货币放水不足 房价反弹仍需等待
货币是水，房价是舟。水涨船高，时机未到。 2011年之后，M2趋于钝化。M1更能体现对于房价的驱动力变化。 分享一图：M1同比增速和百城二手房价格同比涨幅。 数据显示，二者整体走向基本一致，但M1同比增速走势，领先于百城二手房价格同比涨幅走势。 回顾过去两轮周期的低点： 2012年1月，M1增速见底，滞后5个月后，二手房价格见底； 2014年1月，M1增速见底，滞后14个月后，二手房价格见底；...
2019年09月16日 15:45
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2019年09月11日 16:41
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一线喘息，二线横卧，三四线掉进冰窟窿
全国每个城市的人民，对于当前楼市的感受，居然全不相同。 正如，一一千个人眼中有一千个哈姆雷特。 过去30年，这是头一遭！ 这是全国性超级行情过后与房地产板块轮动后期，必然要形成的结果：史无前例的地区分化。 老杨简单分析一张图，看看三类城市差异。 房屋交易量是衡量楼市强弱与变化的关键指标。 易居院监测的全国40城（一二线为主）新建商品住宅成交量表明： 2019年1-8月，...
2019年09月06日 12:11
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中国楼市刚进入生命周期的第五个阶段！
1998年房改以来，过去20年，中国的房地产业从未像当前这么憋屈，各种政策限制加身，多数地区市场陆续进入降温模式。 究其原因，既有短周期房价大涨起来后史无前例的严控严打，也有长周期进入减速大拐点的生命周期的影响。 老杨总结一下，中国房地产市场的发展阶段： 1978年－1987年：婴儿期。市场经济改革初期，刚有住房改革的想法，商品房只在个别大城市萌动。1987年，深圳土地出让第一拍，拉开市场化的序幕...
2019年09月05日 15:38
中国的楼市宏观面，研究得差不多了。 近两年，老杨对于国际楼市也有浓厚兴趣。 一方面，短中期的周期性波动，全球有一定规律性，中国也在其中。 另一方面，与发达国家相比，中国楼市还年轻，研究发达国家的经验，有助于搞清楚中国楼市的长期发展趋势。 本文说说，全球楼市典型样本：澳大利亚。 近日，看到一条消息，澳大利亚二季度国内生产总值（GDP）同比仅增长1.4%，与全球金融危机最严重时期相仿...
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澳洲楼市，让中国人悲喜交加！
中国的楼市宏观面，研究得差不多了。 近两年，老杨对于国际楼市也有浓厚兴趣。 一方面，短中期的周期性波动，全球有一定规律性，中国也在其中。 另一方面，与发达国家相比，中国楼市还年轻，研究发达国家的经验，有助于搞清楚中国楼市的长期发展趋势。 本文说说，全球楼市典型样本：澳大利亚。 近日，看到一条消息，澳大利亚二季度国内生产总值（GDP）同比仅增长1.4%，与全球金融危机最严重时期相仿...
2019年09月03日 12:08
去年四季度以来，频频有新闻报道，很多房企裁员投资条线！ 在老杨看来，房企的投资条线，是房企多部门当中，最重要、具挑战的一个部门。 多拿地、拿对地，是房企发展扩张的必由之路。拿对一块地，可以赚翻；拿错一块地，公司赔钱，跟投的高管与员工也倒霉。 面对市场变化莫测，投资条线的员工苦累、精神压力大。 如果今年3－5月，冲动型的扑进二线城市，拿高价地；当前心情如何？ 通过两组数据，做个...
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今年地市惊现“小B浪”：看似蜜罐，实则毒药！
去年四季度以来，频频有新闻报道，很多房企裁员投资条线！ 在老杨看来，房企的投资条线，是房企多部门当中，最重要、具挑战的一个部门。 多拿地、拿对地，是房企发展扩张的必由之路。拿对一块地，可以赚翻；拿错一块地，公司赔钱，跟投的高管与员工也倒霉。 面对市场变化莫测，投资条线的员工苦累、精神压力大。 如果今年3－5月，冲动型的扑进二线城市，拿高价地；当前心情如何？ 通过两组数据，做个...
2019年09月02日 19:01
今年一季度，水果价格大涨。当时主流说法是去年减产，所以导致库存少。 近期猪价疯狂上涨，有的地方猪价从去年8-9元/斤，涨到现在的25-30元/斤。 主因应与猪周期相关，基本上是三年一个周期，一年赚，一年平，一年赔。 次因，去年闹非洲猪瘟疫情，再加上政府部门对养猪环保提出更高要求，导致各地生猪存栏数大幅度下降。 再次，今年5月以来人民币明显贬值，加之贸易摩擦，使进口的大豆、玉米等农产品价格上...
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股涨楼涨之后 轮到CPI涨？
今年一季度，水果价格大涨。当时主流说法是去年减产，所以导致库存少。 近期猪价疯狂上涨，有的地方猪价从去年8-9元/斤，涨到现在的25-30元/斤。 主因应与猪周期相关，基本上是三年一个周期，一年赚，一年平，一年赔。 次因，去年闹非洲猪瘟疫情，再加上政府部门对养猪环保提出更高要求，导致各地生猪存栏数大幅度下降。 再次，今年5月以来人民币明显贬值，加之贸易摩擦，使进口的大豆、玉米等农产品价格上...
2019年08月26日 17:58
网友问（6月）： 老杨请帮忙分析一下防城港未来1--3年的房价走势和未来二手房好不好出手被长辈胁迫在这里买房，目前还没入手。
老杨答（6月）： 防城港，环北部湾城市群城市，是一座滨海城市。 但，也只是一个经济落后的地级市。 靠近越南，也没什么明显利好，也是一个穷国，且跟中国对不上眼。 防城港的房价，长期来看涨幅不会太大，小于南宁，大概率也小于北海。 更弱于杭州、南京、...
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问答 | 广西滨海小城可否购房？
网友问（6月）： 老杨请帮忙分析一下防城港未来1--3年的房价走势和未来二手房好不好出手被长辈胁迫在这里买房，目前还没入手。
老杨答（6月）： 防城港，环北部湾城市群城市，是一座滨海城市。 但，也只是一个经济落后的地级市。 靠近越南，也没什么明显利好，也是一个穷国，且跟中国对不上眼。 防城港的房价，长期来看涨幅不会太大，小于南宁，大概率也小于北海。 更弱于杭州、南京、...
2019年08月21日 10:57
7月30日，政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。 这句话，估计憋了很久了，终于喊了出来，嘿嘿。 这话，不是讲与开发商听的，主要是敲打地方政府！ 1987年，深圳土地第一拍，中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权，这是学习香港的土地批租制度。 从而也成为中国房地产市场发展的基本制度与基础。 于是，土地财政，也就哄哄烈烈的走上了历史舞台！ 土地财政，一...
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“夜壶不用”后 最难受的省份与城市是哪几个？
7月30日，政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。 这句话，估计憋了很久了，终于喊了出来，嘿嘿。 这话，不是讲与开发商听的，主要是敲打地方政府！ 1987年，深圳土地第一拍，中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权，这是学习香港的土地批租制度。 从而也成为中国房地产市场发展的基本制度与基础。 于是，土地财政，也就哄哄烈烈的走上了历史舞台！ 土地财政，一...
2019年08月19日 17:14
去年年底，我对今年楼市的判断是持续降温。 结果春节过后，我就被打脸了。 因为部分城市，尤其是二线城市的地市突然升温，且持续了三个月之久，部分城市的地价原本去年下半年跌了一二成，结果今年上半年又创新高了。 部分城市的新房市场，也因为地市场火爆，而出现了反弹。 研究市场不预测，近似于耍流氓。 预测有风险，当心被打脸。 好吧，看看下图吧。 易居院监测的40个典型城市土地成...
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老杨被打脸：上半年地市反弹，你怎么看？
去年年底，我对今年楼市的判断是持续降温。 结果春节过后，我就被打脸了。 因为部分城市，尤其是二线城市的地市突然升温，且持续了三个月之久，部分城市的地价原本去年下半年跌了一二成，结果今年上半年又创新高了。 部分城市的新房市场，也因为地市场火爆，而出现了反弹。 研究市场不预测，近似于耍流氓。 预测有风险，当心被打脸。 好吧，看看下图吧。 易居院监测的40个典型城市土地成...
2019年08月16日 19:06
今天，李嘉诚大手笔包下香港主流媒体，打出大广告。 但大家要清楚一点：香港是全球房价最贵的城市，香港民众的总体居住条件，可以说相当之差！而李嘉诚是几家最大的开发商之一。 如果要展开分析，可能需要上万字…… 本文，老杨只想分享四组与房价有关数据，其中深意，大家细品吧。 第一组数据：香港房价持续上涨，比美国股市还要牛！ 回顾历史数据，近十年香港房价指数总体上行，基本是大涨小跌的情...
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李先生打广告，但不一定明白香港楼市有多坏！
今天，李嘉诚大手笔包下香港主流媒体，打出大广告。 但大家要清楚一点：香港是全球房价最贵的城市，香港民众的总体居住条件，可以说相当之差！而李嘉诚是几家最大的开发商之一。 如果要展开分析，可能需要上万字…… 本文，老杨只想分享四组与房价有关数据，其中深意，大家细品吧。 第一组数据：香港房价持续上涨，比美国股市还要牛！ 回顾历史数据，近十年香港房价指数总体上行，基本是大涨小跌的情...
2019年08月15日 16:43
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美国利率亮红灯 美股暴跌 美楼如何走？
昨天，美股暴跌，创今年来最大单日跌幅！ 导火索是：美国2年期和10年期国债收益率曲线在近14年来首次出现倒挂，后者收益率一度跌至1.57%的三年低位！ 长短期利率倒挂，往往预示着经济衰退慢慢逼近。其实，今年6月，美国10年期国债收益率与3月期国债收益率，已经出现倒挂了。 这次10年期和2年期倒挂，传递出更加清晰的信号：自1978年以来，出现了5次倒挂，并且随后都出现了经济衰退。平均是在倒挂出现后的22个...
2019年08月14日 17:42
今天，统计局公布了7月全国房地产数据。 总体看，多数指标都是下行的，或者增速收窄，或者处于下跌状态。 诸多房地产指标中，最重要是量与价。 1－7月，全国新房成交面积，同比下降1.3%，今年以来，一直呈小跌状态。说明全国楼市总体处于“冬天”。 销售额，则仍保持正增长，只不过，今年来增幅较去年“腰斩”了。 关于价格，统计局并无公布全国均价。但既然同时公布了成交面积与金额，很容易计算出均...
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全国房价今年上涨7.7% 高还是低？
今天，统计局公布了7月全国房地产数据。 总体看，多数指标都是下行的，或者增速收窄，或者处于下跌状态。 诸多房地产指标中，最重要是量与价。 1－7月，全国新房成交面积，同比下降1.3%，今年以来，一直呈小跌状态。说明全国楼市总体处于“冬天”。 销售额，则仍保持正增长，只不过，今年来增幅较去年“腰斩”了。 关于价格，统计局并无公布全国均价。但既然同时公布了成交面积与金额，很容易计算出均...
2019年08月12日 14:43
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居民购房杠杆率还能加多少？
上周，2019博鳌房地产论坛上，很多大咖大腕大佬发表了很多观点，其中部分相当扎眼。 比如，国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华表示，三大因素决定房地产仍然有成长的空间。第一是居民杠杆率有空间，2018年居民杠杆率为50%，按照过去8年平均提高3到5个百分点的节奏计算，仍有4到5年的上升空间，日本1990年的居民杠杆率是70%，今天中国的居民杠杆率才50%，因此从居民杠杆率的角度来看，这方面并没有到天花板。 ...
2019年08月09日 17:36
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这32个房价偏热城市被银监部门锁定！
近日，银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》。 根据国家统计局发布的2019年6月份全国70城商品住宅销售价格指数，结合参加房地产“一城一策”试点重点城市名单，本次房地产业务专项检查包括北京、天津、石家庄、秦皇岛、呼和浩特、沈阳、长春、上海、南京、苏州、无锡、徐州、杭州、合肥、福州、济南、郑州、洛阳、武汉、襄阳、长沙、广州、重庆、成都、贵阳、昆明、...
2019年08月07日 11:49
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中国人均住房面积39平方米 碾压很多国家！
近日，国家统计局发布《建筑业持续快速发展 城乡面貌显著改善——新中国成立70周年经济社会发展成就系列报告之十》。 据统计，2018年城镇居民人均住房建筑面积39平方米，比1978年增加32.3平方米；农村居民人均住房建筑面积47.3平方米，比1978年增加39.2平方米。 看数据，住房方面，30年巨变，城镇人均面积狂增482%，人民生活大大改善。这确实是巨大成就。 但有两点须关注： 一是，人均39平米，这一面积...
2019年08月06日 18:59
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上海限购放松？别想歪了！
今年，房地产政策方面，市面上听到多是某某城市调控升级了，比如西安、苏州、大连等。 今天下午，突然新闻中、自媒体上，都在报道上海限购放松了！ 新闻背景是这样的： 上海自贸试验区新片区公布了： 日前国务院批复同意设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区。先行启动面积为119.5平方公里。 这件事，也算是件上海的大事。2018年11月，首届中国国际进口博览会开幕式上，主席宣布增设上海自由贸易...
2019年08月05日 18:43
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“破7”之后，楼市压力大吗？
美元对人民币暴涨，1.5%左右。 反过来，就是人民币对美元大跌。 如此大的单日跌幅，非常罕见，记得只是2015年8月时曾出现过。 放在近几十年历史上，这样的跌幅，应能排进前五名。 关键是，这是近08年6月以来，首次“破七”！ 2005年7月汇改之前，很多前都在8以上。 汇改之后，美元对人民币一路下跌，也即人民币对美元一路升值。 其中，2007年升值幅度最大，高达6.9%，而这一年，...
2019年07月31日 18:12
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这个城市禁止开发商跌价超5%
今年，至少十多个城市，因为房价或地价上涨过快，而被更高层级的管理部门约谈、预警。 因此，今年以来，多个热点城市出台新政，升级调控。 但，接下来这个同学，在调控文件中，不仅抑制房价上涨，还留着一个小暗门，防范未来房价明显下跌。 7月30日晚，大连市人民政府办公室发布一则《大连市人民政府办公室关于加强房地产市场调控工作的通知》。 通知的主要目的是，抑制新房价格上涨。 比如：...
2019年07月30日 19:33
7月30日中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。提出： 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 大家注意：不将房地产作为短期刺激经济的手段。这句话是第一次在此层面会议上提出！ 众所周知，过去20年，每当经济增速下滑，房地产就会被用作刺激经济的重要手段，比如1998年、2008年、2012年、2014－2015年等。 ...
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继“房住不炒”之后，第二个“天雷”降临！
7月30日中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。提出： 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 大家注意：不将房地产作为短期刺激经济的手段。这句话是第一次在此层面会议上提出！ 众所周知，过去20年，每当经济增速下滑，房地产就会被用作刺激经济的重要手段，比如1998年、2008年、2012年、2014－2015年等。 ...
2019年07月29日 17:54
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房价收入比为何总让人揪心？
近日，易居院发布50城房价收入比，引起了行业内外的广泛关注。 我们按全国新房单价，乘以全国城镇人均住房面积，除以人均可支配收入，得出2019年上半年全国商品住宅房价收入比为8.4，相比2018年的8.3，再创历史新高！ 由于统计口径存在差异，各国之间的房价收入比，不具有可比性。但就一国而言，在统计口径一致的前提下，不管是采用中位数，还是均值，皆能较好的反映房价与收入的匹配度！ 1998年之前，我国城...
