大概从去年开始，西港的故事，不断在朋友圈、自媒体传播，我的一些粉丝，也问我能不能去西港炒地。

 

投资，尤其是投机这档事儿，高收益对应高风险，苦乐自知，无可厚非。

 

如果从短线投机的角度看，西港可能值得一博，但要关注时机是否合适。但凡投机，就会存在击鼓传花，别最后传到你手中，鲜花烂成恶心之果。

 

如果从长线稳健投资的角度看，西港不一定是好地方。

 

上周，很多新闻与自媒体炒作多少万中国人撤离西港，因为柬埔寨大力整治违法赌博。

 

这才引起我的一点兴趣，这两天网上看了一些西港的信息，大概了解一下。

 

我摘几条信息，如下：

 

2018 年柬埔寨的人均 GDP1495$，刚刚脱贫。可是 GDP 增速却高达 7.3%，看起来像要腾飞的样子。

 

西港，柬埔寨第二大城市，经济开放特区。经济结构很特殊，第一产业农业一般般，第二产业工业几乎没有，只有第三产业服务业欣欣向荣。这得益于贸易、博彩产业、娱乐产业、旅游业、房地产业 ……

 

走在西港街头，你会有一种强烈的没有出国的错觉。中国人开设的商店遍布主城的每一条街道，中国人的身影更是无处不在。沙县小吃、兰州拉面、网鱼网咖、泰康诊所、如家宾馆、好又多超市、川味调料批发、鼎红会所、天上人间……凡涉及中国人衣、食、住、行、性的行当应有尽有。整个城市给人的感觉，就是上世纪 80 年代的中国。

 

西港虽然是第二大城市，但人口只有20多万，其中本地人为5万，中国占大头。中国人，既有在中国制造企业上班的，也有做中国人生意的，还有很多是从业网络赌博，吸引大陆人上网赌钱，另外还有去年以来涌过去炒房炒地的。

 

关于房地产开发。一开始是韩国人 + 中国台湾人在金边做投资开发较多，近三四年来，越来越多的中国大陆商人 / 投资者来到柬埔寨，在金边和西港寻找投资掘金的机会，买地、买楼、建厂 ……

 

我们能看到的一线房企，有富力地产，slogan 就让人打鸡血：为颠覆而来，引领而生。

 

西港，弹丸小城，整个就是一个大工地。房地产项目如雨后春笋般冒了出来。

 

工地旁边的小吃摊，都是中国小吃。好好想想吧……

 

赌博、炒地、暴利，与泡沫经济相伴的，必然是高物价！

 

西港形成了两个物价体系：一个是本地人的，一个是中国人的。本地人物价相对低廉，中国人物价贵得离谱。

 

比如下图中的煎蛋，居然要14美元。

 

另外，西港还有发达的红灯区。

 

总之，西港，一个尘土飞扬的大工地、一个污水横流的大县城、一个传销暴富的中国城，一个纸醉金迷的销荤窟……

 

有人说，西港就如30年前的深圳。

 

我的专业素养下的第一感觉，不太像深圳，而更像中国的另一个地方：

 

海南 · 1993

 

下面这段文字，转自2013年老杨出版的《楼市探秘》一书。

 

1988年，海南建省，从广东的一个地级行政区，摇身一变成为中国的第31个省级行政区，更为关键的是，它成了中国最大的经济特区，给予这块岛屿超乎想象的优惠政策。一时间，大量人涌向海南“淘金”，放弃铁饭碗者甚众，当时有媒体的标题是“十万大军下海南”。房地产很快热了起来。

 

1992年邓小平同志的南巡讲话，极大鼓舞了人们对于改革开放的信心，市场经济急速升温，为海南开发和房地产热潮“火上浇油”，中国近几十年最大的区域性楼市泡沫加速生成。房价和租金、地价暴涨，炒房、炒地风盛行，土地管理失控、城市规划失控、金融领域混乱。

 

1992年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了74%。海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米。据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计，1988年海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米。两年暴涨4倍，全球罕见。这属于非常典型的房地产泡沫。

 

高峰时期，这座总人数不过600万的海岛上，竟然出现了两万多家房地产公司。开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋，把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。由于投机性需求已经占到了市场的70%以上，一些房子甚至还停留在设计图纸阶段，就已经被卖了好几手，当然价格也翻了好几倍。

 

1993年6月，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，出台16条强力调控措施，包括严控信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。

 

银根开始全面紧缩。企业资金链断裂，大量开发商倒闭，银行呆帐坏帐大量涌出，仅四大国有银行的坏账就高达300多亿元。

 

地价、房价直线下跌，1993年5000元每平方米的房子两年后下跌到4000元，再过一年跌到2000元，到了1997年，同样的房子已经跌到了1000元以下。

 

最后留给海南的是600多栋“烂尾楼”、近2万公顷闲置土地和800多亿元积压资金。从1999年开始，海南用了整整八年时间，才处理完积压房地产的工作。

 

2003年，老杨第一次去海口，市中心还能看到好几个烂尾楼。

 

海南为何会产生世界罕见的超级房地产泡沫？我想引用前海南省委书记卫留成，在2010年3月十一届全国人大三次会议分组审议上总结的四条原因：

 

“第一，土地大量出让，搞乱了市场，到现在为止，1993年出让的土地，在开发商手里还有相当数量；第二，当时土地的出让没有系统规划，省市县都可以批；第三，土地转让也没有招拍挂等完善的制度，比如现在北京很多大名鼎鼎的房地商，都是在海南淘到第一桶金；第四，当时的金融系统没有现在这么成熟，那些买地的钱都是从银行贷出来的，可以说银行直接参与了炒地皮。”

 

值得关注的是，2010年1月初，海南获批建设国际旅游岛后，海南房价迅速攀升，各路炒房资本蜂拥而至，导致海口、三亚等海南一线城市房价直线上涨。从统计数据看，海南房价由6000多元平米，涨至2010年的过万元，大涨六成多。其中，海口由5000多元涨至近9000元，三亚最生猛，由1万元涨至近2万元，飙升一倍；以凤凰岛房价为例，公寓报价甚至超过10万元/平方米。

 

2010年，媒体惊呼海南楼市“好了伤疤忘了痛”，正在折腾出第二个房价泡沫。2013年初，又有媒体报道海南楼盘要崩盘。现在看来，2010那一波涨幅确实偏大，但难以断言是第二次大泡沫。2010年底，海南房价就开始稳中有降，但至2012年底也没出现整体性大跌，只是有部分项目出现明显降价。这一点，与1993年前后的泡沫疯涨与随后破灭，差别非常大。尚不足虑也。

 

【“万通六君子”的第一桶金】

 

（摘自中国周刊,海南往事，2010年3月,作者郭国松)

 

潘石屹本来在原石油部管道局经济改革研究室工作，他抛弃了这个铁饭碗。1987年7月底，潘石屹和四川绵阳人李勇，在“蛇头”帮助下，花了50元，爬过深圳二线关铁丝网，进入深圳。在深圳，潘石屹在建筑工地挑过砖，推销过电话机，从业务员干到了业务经理。当年与潘石屹一起爬过铁丝网的李勇还记得，海南建省的消息传来时，潘石屹拿着报纸，抑制不住满脸的激动之情：“报纸上说海南建省了，成了我国最大的经济特区，我们一起闯海南吧！”

 

1988年5月底，潘石屹与李勇加入了闯海人的行列。他们每个人的财产，是在深圳打工攒下的1000来块钱。初夏时节的海南，已是炎炎烈日。但更热的不是天气，是码头上一船接着一船的内地闯海人，像一个偏远地区小县城的海口，大小旅馆住满了求职者，甚至直接露宿于公园和街头。相比深圳的求职经历，经济极其落后、人满为患的海口，想找到一份工作绝非易事。为了谋生，那些两手空空的闯海人，顾不上身段和面子，只要能挣钱，什么职业都有人干。

 

潘石屹和李勇在海口奔波了三个月，花光了身上所有的钱，被迫来到一个砖厂打工。这又是一份重体力活，挖土、推车、和泥巴，完全依靠人工将黄粘土做成砖坯，再将其堆起来，送进砖窑烧制，一天下来，浑身像散了架一样。干了20多天，潘石屹发现这个当地农民开的砖厂管理手段落后，效率低下。于是，他大胆向老板提出建议，由他来管理这个砖厂。潘石屹毕竟是读过书的人，老板感觉他的一番话说得有道理，便采纳了他的建议。由此，潘石屹摇身一变成了砖厂厂长。

 

在差不多相同的时间内，从北京国家机关出来的冯仑也来到海南，筹建海南省改革发展研究所。冯仑与潘石屹，都曾经供职于“吃皇粮”的国家研究机构，不同的是，冯仑最初是因公前往海南，而潘石屹则义无反顾，一步踏上了自由闯荡之路，也因此经历了冯仑不曾有过的艰辛。1990年8月25日，潘石屹与相处三年的李勇在倒闭的砖厂分手，消失在人海茫茫的海口街头。

 

就在潘石屹艰难谋生的同一个时期，冯仑完成了对海南改革发展研究所的组建，并且担任常务副所长，研究所无意中成了闯荡海南的知识分子的“聚义厅”——王功权、易小迪、刘军、王启富，这时的冯仑还不认识潘石屹。六人后来被江湖上称为“万通六兄弟”。王功权大学毕业后分配到吉林省委宣传部工作，趁妻子生孩子的机会偷偷跑到海南，很顺利地进入一家国有房地产公司，当上了总经理，而王启富那时就是这家房地产公司的办公室主任。研究生毕业的易小迪，被冯仑从中央党校拉到了海口，进入研究所工作。接着，王启富跳槽，也成了研究所的一员，冯仑顺理成章地认识了王功权。

 

1989年，受政治因素的影响，研究所解散，王功权也被迫离开房地产公司。当时的五个人，除了易小迪留在海口，开了一个小印刷厂谋生外，其余四人则回到北京，投奔当年的风云人物牟其中的南德公司。砖厂倒闭、重新加入失业大军的潘石屹，认识了易小迪。易小迪信佛，对佛学颇有兴致，于是，他在打理印刷厂的同时，成立了海南省佛学研究会，潘石屹被封为研究会秘书长。一群闯海者陷入事业的低谷，此时，他们尚未完成原始积累，谁也无法设想未来的路到底在哪里。由于多种复杂的政治和经济因素，建省不过两年的海南逐渐沉寂下来。

 

1992年初，已经88岁高龄的邓小平二次南巡，他的一系列涉及姓“资”姓“社”问题的讲话迅速传播开来，引发了中国改革开放的第二轮冲击波。栖身牟其中屋檐下的冯仑、王功权、王启富、刘军四兄弟先后于1991年下半年离开南德，再次回到海口。1991年9月，海南农业高技术联合开发投资总公司成立。王功权被推举为“头领”，潘石屹也被找回来担任财务经理，其他四人亦各司其责。日后名扬江湖的“万通六兄弟”第一次大团圆。这个挂着农业招牌的公司，被他们自己戏称为“皮包公司”。正是从这个“皮包公司”开始，六兄弟开始了他们的原始积累。到1993年完成产权改革，变身为万通公司的时候，总资产已经超过了一亿元。

 

江湖上一直流传着潘石屹“5斤桔子换取规划局内部消息”，从而判明海口市房地产市场处于极度危险的状态，进而决定撤出的说法。但关键因素或许还是冯仑来自北京的政策层面的消息。王功权曾经在接受采访时说：“为什么很多企业没有撤出来，而我能够撤出来?一是冯仑的信息很充分，二是得益于我自己。开会讨论的时候，我非常坚决，理解的要执行，不理解的也要执行，谁不执行就撤谁的职务!”最后，“万通六兄弟”在海南房地产市场泡沫破裂之前逃出，成功地将主战场转移到北京。

 

海南成就了一大批像“万通六兄弟”这样充满智慧、敢于挑战传统的市场经济领袖，很多闯海者成为民营企业的领军人物。易小迪说：“那是一个最好的时代，也是一个最坏的时代;是最好的地方，也是最坏的地方;有人在那里成功，有人在那里堕落;海南是个试验场，所有的事情都可以尝试……”。

 

老杨认为：

 

西港，与海南（也可聚焦于海口）的相似点，兼与深圳的不同点：

 

1、国家支持经济开放，政策红利较大。（深圳相同）

 

2、原来以农业为主，经济基础薄弱，本地人少，外来人多，外来人潮起潮退。（深圳相同，但来深圳的打工者最终多能扎根）

 

3、经济发展思路上，目光短浅，急功近利，不以最重要的第二产业为主，却以华而不实的第三产业为主，妄想跳过第二产业阶段，直接进入第三产业阶段，全球都没有先例呀。（深圳不同，早期傍着香港大腿，大力发展出口加工）

 

4、投机炒作之风盛行，人们竞争追逐短期暴利，人心浮噪，三观不正，社会风气败坏。（深圳不同）

 

5、房价地价暴涨，房地产炒作盛行，炒地皮、炒楼花现象突出，最终滋生较大的房地产泡沫并破灭。（深圳不同）

 

另外，西港的社会管理能力低下，官员贪腐赤裸深重，土地制度与交易混乱。这比当年海南的情况，还要更严重！额外助长了房地产泡沫。