新房数据失真，不宜细究。 二手房价格，多数城市没有靠谱的数据。 二手房成交量，少数城市有公布数据，能较好的反映市场真实温度，值得大家仔细观察与跟踪。 今天，老杨把易居院跟踪的22城数据，略作分享。 先看一张22城总体走势图。成交面积同比增速运行曲线。 22城，主要分布在东部地区，且以一二线为主，所以此曲线，主要代表东部大城市走势。 本轮短周期增速高点，出现在2015年10月，其后...
货币如水，水多则四溢。房价如舟，水高则上涨。当前水量如何？ 来看一个关键指标，M1。 M1，狭义货币供应量， M1是经济周期波动和价格波动的先行指标。相比广义货币供应量M2，M1与楼市的关联性更强。 由货币供应，传递至楼市，从需求端来看，必须经过一个关键指标：个人房贷。 个人房贷规模增速扩大，一般也意味着楼市成交量增长，其与楼市成交，基本是同步指标。 如果考虑到房贷放松，有助于刺激成...
近日，深圳市宣布不再公开发布新房成交价。深圳市住建局回应称，由于深圳市房地产市场规模有限，成交价格水平易受结构性影响，直接公示有关价格信息并不能很好的反映市场的真实情况。
根据深圳市房地产宏观调控的要求，为了更为准确的反映房地产市场的运行情况，参考其他兄弟城市的做法，该局在做好房地产预售项目“一房一价”价格公示的基础上，不再公布汇总后的成交金额及均价信息，有关市场情况以国家统计局每月公布...
2019年上半年，已经翻过去了！ 总结楼市的运行节奏，可以发现，短短半年时间，却出现了三种步调：春节前，明显降温；春节后至4月，小阳春；5月以来，小幅降温。 如果细究新房成交量变化，则今年前5个月，全国新房成交面积同比下跌0.7%。这也是2016年以来，首次出现近半年度的负增长。全国楼市降温特征明显。 进一步分析区域结构，易居研究院监测的全国40个大中城市的新建商品住宅成交量面积，今年上半年同比微降0.3%...
本轮房地产调控，与过去多轮不太相同，主要区别是过去多出台“国N条”，这轮则强调“因城施策”“一城一策”。 因此，从2016年以来，调控政策的出台，主要以各个城市为主体，少数涉及到全省，比如海南。 2016年以来，全国上百个城市出台新政，但态度不一、内容不一、松紧不一。哪些属于假调控、哪些属于真行动？ 老杨根据自己的观察与经验，选出10位“真心英雄”！ 1、上海3.25新政 出台时间：2016年3月...
执笔人：易居研究院研究员王若辰
01 50城商品房供求比与土地库存去化周期
1. 商品房供求比 我们定义：供求比 =从即期回溯18个月的12个月土地成交面积平均值/最近12个月新建商品房成交面积平均值。根据房企从拿地到预售的预计时间，供求比反映的是当前市场上实际的商品房供应量和需求量的关系：18个月前的拿地面积为当前的商品房供应量，当前的商品房成交面积为当前的商品房需求量。 即期实际商品房供应量未来18个...
在房地产短周期逻辑中，货币是关键因素之一。 水多了，房价就容易涨；否则，就涨不动。 今天，公布的最新数据： 5月末，广义货币（M2）同比增长8.5%，增速与上月末持平。 狭义货币（M1）同比增长3.4%，增速比上月末高0.5个百分点。 社会融资存量规模同比增长10.6%，增速比上月末高0.2百分点。 三个与货币供应和需求量相关的指标，全都呈现见底信号！ 这也是去年以来，六次降准（多为定向...
部分房企的融资，被监管部门收紧了！ 这一消息，上周流传于资本圈。 后，被一家财经媒体报道。 近两天，报道的媒体进一步增加。 于是，连地产圈的多数从士者，也都知道了。 这一传播节奏，充分说明一点：房地产业的金融属性很强，房企融资很重要！玩钱的圈子，比玩房的圈子，要高级一些！ 地产圈的朋友，不要生气噢。全世界，都这样。 美国房地产业的金融属性，明显超过中国。这是房地产...
作为房地产市场研究者，老杨最大的烦恼，是部分行业数据的可得性不强与数据的质量不高。
没有高质量的数据，也就很难做高质量的分析与预测。
仅就市场中最重要的量与价来说，房屋成交量相对容易获得，且质量较高。
近两多年而言，少数城市存在网签控制现象，所以成交量的数据易出现异动。比如2017年合肥有很多新房已售出，但没网签，滞后至2018年才网签。
相比新房，二手房成交量，可得性不强，很多城市都没有公开...
今天，看到中国社会科学院国家金融与发展实验室发布的季度金融报告，其中提到： 在2017 年杠杆率攀升得到有效抑制、2018 年杠杆率略有回落的情况下，实体经济部门杠杆率在2019年一季度有较大幅度的增长，已达到历史最高水平。 “天下没有免费的午餐”。一季度开局良好，经济增长甚至“超预期”，也是以宏观杠杆率的再度大幅攀升为代价的。但如何保持定力、坚持结构性去杠杆，仍是未来政策面临的严峻挑战。 看到上...
大家都很关心小阳春，对吧。 来，给亲们看看，易居院昨天发布的10城5月上半月的成交数据。 5月上半月，二手房成交量，较4月下半月明显下降，较4月上半月小降，较2018年5月上半月同样下降。 据此，老杨郑重宣布，东部地区的小阳春，结束了！ 后排那位朋友，你问中西部怎么样？ 中西部绝大多数城市，根本就没有小阳春呀！ 接下来，比较一下，10个城市。 5月上半月，相比去年同期，6城量减，...
近几年，高层多次强调货币政策“不搞大水漫灌”！
其实，这主要是与08年四季度和09年的大水漫灌相对而言的。
就房地产业而言，从个人购房贷款余额走势，也能看出货币放水的程度。
易居研究院的数据显示，2018年三季度末个人购房贷款余额24.88万亿元，同比增长 17.9%，增速比二季度低 0.7个百分点。
回顾过去13年数据，个人购房贷款余额同比增幅最高点出现在2009年四季度（60%），这与四万亿刺激有关。
2013...
【问答分享：大湾区】
网友咨询：（2018年5月）一直想在昆山花桥或东莞临深塘厦投资房产。最近，粤港澳大湾区公布，想先入手东莞临深塘厦的房子，但在“房住不炒”、“海南全面限购”的背景下对投资房子的前景心里很迷茫，怕成接盘侠。而且如果买了这套房，每月虽然收入够还房贷，但要压缩其他消费，心里拿不定主意，很纠结，想请教一下老师，现在是否合适入手（准备中长期投资），期望得到您的指导。
老杨回复：
花...
执笔人：易居研究院研究员 沈昕
40城整体：成交环比减少9% 10月份，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少6%，同比增长11%。 由于单月数据可能存在异动现象，这里结合近6月移动平均数据来进行分析，10月的移动平均同比增幅为13%。该曲线在2015年9月达到本轮周期的最高点之后，便开始下行，期间在2016年的3-4月有过短暂回升，此后一直下行至2017年10月左右达到本轮低点。2017年11月之后，该曲线开始...
近期，在一次业内闭门交流会上，有开发商老总聊起苏州巿场，有家企业2016年高热期拿地，楼面价近二万，今年审批的新房限价线为三万元，但卖不动。
近期这家房企资金紧张，试探性的拿出几套房二万一特价促销，被相关部门知道后干预：你房价降这么多，我土地还怎么卖？
苏州，可以说是全国开发商拿错地的重灾区！
开发商投资口很关心地楼比，地价与房价的比例，2010年至2014年在35％上下小幅波动，2016年暴増至88%，
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易居房地产研究院，全国权威的民间非盈利性（独立法人）房地产研究机构，依托易居中国的强大数据库，长年跟踪研究全国与主要城市的房地产市场变化。 从近期易居院的三个月报当中，摘三张图，让大家对全国主要城市的楼市现状，一目了然。
NO.1 新房量渐降 10月份，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少9%，同比增长8%。由于单月数据可能存在异动现象，这里结合近6月移动平均数据来进行分...
近期，密切跟踪二手房市场的走势。
拉了九个城市的二手房挂牌价格图，包括一二三线，分布于全国各大区域。基本可以代表全国二手房价运行特征。
1、北京。一线城市。17年3.17新政一个月后，房价下拐，急跌半年，然后平稳，今年春季略有反弹，夏季歇菜，秋季再跌，很快将创本轮调整新低。
现在复盘，去年四季度企稳，属于假底，今年春季反弹，属于异动，没跌透呀！新手死在追涨，老手死在抄底。股楼如理。
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网友咨询：如果未来征收房地产税，您估计会对商铺以什么方式征收？并请您谈谈房地产税对商铺投资的影响。
1986年9月，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》。
规定1：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
前几天，网上传出深圳向某某城中村收房产税，这就有问题了，城中村一般是集体用地，不属于国有用地，征税没有法律依据。
规定2：房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减...
