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香港、新加坡和上海房价泡沫与住房状况比较（之六）
三地房地产依赖度
按照历年美元兑人民币中间价全年平均汇率，我们将上海GDP总量从人民币转换为美元，以和其他两个地区进行对比。
2018年，香港、新加坡和上海的GDP总量分别为3630、3611和4938亿美元，香港和新加坡总量非常接近，而上海则高出其他两个地区1300亿美元左右。1991-2009年，新加坡GDP总量小于香港，但差距不断缩小。2010年新加坡GDP总量超过香港，2015年后又小幅落后于香港，整体上非常接近。上海GDP总量在2008年前小于香港和新加坡，2009年后便超越这两个地区，并不断拉开差距。
2018年，香港、新加坡和上海的GDP增速分别为3.0%、3.2%和6.6%，同样是前两者非常接近，上海则要高出一倍左右。1994年以来的绝大多数年份，上海GDP增速高于新加坡，新加坡又高于香港。按照目前的GDP增速趋势，未来上海GDP总量与香港和新加坡还将不断扩大差距。
2018年，香港、新加坡和上海人均GDP分别为48717.3、64581.9和20398.0美元，新加坡高于香港且远高于上海。回顾历史，新加坡人均GDP于2004年超过香港后开始快速增长，2010年后基本保持13000至19000美元的差距。而上海增长相对平稳，但在绝对值上和其他两个地区存在着较大的差距。
房地产相关产业占GDP比重的大小体现了一个地区经济发展对房地产的依赖度，若占比过大，则表明经济对房地产依赖过大，其经济发展容易受到房地产捆绑，房价易涨难跌。
2017年，香港房地产相关产业占GDP比重为20.4%，其中建筑、地产和楼宇业权分别占比5.1%、5.0%和10.3%。由此可见，香港房地产业对经济的影响很大，这使得香港的房价居高难下。回顾历史，2008年后，房地产业占比就基本维持在20%左右，其中，建造业占比逐渐增加，地产和楼宇业权则略有下降。
根据香港统计局定义，楼宇业权（Ownership of Premises）是一项经济活动，包括：(a)住宅自住业主假定向本身提供的租赁服务。之所以将自住业主为自己提供服务也计入经济活动的原因是，未发生交易行为的自住也是对商品（房屋）的一种消耗，即产出。(b)业主以个人身份向租客提供的租赁服务。楼宇业权可理解为房屋租赁业。
2018年，新加坡房地产相关产业占GDP比重为7.3%，其中，建造和住宅所有权分别占比3.2%和3.5%，远低于香港。回顾历史，2006年至2014年，房地产业占比处于震荡上升的趋势中，2014达到最高值9.3%，随后便开始持续下行。
住宅所有权（Ownership of Dwellings）与香港的楼宇业权（Ownership of Premises）类似，可以理解为房屋租赁业。新加坡没有大量的水泥和建材等房地产上中游产业，原材料主要依靠进口，消费等房地产下游产业也一直占比较高，和房地产开发本身无太大关系，因此新加坡房地产并无拉动上下游产业的主要功能，而主要以维护民生为首要目标。
由于境内外的统计口径和方式不同，我国内地地区的统计中，租赁业并未在GDP中完全体现。因此，需要注意的是，与香港和新加坡的统计口径相比，上海房地产相关产业的GDP占比可能是低估的。
按照内地地区的统计口径，2017年，上海房地产相关产业占GDP比重为9.3%，其中，建造和房地产业的占比分别为3.2%和6.1%，整体占比高于新加坡但低于香港。1998年至2017年，上海房地产相关产业占比维持在9%至12%的区间内，其中房地产业占比大于建造业，且处于逐渐增大的趋势中。
三个地区中，香港经济对房地产业依赖度最大，上海次之，新加坡依赖度最小。
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