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九月,市变!

近日,易居研究院发布了100城库存报告。
9月,100城新建商品住宅库存,画风突变。
自2014年夏天库存见顶之后,在政策暖风频吹、楼市复苏、房价上涨的过程中,新房库存一路下滑。
 
而今年9月,在经历四年去库存之后,突然抬头,老杨认为:自此进入库存增长的通道!
9月库存突增,背景的原因是下图:
 
2016年以来(其实2015年下半年就开始了),100城新房的月度供应量,除了2017年9月,全是小于成交量的。说明新房供不应求。
 
但今年9月,供应突然放量,创2016年以来最高,说明开发商推盘积极性大增。但成交量继续环比下滑。
 
于是出现了显著的供大于求!而这就传递到了库存上面,增长!
 
 
进一步推演,为什么9月供应大增,而成交下滑?
 
供应大增,是因为开发商对后市的预期突然转为悲观了,所以抢着出货,甚至不惜大力的降价促销。
 
那为什么开发商突转向?因为他们的也是一群大散户,也具有羊群效应。
 
那为什么成交下滑?购房者集体转为谨慎了,开始观望,甚至成群结队的去售楼处维权。
 
 
那么,为什么新房市场在9月风云突变,而老杨却早就开始提示风险?
 
因为过去一年左右,老杨主要盯着二手房成交量与价格,不太关注新房?
 
新房市场这么重要,老杨为什么不重视?
 
因为在限价限签之下,新房供应、成交、均价,皆失真了!
 
如果看下图,易居院跟踪的10个样本城市的二手房成交量,显而易见:去年二季就开始明显下滑了,今年5月,仅略有反弹,其后重新回落,其低迷之势,已经成形一年多了!!!
 
今年9月,二手房成交量继续明显下滑。在这种量能之下,此10城(多为一二线)的二手房成交价,早就开始下跌或止涨了。
 
 
很多网友会说,数据无用,不如多看盘,多踩盘。
 
但,老杨观察市场大势,就是靠各种数据的。而网友投稿提供的碎片信息,只是为了让微博微信更加生动、易懂,仅此而已。
 
但涉及到预测市场与房价的下一步走势,则光看当前数据,就远远不够用了。
 
这就得运用房地产短周期的分析框架了:经济面、政策面、资金面、存货面。
 
自2013年写书《楼市探秘》确立这一分析框架以来,老杨越用越溜。
 
实战证明,这一个非常好用的“四件套”工具。只是,在具体阶段,如何更细致的分配权重,则要靠经验喽。
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