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今天,看到中国社会科学院国家金融与发展实验室发布的季度金融报告,其中提到:
 
在2017 年杠杆率攀升得到有效抑制、2018 年杠杆率略有回落的情况下,实体经济部门杠杆率在2019年一季度有较大幅度的增长,已达到历史最高水平。
 
“天下没有免费的午餐”。一季度开局良好,经济增长甚至“超预期”,也是以宏观杠杆率的再度大幅攀升为代价的。但如何保持定力、坚持结构性去杠杆,仍是未来政策面临的严峻挑战。
 
看到上述指标与观点,老杨不禁感慨,想结合房地产,聊聊三个指标吧。
 
第一个指标:社融存量/GDP。
 
这一宏观杠杆指标,今年一季度达227%,相比2009年之前120%,增幅巨大!
 
遥想当年,2001年入世至2007年,中国经济增长主要靠出口爆增,进而拉动制造业,同时拉动投资,当然房地产也发挥了重要作用。
 
为应对2008年国际金融危机,货币大放水,2009年杠杆率大增。2010年调控楼市,2011年货币紧缩,杠杆率走平。
 
2012年至2016年,杠杆再度持续走高,经济降速,但同时楼市繁荣,2012-2013年局部繁荣,2015年开始、2016年爆发、延续至2017、2018年,全国楼市哄哄裂烈的上涨。
 
2017至2018上半年,加强去杠杆、防风险、融资端收紧,杠杆率走平。部分一二线城市楼市有所降温。
 
2018下半至2019年一季度,去杠杆转为稳杠杆,融资端放松,降准几次,2-19年杠杆率再度抬头,创历史新高,同时部分城市楼市小阳春,个人房贷审批放松,开发商融资放松。
 
4月中下旬至今,货币略有收紧,期待中的年内第二次全面降准迟迟未现身,开发商与个人买房融资再收紧……
 
 
第二个指标:购房杠杆率。
 
易居院跟踪的全国居民购房杠杆率,2017-2018年持续下滑,正对应上图宏观杠杆率走平。说明楼市个人端降杠杆明显,而其他很多领域不明显!
 
然而,全国居民购房杠杆率,今年一季度为约32%,去年四季度略有反弹。注意,这与上图宏观杠杆率抬头,形态完全一致!
 
主要是多次降准之后,银行贷款额度宽裕,虽然管理部门希望信贷支持小微企业,可商业银行仍掂贪着老情人:房地产。于是,今年一季度很多银行支持个人购房的力度反倒是增加了不少。于是就体现在杠杆率抬头。
 
近段时间,多个城市的银监局,约谈部分商业银行,要求他们坚持“房住不炒”,控制房贷额度。那么,未来几个季度如何走?
 
老杨认为,不乐观,但也不悲观,横着走的概率较大,窄幅箱体振荡。
 
 
第三个指标:中国房地产业金融环境指数。
 
这是易居院构建了一个指标,用来监测全国房地产业的综合金融环境,包括行业内部与行业外部的两类指标,6组数据。
 
根据2019年一季度各项指标数据,计算出中国房地产业金融环境指数。一季度,中国房地产业金融环境指数为-0.33,较上季度和去年同期均上升0.15。
 
从2015年一季度开始,中国房地产业金融环境指数不断攀升,于2016年一季度达到阶段性高点,此后连续9个季度下跌,2018年二季度创2012年三季度以来6年新低,2018年全年在偏紧区间的中部位置低位盘整。
 
2019年一季度小幅上行,目前处于偏紧区间的偏上位置。
 
显而易见,这个指标,也是今年一季度略有抬头,与上述两组指标运行态势一致。
看完上述三个指标,不论个人购房者,还是开发商,心中应该大概有谱了。如果还是没谱,那就更得好好跟踪老杨的文章了,呵呵。
 
今年资金面,不会太快转暖。但也不会更加深度的低迷了。
 
心态淡定,操作理性,方能立于不败之地呀,同志们!
 
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杨红旭

杨红旭

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中央电台特约财经评论员,易居房地产研究院副院长,房地产政府智囊、企业智囊,房地产短周期理论的创始人,房地产“白银十年”的首倡者,全国房地产界最高产的地产专栏作家,上海首批房地产业领军人才,上海交大房地产总裁班特聘讲师

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