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韩国“房住不炒”,敢于放大招!

前言:中国与韩国,在文化、经济、楼市等方面,有很多相似性。尤其是首尔的房价变化与调控政策,值得中国一二线城市借鉴国!
 
NO.1 首尔又放大招了
 
首尔公寓价格过去一年大涨了16%,韩国政府终于坐不住了。
 
为了抑制过热的房地产市场,韩国在9月13日宣布出台严厉的房地产新政。
 
持有3套房产及以上的房主,或在首尔、世宗全境以及釜山、京畿道部分区域拥有2套房产及以上的房主,将被征收最高3.2%的综合房地产税。持有一套房产但房价超过18亿韩元(约1098万元人民币)的房主,也将面临最高2.7%的综合房地产税。
 
早前,为了控制房价上涨,韩国政府在2017年8月出台了被称为“史上最严”政策。指定首尔全境、京畿道果川、世宗市为“房产投机过热地区”,指定首尔的江南四区及其他11个区和世宗市为“房产投机地区”。
 
在上述地区,贷款价值比和负债收入比都被下调至40%。在房产投资过热地区,购买价格达3亿韩元(约180万元人民币)房产时必须公开资金准备计划和入住计划。
 
持有两套及以上房产者,在房屋认购调整地区卖房,转让税将提高10%,持有三套及以上房产者的转让税将提高20%。
 
NO.2 过去十年,首尔楼市基本健康
 
易居研究院的《10大国际都市房价报告》中,包括首尔。
 
回顾历史数据,2007年四季度至2008年三季度首尔房价指数处于上升通道,从85.3上涨到95.4,随后经历了小幅下跌,2009年一季度房价指数触底,跌至92.6,之后企稳回升,在2009年至2017年的8年时间内,首尔房价指数都在95附近震荡。值得注意的是,截至2018年二季度,首尔房价指数已经连续16个季度上涨。
 
这主要是由于低利率和购房限制较宽松等原因,首尔房价的持续上涨也已引起了政府的警觉,出台史上最严楼市调控政策打击投机需求。另外,2017年11月底,韩国六年来首次加息,成为美联储加息后亚洲第一个加息的国家,货币政策的收紧将会抑制房价的过快上涨。
 
近十年来,首尔房价指数的最高点为103.8,最低点为85.3,波动幅度仅为18.5,总体来看首尔房价指数走势较为平稳。
 
2018年二季度与2007年四季度相比,比较10大都市的房价增幅,增幅排在前3位的城市分别为香港、北京和上海,增幅分别为230.3%、91.9%和82%,远高于其他国际都市。其中首尔,涨幅温和,非常合理,与新加坡同样健康!
 
NO.3 老杨宝典,细述韩国
 
2013年老杨出版的《楼市探秘》一书中,曾分析过多国房价泡沫史,其中提及到韩国,在此转载如下:
 
神奇的韩国楼市:没跟其东亚国家一块崩盘
 
1990年代以来,无论是欧美,还是东亚,很多经济体都经历了一次房价泡沫生成并破灭的悲剧。作为东亚重要的经济体,同时也是“亚洲四小龙”,韩国却没有出现这一现象。分析韩国楼市的这一“奇迹”,对于我国避免房价大泡沫,有很大的借鉴意义。
 
(1)两次地价上涨,两次房价上涨
 
1970年代中期的地价上涨。韩国经济从1960年代起飞,1970年代地价经历了一轮大涨,其中土地价格浮动利率暴涨近5成(如下图),但房价并没同步出现暴涨。
 
第一次上涨:1988-1989年,地价房价同涨。1988年汉城奥运会,对楼市形成利好,同时这一时期前后,经济和居民收入增长显著,导致地价房价齐涨。1988-1989年土地价格浮动利率年增幅为30%左右。1988-1990年房价涨幅为15%左右。这期间,全球主要国家房价皆出现明显上涨,尤其近邻日本和中国台湾出现暴涨。相较而言,韩国房价涨幅比较温和。1990年楼市降温,1992-1994年房价出现小幅下跌。
 
第二次上涨:2001年之后的房价波动式上涨。1998年之前,香港、泰国等诸多东南亚国家都经历了一次巨大的房价泡沫,韩国楼市基本没涨,倒是1998年受到亚洲金融危机的影响,房价地价出现60年代以来最大跌幅:-10%左右。进入21世纪以来,欧美许多国家经历了一次巨大房价泡沫,韩国房价也出现了上涨,但持续性不强,土地价格浮动利率仅保持5%左右小涨。2003、3004、2007年,房价涨幅较为明显。这期间,全国房价涨幅不大,但首尔市区房价出现大幅上涨。整体而言,房价泡沫不明显,所以也没有出现类似2006年之后美国那样持续大跌。
 
(2)韩国避免房价大泡沫的秘笈:政府干预与调控
 
2003年以来,我国持续实行房地产调控,孰料房价屡调屡涨,民怨四起,皆说调控效果很糟糕。尤其是2010年以来更多的使用限购、限贷、限价等行政干预手段,也让各种学者专家厌烦恼火,皆云政府动作粗野,不懂怜惜市场。但各位可能不知道,韩国之所以没有出现过巨型房价泡沫,跟政府的行政干预和房地产调控密切不可能噢。尤其凑巧的是,韩国与中国有很多相似之处,比如文化同源、人多地少、城市拥挤、政府严格监管住宅市场等,因此韩国的做法与经验,可供中国参考。
 
第一,1998年之前,政府主导房地产市场,实行“三限”政策
 
限购政策。1970年代以前,韩国经济比较落后,尤其是朝鲜战争(1950~1953年)以后,经济陷入衰退,居民人均收入较低,住房需求难以得到满足。1960年年初政府为解决住房矛盾成立了“大韩住宅公社”和“韩国住宅银行”,开始了由政府主导的住房市场格局。1970年韩国政府提出“一户一宅”政策(比我国近几年限购政策还要凶猛),开始长期着力解决居民住房问题。
 
“一户一宅”制度的具体的实施办法是,无房户在购房前须到政府指定的银行存款,存款额度每年约20万韩元(约合1700元人民币);在银行累计存款两三年后,可获得购房资格。获得购房资格后,按先后顺序进行排队。政府提供给低收入者的住房一般都是两室一厅的房子。新房建成后,购房者可根据自己的需要看房,房管部门根据排队顺序,安排购房。购房时,根据无房户的需要,银行可给予贷款。
 
限价政策。为了抑制房价上涨,韩国政府于上世纪七十年代后期开始推行商品房限价政策。1977年,出台《商品房上限价政策》,对20 个单元及以上的新建住房实施统一的价格上限管制;1985年,政府要求根据不同户型建筑面积设定新建住房价格管制上限;1989年,政府又规定根据土地和标准建筑成本以及开发企业利润设定新建住房价格管制上限。
 
限户型政策。韩国政府在将增加住房供给作为实现居者有其屋目标的主要措施之一,在上世纪七十年代初期制定了《住宅建设十年规划》(1972-1981年),把解决住房问题纳入到长期战略发展的目标中。同时,在住房供给结构上也做了一些限制性规定,即被称为“小户型住宅建设义务比率”的政策,要求小户型住房(60平方米以下)在商品房建设中的比重不得低于50%(2006年我国出台著名的“90\70”政策,要求各地70%的居住用地开发90平米以下户型)。1988年至1992年之间,实施《200万户住宅建设计划》,该措施包括在首尔郊区发展五个新城镇,以容纳30万户家庭。开发用地和政策性住房金融供给方面的增加,导致年度住房建设突飞猛进,从满足20万户增加到25万户,一直到1997年的50 万-60万户。事实上,在1988-1997年期间,新住房的累积供给量占到住房总存量的55%(截至1997年底)。
 
第二,1998年之后,进入市场主导时期,但调控房价手段仍狠辣
 
1997年亚洲金融危机的爆发,促使韩国住房政策出现转折点。给韩国经济造成了沉重打击,住房市场也陷入空前低谷,大批房企陷入困境,仅在1998年,就有约14.3%的房企破产,房价、地价均出现显著下跌。为此,政府开始转变住房政策,陆续出台多种积极措施救助住宅市场,如取消限价政策、废止“小户型住宅建设义务比率”、放松专卖住房限制、放宽对购房资格的审查、允许外国人在房地产市场上享受国民待遇等等。标志着韩国住房限制性政策淡出。
 
2002年开始,韩国经济基本从金融危机中恢复,社会上积累了大量的财富,同时在政府放松对市场管制的条件下,大批资金进入房地产市场,使房地产市场开始出现过热的情况,尤其是2002年房价涨幅近20%(有些像2003年之后的中国房价,前面20年左右部分被抑制的需求开始集中释放,房价高涨)。在这种情况下,2005年开始,政府加强房地产调控(同样如2003后的中国)。尤其是2006年3月底,政府采取一系列更强硬措施抑制房产上涨。
 
调控措施主要包括四类:
 
一是加税。从2005年开始,韩国对于出售第二套以上房产的卖主,征9%-30%的资本收益税,对超过6亿韩元标准市价的高价公寓所有者,和1户多住宅所有者、不在地主等对象征收巨额所有税和转让所得税,以此回收投机利益。 2006年将税率进一步提高到50%;从2007年起,改为对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税,对拥有第三套住房征收60%;2006年调低房地产所有税(即物业税)起征点,还计划将1%―3%的税率进一步提高;从2007年起,对于非土地所有人自住的土地交易征收60%的交易税。
 
二是紧缩融资。从2006年4月起,“投机过热”地区(房价涨幅高于消费物价和全国房价平均涨幅的30%,即被认定)市价超过6亿韩元的公寓申请贷款时,贷款偿还额和其他负债偿还额加总不得超过申请人年收入的40%。2006年11月23日,韩国央行将一年期以下存款储备金率从5%提高到7%,以此来收缩流动性。 
 
三是增加住房供应。2005年提出,在首尔江南地区建设200万坪规模新城市的大规模新建住房计划;2006年在首尔江北地区选定2—3个“城市重新整顿推进地区”示范区,并为其大幅放宽容积率和楼层高度限制。
 
四是限制与规范交易。继续进行“投机过热地区”认定。一旦认定为“投机过热地区”,在签订出售公寓合约1年后,应缴纳两次以上中渡金(定金和余额之间的差价)方能转卖,如果在最近5年内有过中标事例或拥有两处以上住宅的家庭将被排除优先预售行列。(资料来源:2008年07月26日,经济观察报,复旦大学管理学院产业经济学系副教授陈杰)。
 
第三,调控效果总体上“利大于弊”
 
2006年1月,韩国国土研究院发表报告认为:“由于实施强有力的房地产政策,今年房地产价格将出现持续稳定局面,并预言2006年全国房价和首尔公寓价将分别下降1%和2%左右”。但没想到,政府这一系列房价打压措施却没有达到预期效果。2006年上半年房价上涨反而越发迅猛。2004-2006年,首尔房价上涨24%(其实与同期的美国和中国比,并不算离谱)。不过,一系列加税动作,加上增加房屋供应,2007年终于见效,房价平稳下来,实现了“软着陆”,比美国房价泡沫破灭并引爆次贷危机,强多了。
 
对于韩国这种强硬的调控手段,自然会发很多争议(这点跟我国一样)。具有一定权威性的经济合作与发展组织(OECD)经济开发委员会于2007年6月发表的《2007OECD韩国经济展望报告》更直接对韩国政府的住房调控政策提出严厉批评:“售价上限制、公开销售成本、重建建筑规制措施等短期的房地产需求抑制政策反而妨碍住房供应增长,从长期的角度看,将会造成抬高房地产价格的副作用”,直称为傻瓜政策。OECD报告里还说:“为了缓解首尔住房矛盾而采取的抑制首尔地区人口、经济活动地区分疏政策,与韩国将首尔建设成国际经济中心的计划相冲突,可能会导致首尔等首都地区丧失国际竞争力。”不过,在调控房价这件麻烦事上,市场经济国家也有“短处”,连世界上最标榜市场自由化的美国,居然都会犯下房价泡沫崩盘后引发世界金融危机之大错,遑论他国。不管黑猫,还是白猫,至少韩国没有爆发恶性房价泡沫,就算好猫。
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