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影响房地产市场的周期性波动的核心变量：外部环境，看政策与货币；内部环境，看供求。
这是一个非常简明的分析框架。
关于供求，有很多指标，比如统计局公布的商品房待售面积，易居院监测的百城住宅库存与去化周期等。
这里，给大家分享一个近日易居院新研究的指标。
以住宅销售面积作为需求指标，以住宅新开工面积作为供应指标，同时剔除新开工当中配建保障房与房企自持部分。
新开工是期房预售的先行指标，一般领先三个季度，为了计算方便，我们这里按四季度。
以新开工面积除以销售面积，得出以下2013年以来的供求比。
关于2020年的预测值，这里假设2020年的商品住宅销售面积与2019年相同。
2013、2014、2015年，皆供大于求，全国楼市偏弱，其中2014年楼市最为低迷。
2016年供不应求情况最突出，这一年全国楼市快速升温，住宅销售火爆，但新开工跟不上（同比负增长）。
2017年和2018年，继续供不应求，房价高涨，但供求比渐渐上升。
2019年，供求比接近1，也即供求平衡，所以相比之前三年，市场出现降温，房价涨幅收窄，部分城市房价下跌。
2020年，预计将出现供大于求，市场形态明显与2016－2019年不同！
如果部分房企不明白这一点，仍在捂盘，或者坚决不降价出售，则2020年的日子将非常难过！
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