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香港畸形依赖房地产 比新加坡和上海都严重

香港、新加坡和上海房价泡沫与住房状况比较(之六)
 
三地房地产依赖度
 
按照历年美元兑人民币中间价全年平均汇率,我们将上海GDP总量从人民币转换为美元,以和其他两个地区进行对比。
 
2018年,香港、新加坡和上海的GDP总量分别为3630、3611和4938亿美元,香港和新加坡总量非常接近,而上海则高出其他两个地区1300亿美元左右。1991-2009年,新加坡GDP总量小于香港,但差距不断缩小。2010年新加坡GDP总量超过香港,2015年后又小幅落后于香港,整体上非常接近。上海GDP总量在2008年前小于香港和新加坡,2009年后便超越这两个地区,并不断拉开差距。
 
2018年,香港、新加坡和上海的GDP增速分别为3.0%、3.2%和6.6%,同样是前两者非常接近,上海则要高出一倍左右。1994年以来的绝大多数年份,上海GDP增速高于新加坡,新加坡又高于香港。按照目前的GDP增速趋势,未来上海GDP总量与香港和新加坡还将不断扩大差距。
2018年,香港、新加坡和上海人均GDP分别为48717.3、64581.9和20398.0美元,新加坡高于香港且远高于上海。回顾历史,新加坡人均GDP于2004年超过香港后开始快速增长,2010年后基本保持13000至19000美元的差距。而上海增长相对平稳,但在绝对值上和其他两个地区存在着较大的差距。
房地产相关产业占GDP比重的大小体现了一个地区经济发展对房地产的依赖度,若占比过大,则表明经济对房地产依赖过大,其经济发展容易受到房地产捆绑,房价易涨难跌。
 
2017年,香港房地产相关产业占GDP比重为20.4%,其中建筑、地产和楼宇业权分别占比5.1%、5.0%和10.3%。由此可见,香港房地产业对经济的影响很大,这使得香港的房价居高难下。回顾历史,2008年后,房地产业占比就基本维持在20%左右,其中,建造业占比逐渐增加,地产和楼宇业权则略有下降。
 
根据香港统计局定义,楼宇业权(Ownership of Premises)是一项经济活动,包括:(a)住宅自住业主假定向本身提供的租赁服务。之所以将自住业主为自己提供服务也计入经济活动的原因是,未发生交易行为的自住也是对商品(房屋)的一种消耗,即产出。(b)业主以个人身份向租客提供的租赁服务。楼宇业权可理解为房屋租赁业。
2018年,新加坡房地产相关产业占GDP比重为7.3%,其中,建造和住宅所有权分别占比3.2%和3.5%,远低于香港。回顾历史,2006年至2014年,房地产业占比处于震荡上升的趋势中,2014达到最高值9.3%,随后便开始持续下行。
 
住宅所有权(Ownership of Dwellings)与香港的楼宇业权(Ownership of Premises)类似,可以理解为房屋租赁业。新加坡没有大量的水泥和建材等房地产上中游产业,原材料主要依靠进口,消费等房地产下游产业也一直占比较高,和房地产开发本身无太大关系,因此新加坡房地产并无拉动上下游产业的主要功能,而主要以维护民生为首要目标。
由于境内外的统计口径和方式不同,我国内地地区的统计中,租赁业并未在GDP中完全体现。因此,需要注意的是,与香港和新加坡的统计口径相比,上海房地产相关产业的GDP占比可能是低估的。
 
按照内地地区的统计口径,2017年,上海房地产相关产业占GDP比重为9.3%,其中,建造和房地产业的占比分别为3.2%和6.1%,整体占比高于新加坡但低于香港。1998年至2017年,上海房地产相关产业占比维持在9%至12%的区间内,其中房地产业占比大于建造业,且处于逐渐增大的趋势中。
 
三个地区中,香港经济对房地产业依赖度最大,上海次之,新加坡依赖度最小。



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