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房价收入比为何总让人揪心?

 

近日,易居院发布50城房价收入比,引起了行业内外的广泛关注。
 
我们按全国新房单价,乘以全国城镇人均住房面积,除以人均可支配收入,得出2019年上半年全国商品住宅房价收入比为8.4,相比2018年的8.3,再创历史新高!
 
由于统计口径存在差异,各国之间的房价收入比,不具有可比性。但就一国而言,在统计口径一致的前提下,不管是采用中位数,还是均值,皆能较好的反映房价与收入的匹配度!
 
1998年之前,我国城镇地区实行的是福利化分房制度,只是少数城市存在少数商品房。
 
1998年房改之后,至2018年,是我国住宅商品化、市场化、社会化的重要20年,也是我国房地产市场起飞、高增长的20年。
 
从房价收入比变化来看,过去20年,我国房价收入比的合理区间,大概为7-7.5。
 
过去20年,房价收入比曾出现两个高区:
 
1、全国房价收入比已超过2005~2010年(2008年除外),五年在7.5以上,05、06、07,经济与收入高增长,所以房价收入比暂时偏高,但不会有泡沫,王石于07年末大谈泡沫,属于杞忧也。09、10年房价收入比再高企,是由于四万亿救经济救楼市,货币大潮汹涌,导致房价涨幅过大,出现小幅光沫,后来很多城市房价阴跌了四五年之久。
 
2、2016-至今。这轮房价暴涨,全国很多地区房价上涨1.5倍左右。反映在房价收入比上,就不断攀升,且2018年和今年上半年,创历史新高!而这轮暴涨背后,经济和收入增速已大大放缓了;同时,货币放水程度,仅次于09年。好吧,不用老杨多说,大家想想这是否合理、是否透支、是否存泡沫吧。
 
 
 
其实近段时间,社科院也发布了一份报告,提出 当房价水平较低时,房地产对经济增长的正向拉动效应超过负向挤出效应,而当房价水平过高时,负向挤出效应将超过正向拉动效应。经验研究发现,当房价收入比超过9:1后,房地产对经济增长将得不偿失。2018年中国房价收入比为9.3。2018年中国房地产对经济净贡献出现了由正转负的拐点!
 
我们的数据是,2018年全国房价收入比8.3,社科院是9.3,存在差异,主要是采用的数据有差异。这不是重点,重点是两组数据皆创历史新高了!
 
接下来,再分享一张表:2019年上半年50城的房价收入比排名。
 
深圳、三亚、北京、上海和厦门,房价收入比分别为36.1、30、24.9、24.6和22,说明这些城市的购房难度最大。
 
长沙、韶关、乌鲁木齐、烟台和沈阳,房价收入比分别为6.4、7.8、8.2、8.3和8.6,说明这些城市房价较为合理,购房相对较为轻松。
 
具体城市之间,只能做大概比较,不宜细致对比。这里,老杨不再展开剖析了。



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