在18届上海市社会科学普及活动周期间，上海易居房地产研究院于上周举办了“上海楼市发展与百姓购房策略”讲座。易居研究院副院长杨红旭主讲，为关心上海楼市和想要在上海购房的朋友们指点迷津。

 

从购房时机来看，可谓正当时

 

今年春节之后，部分城市出现了楼市“小阳春”，也包括上海。看数据可知真相。2019年4月，上海新建商品住宅成交面积约78万平方米，环比增长25%，同比增长70%。二手房市场同样暖意初显，4月上海二手住宅成交套数为25237套，环比下降2%，同比增长86%。

 

杨红旭对此表示，这意味着今年3、4月份，上海的楼市成交量远强于去年同期，这是近两年来最高的月度成交量。

 

原因主要有四。其一，2018至今，多次降准之后，货币偏松，全社会利率重心下移，于是全国主要城市包括上海，首套房贷款利率连续回落。其二，2016年限购升级政策下的非沪籍人口陆续拥有了买房资格，市场需求增加。其三，2019年上海棚改力度加大，拆迁户增多，部分人倾向于接受货币补偿，购房需求增加。其四，在于市场本身的轮回。历史数据表明，房地产市场周期性波动的规律明显。比如最近一个波动周期：2014年低迷，2015年复苏，2016年繁荣，2017－2018年降温、低迷。按过去的规律，低迷期一般为一年左右，而这次已经持续两年多了。

 

他列举数据：2018年上海新建商品住宅成交面积约647万平米与2017年差不多，而2016年为1392万平米，2015年为1497万平米，也就是说，2017年、2018年，楼市显著降温，相比2015年、2016年的繁荣期，成交量大降一半左右。2018年上海二手住宅累计成交约16.4万套，同比增长7.8%。相比2016年的37万套，大降56%。

 

从三方面分析：一、从房价波动来看，全市新房成交均价，并没有像成交量那样大跌。2019年4月，上海新建商品住宅成交均价为5.5万元/平方米，环比上涨0.7%，同比上涨18.2%。而2017年为5万元左右，2016年为4万元左右。不过，新房成交均价受政策及成交结构的影响，存在一定的失真性。如果看二手房，则当前全市多数区域，二手房成交价，相比2017年一季度，下跌了一成左右。房价大概回到了2016年夏天的水平。因此，上海作为一线城市，城市基本面很强，楼市在经历两年多调整之后，已经回归理性，相比部分热门的二线城市，还要合理健康一些。

 

二、从政策面来看，近两年上海调控基本维持既有状况，既没放松，也没升级，预计今年不会升级，继续保持平稳。

 

三、从资金面来看，去年以来多次降准，今年一次全面降准，一次定向降准，预计年内还有一到两次降准。国际环境美联储停止加息。因此货币金融政策稳中趋松，流动性将继续改善，这有利于上海楼市企稳、反弹。

 

基于此， 2019年购房是近三年来，较好的购房时机，自住需求者可以放松心情、从容挑房。

 

购房区域选择：市区重在二手房，郊区重在新盘

 

可以说，上海是国内最成熟的房地产市场之一，其标志是二手房成交量超过一手房，近五年总体来看，前者是后者的1.5倍多。这种格局之下，外环以内的中心城区，主要是二手房的市场，新房供应量极少。

 

杨红旭认为，如果想在中心城区买房，不要过于追求那些极少量的新盘。还有一个因素，由于市中心房价较高，新盘存在明显的限价政策，所以少数新盘供不应求，需要摇号才有可能“中奖”。因此，大家可以多关注二手房，从居住舒适度和升值性来看，房龄15年以内的次新房，更具优势。

 

当前，上海的新房供应，主要集中于郊区，尤其是远郊新城，如青浦新城、嘉定新城、奉贤新城、松江新城、金山新城等。这些板块的新房供应量较大，而需求面仍不算活跃，所以存在供大于求的状况，部分项目存在打折优惠等促销行为。

 

对于预算有限的年轻人、首次置业者，或者在郊区工作生活的朋友们，可以重点关注这些新盘。遇到满意的，今年就可以购入了。

 

易居院监测的数据表明：截至2019年4月底，上海新建商品住宅库存为617万平方米，去化周期为11.4个月。按自然资源部和住建部的标准，住宅去化周期高过18月明显供大于求，低于6个月明显供不应求。12个月左右，是一个合理水平。上海楼市平稳有序，不冷也不热。

 

购房还需注意的其他事项

 

他提醒大家一定要明白，“房住不炒”是党的19大确定的住宅市场发展的重要方针，房价持续大涨的时代很可能一去不返了，自住购房可以任性一些，而投资投机购房，则要谨慎小心。

 

比如，一般不要购买商住房；再如，当前不要跟风去环沪地区炒房，即便是长三角一体化发展纲要将要公布，也不会明显刺激上海及周边的房价。不过，上海的朋友们，在资金宽裕且有自住需求的前提下，未来可以在环沪地区买房度假或养老。