财新传媒
位置:博客 > 杨红旭 > 李先生打广告,但不一定明白香港楼市有多坏!

李先生打广告,但不一定明白香港楼市有多坏!

今天,李嘉诚大手笔包下香港主流媒体,打出大广告。
 
但大家要清楚一点:香港是全球房价最贵的城市,香港民众的总体居住条件,可以说相当之差!而李嘉诚是几家最大的开发商之一。
 
如果要展开分析,可能需要上万字……
 
本文,老杨只想分享四组与房价有关数据,其中深意,大家细品吧。
 
第一组数据:香港房价持续上涨,比美国股市还要牛!
回顾历史数据,近十年香港房价指数总体上行,基本是大涨小跌的情况,并且上涨的时间要长于下跌的时间。
 
具体来看,除了2008年二三四季度、2011年下半年、2015年四季度至2016年一季度以及2018年下半年,其余时间段香港房价指数基本是上涨的。2018年三季度香港房价指数小幅下跌,此前已连续9个季度上涨,四季度继续加速下跌,2019年一季度香港房价指数转涨,二季度继续上涨并创新高。
 
十年来香港房地产市场持续走高主要有4个因素:1、金融环境宽松,利率较低使得投资成本较低;2、看好香港经济和房地产的岛外资金大量涌入;3、内地资本外流,人民币进入香港方便;4、地少人多,住房供不应求。
 
但种种迹象已表明,目前香港楼市存在泡沫,香港政府也意识到了这一点,2016年以来多次出台调控政策,并在2017年5月再加码,针对有多笔按揭贷款以及主要收入来自外地的购房者提高了购房门槛,以此来调控楼市。2018年6月进一步出台对一手住房征收空置税等六项调控政策。
 
但随着国际贸易形势和香港目前局势的不确定性,港府宣布修订今年全年的经济增长预测,由原本的2%-3%下调至0%-1%,预计下半年香港楼市将转跌。
 
第二组数据:08年国际金融后,香港房价涨幅巨大,远超邻居新加坡!
2019年二季度与2007年四季度相比,比较10大都市的房价涨幅,涨幅排在前3位的城市分别为香港、北京和上海,涨幅分别为233.9%、92.4%和84.4%,远高于其他国际都市。
 
这三个城市房价涨幅较大,主要是因为过去十多年中国经济持续中高速增长,城镇化进程中人口大量涌入北京和上海等一线城市,城市建设和基础设施不断提高和完善,房产的大幅升值正是这一系列红利的体现,中国内地和香港的有房一族通过房产升值分享了经济发展的红利。
 
纽约的房价涨幅排名垫底,虽然近几年纽约楼市复苏,但是次贷危机对楼市的重创很严重,直到2018年四季度房价才超过2007年四季度。与纽约一样同是美国大都市的洛杉矶房价涨幅则达22.4%,涨幅超过纽约较多,主要是由于洛杉矶以华人为代表的海外置业投资较多和旅游业较发达。
 
第三组数据:租金回报率持续下滑,楼市出了大问题!
物业市场回报率即租金收益率,租金收益率不仅是资产投资的指标,也能侧面反映房价的泡沫程度。本报告选取了香港政府统计处公布的B类(40-69.9㎡)私人住宅楼宇的物业市场回报率。
 
从近32年的长期变化来看,香港私宅租金收益率呈下行趋势,房价上涨速度远高于租金上涨速度。1987年至1996年,租金收益率从8.9%的高点急剧下跌,跌幅为58.4%。1997年至2001年,香港受东南亚金融危机影响,房价跳水,私宅租金收益率从3.7%上涨至5.3%。随后,租金收益率继续下探,2018年已跌至2.4%,创下历史新低,香港房价泡沫之大显而易见。
 
第四组数据:房价收入比,比97年还要高得高,泡沫呀!
房价收入比,即一个地区的住房价格与居民家庭年收入之比,是衡量其房地产市场冷热程度的重要指标之一。房价收入比值越大,房地产市场存在泡沫的可能性越大。
 
依据香港政府统计处公布的数据,本报告在选取B类私宅(包括港岛、九龙和新界)均价和香港家庭月度收入中位数的基础上,得出香港的房价收入比。
 
统计显示,从2013年至2018年,香港房价收入比基本都在20以上。2018年第四季度,香港房价收入比为23.2,同比上涨0.3%,环比下跌3.5%,比14.6的均值高8.6。香港房地产市场仍过热,泡沫多,风险较大。
 
从近28年的长期变化看,香港房价收入比经历了“上涨-下跌-上涨”的过程。
 
第一阶段:1991年至1997年第二季度,香港房价收入比整体上涨,从8.7攀升至17.5。此阶段香港房地产市场逐步升温,房价飙升,投资和投机行为盛行,楼市泡沫增多。
 
第二阶段:1997年第三季度至2003年第一季度,香港房价收入比整体下跌,从高点回落至6.7的谷底。这一阶段主要受亚洲金融危机的影响,香港房地产市场泡沫破裂,房价暴跌。
 
第三阶段:2003年第二季度至2018年第四季度,香港房价收入比震荡中上涨。至2010年第四季度,香港的房价收入比已经超过1997年亚洲金融危机前的最高点。政府意识到香港楼市出现过热,采取提高印花税、加大土地和房屋供应来缓解楼市需求,但效果不佳,香港房价收入比继续扩大,到2018年第二季度达到25.2的高点。受楼市低迷的影响,2018年第三、四季度房价收入比有所下跌。
 
未来香港楼市怎么走?必须挤泡沫!
 
老杨认为:也应实行“房住不炒”!香港经济降低对于房地产的依赖度!
 



推荐 0