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中国的楼市宏观面，研究得差不多了。
近两年，老杨对于国际楼市也有浓厚兴趣。
一方面，短中期的周期性波动，全球有一定规律性，中国也在其中。
另一方面，与发达国家相比，中国楼市还年轻，研究发达国家的经验，有助于搞清楚中国楼市的长期发展趋势。
本文说说，全球楼市典型样本：澳大利亚。
近日，看到一条消息，澳大利亚二季度国内生产总值（GDP）同比仅增长1.4%，与全球金融危机最严重时期相仿，远低于2.75%的被认为是“趋势”的水平几乎所有增长都来自政府支出和出口，而国内消费因为工资增长疲软和住房建筑的急剧下滑而受到抑制。住房建筑将二季度GDP增长拖低了0.5个百分点，其他商业投资拖低了另外0.5个百分点。
这条新闻说明，澳大利亚楼市降温拖累了经济。
下图是澳大利亚的房价走势，2017年二季度见顶，至2018年四季度已经下跌超7%。
2019年上半年继续下跌，所以当前应该跌超10%了！
今年8月，与2017年巅峰期相比，悉尼的房价已经下跌了14.5%，墨尔本的房价下跌了10.9%。创过去几十年最大跌幅。
如果时针拨回到两年前，那里楼市正火爆，且中国中心城市楼市开始调控，大量中国散户与开发商涌向澳大利亚，是国内中介推荐海外房产的重要阵地。
那时，绝大多数关注并投资澳大利亚房子的中国人与房企，打死也不会认为房价会跌！
从长线来看，在过去50多年里，澳大利亚房地产都是全球投资回报最佳的资产之一，平均价格上涨了60多倍，不少炒房客赚得盆满钵满。所以，也没人担心房价会跌。
然而，这世上没有只涨不跌的资产品！
问题的关键是，要能提前识别泡沫，提前预警，这样才能市场参与者有指导价值。
接下来，做点宏观面分析，这些是影响房价的外部环境。
1、人口面：长期看人口，澳大利亚是典型的移民国家，人口持续增长，所以长线看好楼市。比日本、德国强太多了。
近期来看，据彭博环球财经，在悉尼港湾大桥以北、华人居民占三分之一的郊区Chatswood，房产销售额正在急速下降，最少时只有巅峰时的一半此前，澳大利亚一直是全球移民热门目的地，2018年8月澳大利亚统计局宣布该国人口首次达到2500万人。而在2008年-2018年的10年中，移民就为澳大利亚贡献了62%的人口增长，若不是因为移民的大量涌入，澳大利亚想达到2500万人口就需要再等33年。
事实上，澳大利亚这种“关门”的趋势早在2018年就体现了出来，当年，澳大利亚接纳了162417名永久性移民，比上一年减少了10%以上。
2、经济面：与楼市基本呈正相关，如果一国对楼市依赖度高，则在经济下行下半段会救楼市。澳洲就算是中性吧。
澳大利亚PMI，2011－2015年处于荣枯线以下，根本不支撑房价上涨，但2013－2015年大涨，明显属于背离。
2018年以来PMI下行，经济降速，演变至年二季度，才出现了 GDP同比仅增长1.4%，与全球金融危机最严重时期相仿！
这应属于经济下行的前半段，对楼市继续利空。
3、货币面：两个指标，汇率与利率。
先看汇率。本币升值，利好楼市，否则利空。
2011年四季度以来，澳元对美元贬值，利空楼市。正是在这一背景下，2012至2017年一季度，房价却持续大涨。属于背离！
再看利率。2008年四季度全球货币都放水，澳大利亚大幅下行，2009年下半年开台又反弹了一些，2011年下半年重新持续下滑，并创历史新低。
2012年至2017年上半年，澳大利亚房价上涨，主要因素之一是货币放水。
4、政策面：过去三年，澳大利亚收紧了房地产政策，尤其严格控制外国人购房、严格监管借贷行为、银行收紧贷款规模、加税等一系列严苛的房地产调控，对楼市形成利空影响。
遗憾的是，在政策收紧的初期，很多中国投资者不以为然，以为难以有效降温，结果就悲催了。
近期，澳大利亚房价出现新动向，难道将反转？
有新闻：经过两年下滑后，澳大利亚房价开始触底反弹，从6月开始，这两个澳大利亚最大城市的房价一改过去两年的下跌趋势，持续复苏。8月澳大利亚房屋价格上涨0.8%，为2017年4月以来最大单月涨幅。悉尼和墨尔本目前领先房价上涨走势：悉尼房价在8月上涨1.6%，而墨尔本上涨1.4%。不过，珀斯以及达尔文房屋价格仍在下降。
8月2日，悉尼郊区莱德一套四居室的拍卖吸引了大约100人参加。激烈的竞标一度喊出高于底价22.6万澳元的价格。这套房产最终以近150万澳元(100万美元)的价格出售。这是澳大利亚房地产市场最鼎盛时期才会出现的状况。悉尼房价在2012年至2017年中期上涨了75%。而在6个月前，找一个竞标者都很困难。
乱花迷渐欲迷人眼！
回看中国，2018年二季度，北京楼市也曾出现强反弹；2019年二季，环京北三县楼市也曾出现强反弹；但，二者皆于下半年重回降温通道。
老杨的感觉：过去十年，全球房地产市场出现了板块轮动上涨，澳大利亚、加拿大属于先跌者。当前最重要的美国楼市还未下跌，澳大利亚从今年6月步入上涨通道的概率很小！
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