香港楼市泡沫大远超新加坡略超上海！-杨红旭的财新博客-财新网

《香港、新加坡和上海房价泡沫与住房状况比较（之五）》

三地楼市泡沫程度

杠杆率

通过居民部门杠杆率（居民部门债务/GDP），可以比较香港、新加坡和上海居民部门的债务杠杆水平。2018年，香港和新加坡的居民部门杠杆率分别为72.2%和54.7%，香港的杠杆率高于新加坡杠杆率，表明新加坡居民的举债率更低；2017年，上海居民部门杠杆率为64.4%，介于香港与新加坡之间。

居民杠杆率高低并无绝对标准，和经济发展模式有关，通常发达国家杠杆率都较高，如加拿大、澳大利亚等超过100%，美国、英国、法国等也都超过60%。

2000年至2014年，香港和新加坡两地的居民杠杆率走势相似，香港整体杠杆率高于新加坡，2014年后，新加坡杠杆率逐渐下降，而香港则继续上行。相比之下，2015年之前，上海的居民部门杠杆率水平明显低于其他两个地区的水平，2001年仅19.4%，至2014年底也仅为40.2%。

但2014年后，上海杠杆率开始快速上行，这和本轮房地产上涨居民部门加杠杆行为是有较大关系的，2014年底至2017年底仅3年时间，杠杆率就上升了24.2%。

偏离度

为了更好地衡量房价泡沫程度，我们还计算了2018年香港、新加坡和上海私人住宅的房价收入比和租金收益率2个指标的偏离度，即某指标偏离至少一个完整周期的均值（假设均值为该周期的合理水平）的程度。计算方法为：

指标偏离度 = 某指标数值/最近至少一轮完整周期的均值-1

以房价收入比为例，香港选取的时间段为1997年至2018年，是一轮完整的长周期；新加坡选取的时间段为2000年至2018年；上海选取的时间段为2004年至2018年，包含两轮短周期。租金收益率受数据限制，时间段统一为2009年至2018年，三个地区走势类似，具有一定可比性。由于上海居民部门的贷款主要体现在房贷上，2015年本轮房地产上涨周期加杠杆之前，居民部门杠杆率一直处于相对较低的水平，贷款买房至今的时间偏短，贷款余额没有进入平稳期而是处于快速上升期，因此不适合用偏离度进行比较。

2018年，香港、新加坡和上海的房价收入比偏离度分别为67.3%、7.8%和25.9%；租金收益率偏离度分别为-11.8%、-20.7%和-16.8%；2017年，偏离度越高代表该时点泡沫程度越高。

量化打分

绝对值代表某个指标的绝对水平，可以进行横向比较，但有些时候，不同地区有不同的情况，绝对值较难直接判断高低。偏离度代表某个指标和自身比较的偏离程度，能够一定程度上反映自身的泡沫水平。两者结合能够较全面的衡量某一指标的泡沫程度。

将绝对值和偏离度进行标准化处理（数值减均值后除以标准差），并赋予权重进行量化打分，可以得到量化的泡沫程度排名。按照重要程度，我们给定房价收入比、租金收益率和居民部门杠杆率的权重分别为50%、30%和20%，每个指标中绝对值和偏离度各占一半权重。权重为负表示该指标越小房价泡沫程度越低，这里仅租金收益率的权重为正值，即租金收益率越高，房价泡沫程度越低。

香港、新加坡和上海最后的量化打分结果分别为-0.4、0.6和-0.3，分数越高表示房价泡沫程度越低。比较三个地区，仅新加坡分数为正，且明显高于其他两个地区，说明相比香港和上海，新加坡的房价泡沫程度很低。

上海和香港的分数都很低，两者的房价均存在较大泡沫，其中，香港分数略低于上海，说明仅从这3个指标来看，香港的房价泡沫程度高于上海。

话题：