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近日,国家统计局发布《建筑业持续快速发展 城乡面貌显著改善——新中国成立70周年经济社会发展成就系列报告之十》。
 
据统计,2018年城镇居民人均住房建筑面积39平方米,比1978年增加32.3平方米;农村居民人均住房建筑面积47.3平方米,比1978年增加39.2平方米。
 
看数据,住房方面,30年巨变,城镇人均面积狂增482%,人民生活大大改善。这确实是巨大成就。
 
但有两点须关注:
 
一是,人均39平米,这一面积,不算小呀。
 
2003年,住建部公布我国居民住房的小康标准:到2020年, 基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设施齐全”。
 
2004年,建设部政策研究中心发布了《2020我们住什么样的房子——中国全面小康社会居住目标研究》, 公布了21项指标,主要包括城镇人均居住面积35平方米。
 
如今来看,大大超前实现了人均35平米的小康目标!而且,也提前实现了户均一套房、人均一间房的目标。
 
二是2016年城镇人均住房面积为36.6平,2018年就增至39平,速度挺快的。按此速度,2020年就会突破40平大关。 
 
这么快增长,会否王伴随着空置率的上升?
 
西南财经大学的调查表明,我国住房空置率超过20%。这一数据我是不太相信的,明显高估了。
 
但也侧证了一点:建房速度很快,空置率必然同步上升。主要原因是,部分人买房暂时不住,或者纯投资投机,或者为以后自住(如养老)而提前购置。
 
2016年,易居院为住建部所做课题中,有一个图,比对了全国典型国家人均住房面积与人均GDP的比较。
 
按2016年的数据,我国人均GDP只高于保加利亚,但人均住房面积已超过保加利亚、罗马利亚、波兰、斯洛伐克、匈牙利、立陶宛、俄罗斯、希腊、英国、韩国等。主要低于北欧与美国。北欧地广人稀,收入很高;美国以别墅为主,收入很高。
 
当然,这其中还有一个小差异:我国建筑面积,国外多使用面积。我国口径比国外大一些,估计15-20%的差别。
 
即便如此,2015年以来,我国人均住宅面积的增速,肯定明显超过上述国家。所以当前实际人均面积来算,即便打个折扣,按使用面积也算,也应超过世界很多国家了!
 
中国的新房开发行业,真的走到一个历史性拐点了! 
 
住宅需求爆炸式增长结束了!
 
未来,需求总规模将会趋于平稳。同时,由于二手房存量规模越来越大,新房交易规模也只能越来越小!
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杨红旭

杨红旭

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中央电台特约财经评论员,易居房地产研究院副院长,房地产政府智囊、企业智囊,房地产短周期理论的创始人,房地产“白银十年”的首倡者,全国房地产界最高产的地产专栏作家,上海首批房地产业领军人才,上海交大房地产总裁班特聘讲师

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