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三大都市圈,房价泡沫大比拼!哪里最危险?

2017年3月10日,在环京楼市最热的时候,在中介、开发商、买房者、大小V,全都嗨翻天的时候,老杨却逆势而上、拍案而起,发布了一条惊市骇众的重磅观点:全国楼市泡沫最大的地区是环京,即将大跌、领跌全国!
 
 
如今,回头一看,这篇文章简直是价值万万金、楼市绝唱!
 
什么样的功力,才能做这出这样惊世骇俗,却又精准精妙的预言?
 
老杨深深的陶醉了……
 
如今,一年半过去了。环京房价跌到位了吗?环沪环深泡沫如何?
 
是该做些回顾与总结了!
 
 
先摘出一年半之前老杨在定性环京大泡沫文章中的数据。
 
比较几组数据:
 
距北京市中心30余公里的燕郊:房价 28000
距北京市中心45公里的香河廊坊:房价18000
距北京市中心50公里的固安: 房价18000
距北京市中心60多公里的永清: 房价12600
距上海市中心35公里左右的花桥:房价16000
距上海市中心60多公里的嘉善 :房价 10000
 
比较可知: 距大都市中心相近的距离,环京房价比环沪房价,高出40%左右。
 
距离深圳市中心23公里的东莞凤岗:房价 16000
距离深圳市中心30公里东莞塘厦:房价 15000
距离深圳市中心35公里东莞清溪 :房价 12000
距离深圳市中心50公里东莞东坑 :房价 10000
 
由于深圳人口只人京沪的一半左右,距离要缩短一些,才有可比性:
 
可以拿廊坊的房价与塘厦相比,环京高出环深20%左右
可以拿永清的房价与清溪或东坑相比,环京高出环深10%左右
 
从这个纬度进行比对之后,老杨的结论是:环京房价泡沫,大于环沪和环深。(注意:上述各区域均价只是大概数据,仅供粗略对照)
 
 
站在2018年9月初,我们比较一下安居客二手房价数据。
 
注意,由于数据靠谱性难以精准判断,只能做大体比对。大家不要对数据于过吹毛求疵。
 
2017年3月预测环京大泡沫的文章中,同样采用的是安居客的数据,并没妨碍老杨做出正确的研判!逻辑最重要!
 
二手房数据,链家的比较靠谱,但链家覆盖的城市有限,没办法做大跨度的地区比较性研究。望大家理解包涵。
 
 
环京地区,廊坊市区次安有房价,由2015年6700元,涨至2017年4月的22000元见顶,上涨228%。
 
如今回落至15000元,相较高点下跌32%。
 
即便下跌之后,当前价格仍比2015年上涨124%。
 
至于燕郊、香河、固安,跌幅更大些……
 
这些地方投资投机客太多,而廊坊市区毕竟自住客也不少。
 
环沪地区,昆山花桥房价,由2015年的8000元,涨至如今的高位的14000元,累计上涨75%。不过,我感觉花桥的房价有所低估,16000元可能更合理。
 
其间经历了两年的盘整,但今年反弹再涨了些。
 
环沪地区,嘉善房价,由2015年末的5700元,涨至如今的13100元,累计上涨130%。
 
今年以来高位盘整。
 
 
环深地区,塘厦房价,由2015年四季度的10000元,涨至当前的18000元,累计上涨80%。
 
2018年以来,高位盘整。
 
环深地区,惠阳房价,由2015年四季度的5700元,涨至当前的10200元,累计上涨79%。
 
过去一年高位盘整 。
 
 
 
从2017年3月预警环京泡沫全国第一,至今已经一年半了。回顾和总结一下,三大都市圈的房价与泡沫现状:
 
比较2018年8月的二手房价数据(括号中的涨跌是相对于2017年3月):
 
环京地区:
 
三河(燕郊为主):距北京市中心40公里:房价 20000 (降8000)            
香河:距北京市中心50公里: 房价13000(降8000)   
廊坊:距北京市中心45公里:房价 15000(降3000)
固安:距北京市中心50公里:房价 15000(降3000)
永清:距北京市中心60多公里: 房价10000(降2600)
 
环沪地区:
 
昆山:距上海市中心45公里(花桥35公里) 房价:16000  
花桥:距上海市中心35公里:房价16000                                           
嘉善:距上海市中心60多公里:房价 14000(升4000)                             
           
环深地区:
 
东莞凤岗:距离深圳市中心23公里:房价 20000 (升4000)                  
东莞塘厦:距离深圳市中心30公里:房价 18000  (升3000)
东莞清溪:距离深圳市中心35公里:房价  15000  (升3000)
惠州惠阳:距离深圳市中心45公里:房价  11000(升4000)
惠州大亚湾:距离深圳市中心60公里: 房价 11000(升4000)
 
 
2017年3月的比较结论:
 
距大都市中心相近的距离,环京房价比环沪房价,高出40%左右。
可以拿廊坊的房价与塘厦相比,环京高出环深20%左右。
 
 
基于2018年8月的房价,三者比较后的结论:
 
环京与环沪相比,价格水平基本相当。当前环沪略有泡沫,环京泡沫仍有小部分没挤出。
 
环深房价上涨之后,环京房价下跌之后,环深房价水平略高于环京。当前环深泡沫已略大于环京。
 
另外,再考虑到所在区域的投资投机性购房者比重,基本可以判定:
 
环沪的嘉善泡沫最大,环深的大亚湾有一定程度的泡沫程度, 环深的东莞略有泡沫。
 
未来两年,预计嘉善房价跌三成,大亚湾跌二成,东莞跌15%。
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