今天，深圳曝出一条楼市政策大新闻：

 

11月11日起，二手房交易增值税标准调整，新的征收标准为小区容积率高于1.0，建筑面积144平米以下的住宅，满两年免征增值税。

 

这意味着什么？

 

深圳调控政策放松了呀！！！

 

第一个命题：深圳放松调控属于违规吗？

 

很多朋友，可能不知此事的来龙去脉，且听老杨道来……

 

当前的二手房交易增值税，是从过去多年的营业税沿袭而来。

 

此税种，是过去多年房地产调短的重要工具，国家有统一政策要求，仅回顾两次变化吧。

 

2015年3月30日，国家出台放松政策，俗称“3.30新政”，除了房贷放松，还有税收减免：

 

1、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；

 

2、个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；

 

3、个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

 

2016年5月，国家实行营改增政策，取消营业税的征收，改为征收增值税，对于个人房产交易环节，是这么规定的：

 

1、北京市、上海市、广州市和深圳市。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

 

2、北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

 

大家注意：按2015年6月国税局新政，在北上广深四市，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

 

如此看来，深圳调整部分住宅的增值税，如果这部分住宅属于普通住房，并无违反国家税法税规。

 

这又牵出另一个重要概念：普通住房！

 

2005年重要调控文件“新国八条”中提出：

 

为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。

 

普通住宅有三个标准，其中单套面积可略有浮动，而价格标准，各地有权根据价格波动而适度调整。

 

比如深圳，上一次调整普通住房标准，是在2015年9月：

大家请注意：今天这次，深圳调整普通住房标准，居然忽略了“价格标准”！

 

这就意味，前海、后海、香蜜湖等高端板块的高层住宅，只要户型面积小于144平，即便单价超10万，超15万，超20万，仍算是普通住房！！

 

以后海板块为例，之前一套120平米，市场价1000万，原价300万的房子。按照之前南山高于490万满两年的要缴差额增值税，增值税大约要缴37万左右，按照新的144平米以下满两年免征增值税，就可以免征37万增值税！！

 

且看深圳官方如何回应今天全国媒体大量新闻报道：

如果深圳这么干，属于合规合理行为，那么国税总局应该也发一个声明：2016年5月营改增时对于北上广深的特殊关照（调控重点城市）取消！

 

如此，则北京、上海和广州，也可正大光明的取消上述政策限制！

 

第二个命题：深圳政策凭什么比京沪傲骄？

 

国税总局的上述文件中，很清楚的将北上广深四城的增值税政策，与全国其他城市做了一个区别对待。

 

另外，其他部委在房地产调控时，有时也会将此四个一线城市，额外严厉一些。

 

但回顾过去10年左右，老杨发现深圳的调控政策，总是比京沪要宽松一些；在调控过程中，深圳的调控启动时点，总是比京沪晚一些；而这次其放松调控，又比京沪早了一些。

 

就拿本轮房地产调控来说，而2015至2016年3月底期间，深圳房价涨幅远超上海和北京，涨得也比上海和北京早。但深圳就是不愿意在全国率先出台调控政策！2016年3月25日，上海上午出调控新政，深圳下午方才无奈跟进。

 

就今天之事论事，上次深圳调整普通住房标准，是在房价已经大涨几成之后的2015年9月（上轮深圳房价大涨始于15年3月下旬）。根据涨起来后的房价，调整普通住房标准，当然是降低了普通住房的门标，是一种隐性的调控放松。

 

而再看上海，上一次调整普通住房标准，是2014年11月，当时仍处于上一轮房价低迷期。而当前房价相比2014年11月，可以说总体上涨了七八成之多。原先大量的普通住房，变成了非普通住房，卖房要多交很多增值税！即便如此，上海坚持不调整普通住房标准，北京也一样！就是为了严控房价、房住不炒嘛。

 

当前上海执行的普通住房标准有三：一是，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等（相当于容积率1.0以上）；二是，单套建筑面积在140平方米以下；三是，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

 

就房价走势来看，2017年3月以来，京沪房价，实性质下跌，北京已跌二成左右，上海已跌至少一成。而深圳仍在上涨！

临深，还有一个好命娃！2019年9月4日，东莞三部门联合发布《关于调整我市普通住房价格标准的通知》，对东莞市2019年普通住房价格标准进行第二次调整。根据各园区、镇街普通住房2019年上半年平均交易价格情况，按照单套住房建筑面积计算，享受优惠政策的普通住房实际成交价格按园区、镇街划分为三类标准。相比今年3月份（半年前）的价格，每一类都有所上调。