住宅租金收益率：香港创几十年新低上海不足2%！-杨红旭的财新博客-财新网

《香港、新加坡和上海房价泡沫与住房状况比较（之四）》

三地租金收益率

1、香港

根据香港差饷物业估价署公布的5种不同面积房型的私人住宅的市场回报率，结合5种房型的市场存量占比，即可按照权重得到私人住宅的总体租金收益率。

2018年香港租金收益率为2.5%，同期香港十年期债券收益率为1.87%，租金收益率高于无风险收益率。回顾历史，1997年至2000年是租金收益率一段小的上行阶段；2001年至2018年处于长期下行的趋势，从2001年的高点5.7%已经下降了3.2%，主要原因是房价上涨幅度远超租金上涨幅度。

2018年，香港岛、九龙和新界的私人住宅租金分别为440、359和267港元/平方米，根据我们计算的平均住户面积55平方米，可以得到平均每户家庭的月租金分别为24224、19764和14699港元。相比之下，公屋的月租金分别为3358、3744和2973港元，是私人住宅租金的五分之一至七分之一。

2、新加坡

2.1 私人住宅

2018年，新加坡的私人住宅租金收益率为2.7%，略高于香港租金收益率2.5%，同期新加坡十年期国债收益率为2.1%，租金收益率高于无风险收益率。

2012年后，新加坡和香港的私人住宅的租金收益率从绝对水平和走势上都比较类似，处于下行的趋势中，但背后原因不同。新加坡租金收益率降低的原因是租金于2013年开始便开始下跌，至2018年下跌了18%，而香港则是由房价快速上涨所导致。

根据Squarefoot数据，2018年新加坡两种住宅的月租金分别为3.3和2.3新元/平方英尺，若按照港币/新元5.8的汇率换算，即为206.6和143.6港元/平方米，远低于香港私宅的租金价格。

2.2 组屋

新加坡公民在购买新组屋5年后，二手组屋是可以出售和出租的，定价由具备资质的买卖双方决定，相比新租屋是更加市场化的。由于组屋占据了新加坡住宅市场的大部分份额，组屋的租金收益率更具有代表性。

根据HDB 公布的历年各地区的各房型的租金中位数和二手组屋转售价格中位数，我们可以计算出历年各房型住宅的租金收益率，再根据各房型数量的占比，可以按照权重计算出总体二手组屋的租金收益率。

2018年二手组屋租金收益率为5.5%。二手组屋的租金收益率高于私人住宅的租金收益率，并且整体波动幅度不大，保持在相对稳定的状态，2007至2018年的租金收益率中位数水平在6%左右。相比私人住宅，二手组屋之所以具有较高的租金收益率和其严格的时间限制以打击投机行为有关，即拥有组屋的家庭必须持有组屋5年以上才能出租。

3、上海

2018年，上海的住宅租金收益率为1.7%，相比2017年有所上升，近三年，上海的租金收益率处于1.5%至1.7%的区间内。

回顾历史，2008年来，上海的租金收益率整体处于下行趋势中，其中2008年至2009年和2015年至2016年租金收益率下降明显，主要是因为两个时间段房价的快速上涨。

比较三个地区的租金收益率，新加坡的二手组屋租金收益率最高，私人住宅则和香港收益率水平接近。相比之下，上海租金收益率处于最低水平。

新加坡与香港，住房交易市场和租赁市场，已经市场化超过半个世纪了，而上海只有20年。所以，上海的租金收益率略低于前二者是合理的。

在国家大力支持发展租赁市场和抑制房价过快上涨的背景下，如果10年后，上海租金收益率仍低于前二者，则说明上海房价偏高，不合理！

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