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2019西港vs.1993海南:历史有多像?人有多疯狂?

大概从去年开始,西港的故事,不断在朋友圈、自媒体传播,我的一些粉丝,也问我能不能去西港炒地。
 
投资,尤其是投机这档事儿,高收益对应高风险,苦乐自知,无可厚非。
 
如果从短线投机的角度看,西港可能值得一博,但要关注时机是否合适。但凡投机,就会存在击鼓传花,别最后传到你手中,鲜花烂成恶心之果。
 
如果从长线稳健投资的角度看,西港不一定是好地方。
 
上周,很多新闻与自媒体炒作多少万中国人撤离西港,因为柬埔寨大力整治违法赌博。
 
这才引起我的一点兴趣,这两天网上看了一些西港的信息,大概了解一下。
 
我摘几条信息,如下:
 
2018 年柬埔寨的人均 GDP1495$,刚刚脱贫。可是 GDP 增速却高达 7.3%,看起来像要腾飞的样子。
 
西港,柬埔寨第二大城市,经济开放特区。经济结构很特殊,第一产业农业一般般,第二产业工业几乎没有,只有第三产业服务业欣欣向荣。这得益于贸易、博彩产业、娱乐产业、旅游业、房地产业 ……
 
走在西港街头,你会有一种强烈的没有出国的错觉。中国人开设的商店遍布主城的每一条街道,中国人的身影更是无处不在。沙县小吃、兰州拉面、网鱼网咖、泰康诊所、如家宾馆、好又多超市、川味调料批发、鼎红会所、天上人间……凡涉及中国人衣、食、住、行、性的行当应有尽有。整个城市给人的感觉,就是上世纪 80 年代的中国。
 
西港虽然是第二大城市,但人口只有20多万,其中本地人为5万,中国占大头。中国人,既有在中国制造企业上班的,也有做中国人生意的,还有很多是从业网络赌博,吸引大陆人上网赌钱,另外还有去年以来涌过去炒房炒地的。
 
关于房地产开发。一开始是韩国人 + 中国台湾人在金边做投资开发较多,近三四年来,越来越多的中国大陆商人 / 投资者来到柬埔寨,在金边和西港寻找投资掘金的机会,买地、买楼、建厂 ……
 
我们能看到的一线房企,有富力地产,slogan 就让人打鸡血:为颠覆而来,引领而生。
 
西港,弹丸小城,整个就是一个大工地。房地产项目如雨后春笋般冒了出来。
 
工地旁边的小吃摊,都是中国小吃。好好想想吧……
 
赌博、炒地、暴利,与泡沫经济相伴的,必然是高物价!
 
西港形成了两个物价体系:一个是本地人的,一个是中国人的。本地人物价相对低廉,中国人物价贵得离谱。
 
比如下图中的煎蛋,居然要14美元。
 
另外,西港还有发达的红灯区。
 
总之,西港,一个尘土飞扬的大工地、一个污水横流的大县城、一个传销暴富的中国城,一个纸醉金迷的销荤窟……
 
有人说,西港就如30年前的深圳。
 
我的专业素养下的第一感觉,不太像深圳,而更像中国的另一个地方:
 
海南 · 1993
 
下面这段文字,转自2013年老杨出版的《楼市探秘》一书。
 
1988年,海南建省,从广东的一个地级行政区,摇身一变成为中国的第31个省级行政区,更为关键的是,它成了中国最大的经济特区,给予这块岛屿超乎想象的优惠政策。一时间,大量人涌向海南“淘金”,放弃铁饭碗者甚众,当时有媒体的标题是“十万大军下海南”。房地产很快热了起来。
 
1992年邓小平同志的南巡讲话,极大鼓舞了人们对于改革开放的信心,市场经济急速升温,为海南开发和房地产热潮“火上浇油”,中国近几十年最大的区域性楼市泡沫加速生成。房价和租金、地价暴涨,炒房、炒地风盛行,土地管理失控、城市规划失控、金融领域混乱。
 
1992年,海口市经济增长率达到了惊人的83%,另一个热点城市三亚也达到了74%。海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半,仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米。据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计,1988年海南商品房平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年猛涨至5000元/平方米,1993年达到7500元/平方米。两年暴涨4倍,全球罕见。这属于非常典型的房地产泡沫。
 
高峰时期,这座总人数不过600万的海岛上,竟然出现了两万多家房地产公司。开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋,把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。由于投机性需求已经占到了市场的70%以上,一些房子甚至还停留在设计图纸阶段,就已经被卖了好几手,当然价格也翻了好几倍。
 
1993年6月,时任国务院副总理的朱镕基发表讲话,宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,出台16条强力调控措施,包括严控信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。
 
银根开始全面紧缩。企业资金链断裂,大量开发商倒闭,银行呆帐坏帐大量涌出,仅四大国有银行的坏账就高达300多亿元。
 
地价、房价直线下跌,1993年5000元每平方米的房子两年后下跌到4000元,再过一年跌到2000元,到了1997年,同样的房子已经跌到了1000元以下。
 
最后留给海南的是600多栋“烂尾楼”、近2万公顷闲置土地和800多亿元积压资金。从1999年开始,海南用了整整八年时间,才处理完积压房地产的工作。
 
2003年,老杨第一次去海口,市中心还能看到好几个烂尾楼。
 
海南为何会产生世界罕见的超级房地产泡沫?我想引用前海南省委书记卫留成,在2010年3月十一届全国人大三次会议分组审议上总结的四条原因:
 
“第一,土地大量出让,搞乱了市场,到现在为止,1993年出让的土地,在开发商手里还有相当数量;第二,当时土地的出让没有系统规划,省市县都可以批;第三,土地转让也没有招拍挂等完善的制度,比如现在北京很多大名鼎鼎的房地商,都是在海南淘到第一桶金;第四,当时的金融系统没有现在这么成熟,那些买地的钱都是从银行贷出来的,可以说银行直接参与了炒地皮。”
 
值得关注的是,2010年1月初,海南获批建设国际旅游岛后,海南房价迅速攀升,各路炒房资本蜂拥而至,导致海口、三亚等海南一线城市房价直线上涨。从统计数据看,海南房价由6000多元平米,涨至2010年的过万元,大涨六成多。其中,海口由5000多元涨至近9000元,三亚最生猛,由1万元涨至近2万元,飙升一倍;以凤凰岛房价为例,公寓报价甚至超过10万元/平方米。
 
2010年,媒体惊呼海南楼市“好了伤疤忘了痛”,正在折腾出第二个房价泡沫。2013年初,又有媒体报道海南楼盘要崩盘。现在看来,2010那一波涨幅确实偏大,但难以断言是第二次大泡沫。2010年底,海南房价就开始稳中有降,但至2012年底也没出现整体性大跌,只是有部分项目出现明显降价。这一点,与1993年前后的泡沫疯涨与随后破灭,差别非常大。尚不足虑也。
 
【“万通六君子”的第一桶金】
 
(摘自中国周刊,海南往事,2010年3月,作者郭国松)
 
潘石屹本来在原石油部管道局经济改革研究室工作,他抛弃了这个铁饭碗。1987年7月底,潘石屹和四川绵阳人李勇,在“蛇头”帮助下,花了50元,爬过深圳二线关铁丝网,进入深圳。在深圳,潘石屹在建筑工地挑过砖,推销过电话机,从业务员干到了业务经理。当年与潘石屹一起爬过铁丝网的李勇还记得,海南建省的消息传来时,潘石屹拿着报纸,抑制不住满脸的激动之情:“报纸上说海南建省了,成了我国最大的经济特区,我们一起闯海南吧!”
 
1988年5月底,潘石屹与李勇加入了闯海人的行列。他们每个人的财产,是在深圳打工攒下的1000来块钱。初夏时节的海南,已是炎炎烈日。但更热的不是天气,是码头上一船接着一船的内地闯海人,像一个偏远地区小县城的海口,大小旅馆住满了求职者,甚至直接露宿于公园和街头。相比深圳的求职经历,经济极其落后、人满为患的海口,想找到一份工作绝非易事。为了谋生,那些两手空空的闯海人,顾不上身段和面子,只要能挣钱,什么职业都有人干。
 
潘石屹和李勇在海口奔波了三个月,花光了身上所有的钱,被迫来到一个砖厂打工。这又是一份重体力活,挖土、推车、和泥巴,完全依靠人工将黄粘土做成砖坯,再将其堆起来,送进砖窑烧制,一天下来,浑身像散了架一样。干了20多天,潘石屹发现这个当地农民开的砖厂管理手段落后,效率低下。于是,他大胆向老板提出建议,由他来管理这个砖厂。潘石屹毕竟是读过书的人,老板感觉他的一番话说得有道理,便采纳了他的建议。由此,潘石屹摇身一变成了砖厂厂长。
 
在差不多相同的时间内,从北京国家机关出来的冯仑也来到海南,筹建海南省改革发展研究所。冯仑与潘石屹,都曾经供职于“吃皇粮”的国家研究机构,不同的是,冯仑最初是因公前往海南,而潘石屹则义无反顾,一步踏上了自由闯荡之路,也因此经历了冯仑不曾有过的艰辛。1990年8月25日,潘石屹与相处三年的李勇在倒闭的砖厂分手,消失在人海茫茫的海口街头。
 
就在潘石屹艰难谋生的同一个时期,冯仑完成了对海南改革发展研究所的组建,并且担任常务副所长,研究所无意中成了闯荡海南的知识分子的“聚义厅”——王功权、易小迪、刘军、王启富,这时的冯仑还不认识潘石屹。六人后来被江湖上称为“万通六兄弟”。王功权大学毕业后分配到吉林省委宣传部工作,趁妻子生孩子的机会偷偷跑到海南,很顺利地进入一家国有房地产公司,当上了总经理,而王启富那时就是这家房地产公司的办公室主任。研究生毕业的易小迪,被冯仑从中央党校拉到了海口,进入研究所工作。接着,王启富跳槽,也成了研究所的一员,冯仑顺理成章地认识了王功权。
 
1989年,受政治因素的影响,研究所解散,王功权也被迫离开房地产公司。当时的五个人,除了易小迪留在海口,开了一个小印刷厂谋生外,其余四人则回到北京,投奔当年的风云人物牟其中的南德公司。砖厂倒闭、重新加入失业大军的潘石屹,认识了易小迪。易小迪信佛,对佛学颇有兴致,于是,他在打理印刷厂的同时,成立了海南省佛学研究会,潘石屹被封为研究会秘书长。一群闯海者陷入事业的低谷,此时,他们尚未完成原始积累,谁也无法设想未来的路到底在哪里。由于多种复杂的政治和经济因素,建省不过两年的海南逐渐沉寂下来。
 
1992年初,已经88岁高龄的邓小平二次南巡,他的一系列涉及姓“资”姓“社”问题的讲话迅速传播开来,引发了中国改革开放的第二轮冲击波。栖身牟其中屋檐下的冯仑、王功权、王启富、刘军四兄弟先后于1991年下半年离开南德,再次回到海口。1991年9月,海南农业高技术联合开发投资总公司成立。王功权被推举为“头领”,潘石屹也被找回来担任财务经理,其他四人亦各司其责。日后名扬江湖的“万通六兄弟”第一次大团圆。这个挂着农业招牌的公司,被他们自己戏称为“皮包公司”。正是从这个“皮包公司”开始,六兄弟开始了他们的原始积累。到1993年完成产权改革,变身为万通公司的时候,总资产已经超过了一亿元。
 
江湖上一直流传着潘石屹“5斤桔子换取规划局内部消息”,从而判明海口市房地产市场处于极度危险的状态,进而决定撤出的说法。但关键因素或许还是冯仑来自北京的政策层面的消息。王功权曾经在接受采访时说:“为什么很多企业没有撤出来,而我能够撤出来?一是冯仑的信息很充分,二是得益于我自己。开会讨论的时候,我非常坚决,理解的要执行,不理解的也要执行,谁不执行就撤谁的职务!”最后,“万通六兄弟”在海南房地产市场泡沫破裂之前逃出,成功地将主战场转移到北京。
 
海南成就了一大批像“万通六兄弟”这样充满智慧、敢于挑战传统的市场经济领袖,很多闯海者成为民营企业的领军人物。易小迪说:“那是一个最好的时代,也是一个最坏的时代;是最好的地方,也是最坏的地方;有人在那里成功,有人在那里堕落;海南是个试验场,所有的事情都可以尝试……”。
 
老杨认为:
 
西港,与海南(也可聚焦于海口)的相似点,兼与深圳的不同点:
 
1、国家支持经济开放,政策红利较大。(深圳相同)
 
2、原来以农业为主,经济基础薄弱,本地人少,外来人多,外来人潮起潮退。(深圳相同,但来深圳的打工者最终多能扎根)
 
3、经济发展思路上,目光短浅,急功近利,不以最重要的第二产业为主,却以华而不实的第三产业为主,妄想跳过第二产业阶段,直接进入第三产业阶段,全球都没有先例呀。(深圳不同,早期傍着香港大腿,大力发展出口加工)
 
4、投机炒作之风盛行,人们竞争追逐短期暴利,人心浮噪,三观不正,社会风气败坏。(深圳不同)
 
5、房价地价暴涨,房地产炒作盛行,炒地皮、炒楼花现象突出,最终滋生较大的房地产泡沫并破灭。(深圳不同)
 
另外,西港的社会管理能力低下,官员贪腐赤裸深重,土地制度与交易混乱。这比当年海南的情况,还要更严重!额外助长了房地产泡沫。



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