香港、新加坡和上海房价泡沫与住房状况比较（之六）
三地房地产依赖度 按照历年美元兑人民币中间价全年平均汇率，我们将上海GDP总量从人民币转换为美元，以和其他两个地区进行对比。 2018年，香港、新加坡和上海的GDP总量分别为3630、3611和4938亿美元，香港和新加坡总量非常接近，而上海则高出其他两个地区1300亿美元左右。1991-2009年，新加坡GDP总量小于香港，但差距不断缩小。2010年新加坡GDP总量超过香港，...
影响房地产市场的周期性波动的核心变量：外部环境，看政策与货币；内部环境，看供求。 这是一个非常简明的分析框架。 关于供求，有很多指标，比如统计局公布的商品房待售面积，易居院监测的百城住宅库存与去化周期等。 这里，给大家分享一个近日易居院新研究的指标。 以住宅销售面积作为需求指标，以住宅新开工面积作为供应指标，同时剔除新开工当中配建保障房与房企自持部分。 新开工是期房预售的先...
二手房价，各种数据乱蹿，很多平台的数据靠谱度不高。 其中，贝壳网上，只有公布少数大城市的房价指数，算是最靠谱的了。 老杨抽空查了一些城市，将今年10月同比去年11月的房价涨跌幅，罗列如下： 上述九城，七跌二涨。可以说“绿肥红瘦”。知否知否？ 上述九城，是拿10月房价与一年之前的房价相比较的。
国统局公布了10月份70城房价指数。 这是当前惟一官方房价数据，也是考核各城市调控房价绩效的主要指标，对于全行业都很重要！ 4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。 31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.1%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。 35个三线城市新建商品住宅和二...
今天，深圳曝出一条楼市政策大新闻： 11月11日起，二手房交易增值税标准调整，新的征收标准为小区容积率高于1.0，建筑面积144平米以下的住宅，满两年免征增值税。 这意味着什么？ 深圳调控政策放松了呀！！！
第一个命题：深圳放松调控属于违规吗？ 很多朋友，可能不知此事的来龙去脉，且听老杨道来…… 当前的二手房交易增值税，是从过去多年的营业税沿袭而来。 此税种，是过去多年房...
《香港、新加坡和上海房价泡沫与住房状况比较（之五）》
三地楼市泡沫程度
杠杆率 通过居民部门杠杆率（居民部门债务/GDP），可以比较香港、新加坡和上海居民部门的债务杠杆水平。2018年，香港和新加坡的居民部门杠杆率分别为72.2%和54.7%，香港的杠杆率高于新加坡杠杆率，表明新加坡居民的举债率更低；2017年，上海居民部门杠杆率为64.4%，介于香港与新加坡之间。 居民杠杆率高低并无绝对标准，和经济发...
《香港、新加坡和上海房价泡沫与住房状况比较（之四）》 三地租金收益率 1、香港 根据香港差饷物业估价署公布的5种不同面积房型的私人住宅的市场回报率，结合5种房型的市场存量占比，即可按照权重得到私人住宅的总体租金收益率。 2018年香港租金收益率为2.5%，同期香港十年期债券收益率为1.87%，租金收益率高于无风险收益率。回顾历史，1997年至2000年是租金收益率一段小的上行阶段；2001年至2018年处...
所有的价格，都可理解为是一种货币现象！ 房价，当然也不例外。 这里，老杨聊两个指标，这是易居院监测的季度数据，能够较好认知制约房价的资金水量多少。 第一个指标：不断隐性降息，还将继续，利好房价！ 一年期国债属于短期国债，主要受利率政策的影响，能够更好地反映利率周期的变化。2019年9月末，中美一年期国债收益率分别为2.56%和1.80%，中国高于美国。 这一利差的存在，对于稳定人民币...
《香港、新加坡和上海房价泡沫与住房状况比较（之三）》
三地房价收入比 为了衡量香港和新加坡房价的泡沫程度，我们选取了房价收入比、租金收益率和杠杆率等三类指标进行比较。其中，未公布房价或租金相关数据的时间段，我们均采用房价指数和租金指数进行推算。 本报告房价收入比主要比较的是私人住宅，即中国的商品住宅。但鉴于新加坡住宅供应以组屋为主的特殊性，我们另外还计算了组屋，即新加坡保障房的房价...
房价，有无真相？ 这事，还真难为人！ 今天，国统局公布了9月份70城房价指数。 4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。 31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。 35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0....
香港和新加坡两个地区在经济体量、人口规模和国际地位上都较为接近，具有较强的可比性。我们将主要就香港和新加坡的住房市场进行对比分析并探究其背后原因。此外，专题中还加入了具有一定可比性的中国内地地区的城市上海市进行对比，并期望从香港和新加坡的住房发展模式上找到可借鉴的经验。 《香港、新加坡和上海房价泡沫与住房状况比较（之二）》 三地居住舒适度比较 1、香港 根据香港政府统计处数据...
今天，《2019年胡润百富榜》发布了。 通过榜单，可知行业兴衰。 胡润，这个老外，挺会做生意的。 发布榜单冠名播出，排榜过程中也会有收益。 2014年，我参加过一次海南雅居乐清水湾冠名的一次发布会。同时，老杨也在会上发表了房地产形势的演讲。 马云家族以2750亿元蝉联2019年首富。 1999年以来的首富榜单如下。 房地产于2007年首次登榜。 21年间，房地产上榜5次，其中王健林上榜...
长假过完了。
七天全国共接待国内游客7.82亿人次，同比增长7.81%；实现国内旅游收入6497.1亿元，同比增长8.47%。 旅游消费，稳健增长，形势大好！ 不过，楼市车市，可是唉声一片。 股市没开张，但节前最后一个交易日大跌，节后第一个交易日仍疲软。 有些人说，房市股市不行了，正好促进了人们的合理消费，好事！ 可对搞房地产的人来说，分明是坏事嘛。 易居院数据显示，部分城市国庆期间...
近段时间，各种数据和消息表明，在政策进一步收缩的背景之下，中国房地产史上，最长最大的一轮上涨行情接近尾声。 老杨对于房地产市场的变化，有多种监测方式： 1、以各种市场数据为主，其中既有易居的大数据，又有各类官方公开数据； 2、定期、不定期的与房企开会，与二手房中介交流，了解一线指战员感受。 3、自创的方式，比如微博调查。 下表，即为微博调查的一个内容。 通过分析需求性质的...
大兴国际机场，经过五年奋战，终于赶在国庆前投入运营了！献礼70年！ 工程之浩大，创意之鲜美，科技之发达，被誉为“新世界七大奇迹”之首。 整个机场，宛如一只橙红色的巨型凤凰正欲展翅高飞。美哉壮哉！ 正当我们陶醉于如此大美意境中之际，却偏偏有很多中介、网友，提及固安房价！ 比如，知识星球中就有铁粉这么问，老杨这么答： 为什么会有网友将大兴机场与固安房价联系起来？ 此事，说起来...
上周，电话咨询会议，几家海外基金，问我多家上市房企的投资价值。 上市公司的很多企业数据，都是公开的，通过研究这些数据，能够较好的把握住他们的经营状况。 但，老实说，老杨以研究市场为主，上市公司研究的少。 老杨只讲一个表象指标，一个实质指标吧。 房企最大的表象，就是销售面积和金额，各家相互较劲，比拼规模，主要体现在这一指标上。 比如，乐居财经发布《2019 上半年中国房企权益...
当前，全国房地产市场，出现了一种史无前例的怪现象： 原本“永远涨”的京沪，却持续二年多，不涨，反跌！ 原本“总不涨”的三四线、大西部、大东北，房价却闹翻天！ 且看，国统局昨天发的，一组70城房价数据。 新房价格，存在明显失真，暂且看二手房价格的同比涨幅。 在70城中，重点比对涨幅排名前10和后10的20城，看看有何特征。 排名第一的呼和浩特，回到三四年前，低迷得一塌糊涂，比同省...
从2016年9月G20会议开始，至今年上半年，全国房地产市场中，最扎眼、最强势的城市：杭州。 然而，最新数据表明，杭州终于撑不住了！ 9月1日至15日，易居研究院监测的13个城市二手房成交量 ，较8月上半月下降16.6%，较2018年同时期下降10.8%。 显而易见，“金九”开局不利，而且相当惨淡。 其中，最惨淡者正是杭州！ 杭州，9月上半月成交量为1377套，环比8月上半月暴降40%！ 13城当中，“金九”...
