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当前全国楼市泡沫最大的地区在哪里?

过去十几年,认为中国房价出现泡沫、将大跌的国内外专家学者,可谓层出不穷,前赴后继。如今回顾,他们全都死在了沙滩上,久久的被群众们嘲笑、耻笑、骂笑。

那么,从这一现象,是否可以推断出一个结论:中国楼市铁定不会出现泡沫,房价绝对不会大跌?

显而易见,这是站不住脚的。市场历史波动中,存在规律,但泡沫与大跌这样的极端市场现象,往往无法通过历史数据提前推导出来,泡沫的生成及破灭,往往是事后才发现的。我们不能苛求学者专家精准预言泡沫与破灭,但当市场越来越反常时,多听些不同观点,有助于保持理性思维,别让市场的高温烧坏了你的脑袋。

今天,微博网友@荷兰_土豆,在我微博(帐号:杨红旭)上留言:北京东南50km的廊坊市区,年后又开始飚了,新开盘的项目纷纷提价,二手房成交价也在创新高,因为廊坊市区没限购之类的政策,现在房地产商已经开始宣扬2017年年底破3万了,好恐怖啊,想2016年年初的时候均价也就7-8K的样子,现在2.2万真到3万的话,这泡沫有点太大了吧,请杨老师分析下会出现这种可能吗?

今天,我想就这个话题,针对环京楼市,做些比较性分析。

常看老杨微博微信的网友,都知道过去两年多,老杨关于全国楼市和区域楼市的观点。关于看多楼市、提示抄底、板块轮动等观点就不多说了。

关于看空区域市场的观点,主要以三个城市为典型:去年上半年连续三次升级深圳预警,当时认为深圳泡沫最明显。去年二季度看空苏州,认为地王潮将被套。三季度看空合肥,认为当地史无前例房价暴涨导致全民炒房,后市风险较大。当前,这三个城市,市场皆开始降温了,红色预警已经解除。

然而,北京与环京,成为近期老杨心中的一点痛。原本,去年11月30日,我写过一篇文章,将几个城市的预警级别集中升级为红色, 包括上海、北京、南京、合肥、厦门、无锡、惠州、东莞、廊坊、嘉兴。但春节过后,北京、环京、厦门的房价反弹明显。尤其是北京与环京,网友们对老杨意见很大,天天都有“打脸族”出没我的微博。

老杨关于楼市的预测,不仅主攻全国大势,还兼顾了主要城市和热点地区,多说多错,尤其是具体城市的预测上,很容易出现偏差,或者被误解。之前深圳和合肥,也出现过类似情况。四级预警体系,原本就是预警,预测未来房价会跌,而不是当下。这需要有一个变化的过程。

但老杨也承认,春节过后北京部分地区的二手房大涨,其幅度明显超过老杨的预期。不过,反过来思考,像老杨这样十几年如一日,客观跟踪研究市场、理性判断预测的专家,居然会被那么多人气势汹汹的打脸,是否说明这个城市的房价已经过度背离正常轨道了呢?

先聊北京,再说环京。

这轮短周期,北京房价上涨,滞后于深圳和上海,略早于广州。2016年春节之后,经历了一轮急涨,两个月涨了三成左右吧。当时有些北京粉丝,向我反映市况。其中有位北京妈妈,给我写了一篇较长的文章,细述加哭诉了痛苦的看房过程,最后心身憔悴,打算放弃了。咨询我后,她坚定了信心,不到一个月就在微信中告诉我已经买好。

当时,从房地产短周期与房地产板块轮动角度,我坚定看好北京房价短期走势。3.25沪深调控之后,没有调控的北京也平静了几个月。当时预计9、10月还有一波行情,但看涨幅度不超二成,略保守了一点。8、9两个月涨得挺凶。10月国庆调控潮,让我对北京、上海、厦门、合肥等热点城市全部趋于谨慎,陆续升级为红色预警。真的没料到节后北京部分二手房跳涨。这已超出我的预测能力之外,我认错。

至于春节后这一波涨幅,未来下跌时会否被全部抺平?从逻辑上讲,我认为这是大概率事件。但房价是否能回到9.30之前?我认为部分板块是很可能的,而部分板块可能性不大了。毕竟9.30之后,北京房价上涨的区域差异是比较大的。

我认为,经过节后这轮上涨之后,北京本轮短周期全市房价的累计涨幅,基本与沪深苏厦合南津等热点一二线城市齐平了。北京已经不存在任何低估,轮动已经充分,与其他热点一二线一样,当前的定性是:出现暂时性泡沫。

但不是明显泡沫,更不是长期性泡沫,也不会出现崩盘式下跌。这种性质的泡沫,在当前中国国情之下,不会破,没必要破,会通过一定时间,小跌加盘整,就能使泡沫收缩,重归基本合理范畴。

接下来,聊环京。

多数环京地区,可就不仅仅是个暂时性的小泡沫了,我也不敢定性他们为大泡沫,那就中庸一点,定性为:中型泡沫。

只所以说“多数环京地区”,那是因为我对近通州的环京:燕郊、部分大厂和香河。对此高看一眼,将他们也归为与北京同性质的小泡沫。

主要是通州城市副中心的定位与规划、建设与发展,潜力很大,且具有中长期性,这一重大利好,有能力扛起一定程度的高房价。

早在2015年8月,我曾专门写过一篇文章,剖析通州的楼市利好与投资价值。而当前北京市区房价还没真正启动上涨。

接下来,聊多数环京。

本轮短周期,环京房价涨幅之大,在这些地区的楼市发展史上,是空前的!也可能是绝后的!环京70公里之内,基本上房价全翻番,部分地区涨幅更高达150-200%。

上述微博网友 荷兰_土豆   所言,廊坊市区房价2016年年初也就7-8K的样子,现在2.2万左右。

我查了一下,安居客上的挂牌价,廊坊广阳区的均价由2015年7000左右,涨至目前18000左右,累计涨幅160%左右。燕郊由2015年8500元左右,涨至目前28000左右,累计涨幅230%左右。永清由2015年5000元左右,涨至目前12600左右,累计涨幅150%左右。

那么,短周期内,一轮上涨,涨幅多大才叫合理,多大才算小泡沫,多大才算中泡沫,多大才算大泡沫?

这个问题很好,但老杨无法给出答案。房地产的区域属性太强。我估计全世界没有一个人能给出准确答案。

我可以给大家提供一个考虑此问题的思路:比较一下国际泡沫案例,国内泡沫案例,国内以往短周期的房价上涨合理区间。

酿成楼市大泡沫的涨幅案例:1985年至1997年,香港房价上涨7倍。1990年至1986年,台北房价上涨4.5倍。1991年至1985年,日本六大都市街地地价上涨2.5倍。

老杨的大致且粗浅看法:国内一轮上涨,两年内涨幅超过100%,都不正常,有小型泡沫,超过150%有中型泡沫。上述的燕郊超过200%,如果没通州城市副中心的强支撑,肯定是中型泡沫,暂按小型泡沫看待吧。

各位看官又会问:你说一线和强二线涨一倍只能算小型泡沫,环大都市涨一倍多就算中型泡沫,凭什么?

略作解释:同样都是暴涨,一线和强二线经济发达、产业集聚、人口流入,所以高看一眼。环大都市周边,低看一眼。另外,大都市房价暴涨,内因驱动型,环大都市暴涨,外因跟风型。

性质不同,美丑有别。别以为你去韩国整容,老杨就看不出来了,呵呵。当然,多数吃瓜群众会兴奋的一路高喊一路奔了过去:美女,美女,我爱你,我要占有你!

分析完短期涨幅与泡沫的内在关系之后,咱们换个角度,比较一下环京、环沪、环深,与市中心相比,不同距离的房价水平。

首先提示一下,距离与人口有关,按2014年底数据:上海2400多万人,北京约2200万人,具有可比性。而深圳约1100万人,可比性偏弱。

比较几组数据:

距北京市中心30余公里(距通州副中心12公里)燕郊  房价 28000元

距北京市中心45公里左右的香河、廊坊      房价 18000元

距北京市中心50公里左右的固安                房价 18000元

距北京市中心60多公里的永清                   房价 12600元

距上海市中心35公里左右的花桥                房价   20000元

距上海市中心40公里左右的昆山、太仓      房价  13000元

距上海市中心60多公里的嘉善                   房价   9000多元

比较可知: 距大都市中心相近的距离,环京房价比环沪房价,高出40%左右。

距离深圳市中心23公里左右的东莞凤岗        房价 16000元左右

距离深圳市中心30公里左右的东莞塘厦        房价 15000元左右

距离深圳市中心35公里左右的东莞清溪        房价 12000元左右

距离深圳市中心50公里左右的东莞东坑        房价 10000元左右

由于深圳人口只人京沪的一半左右,距离要缩短一些,才有可比性:

可以拿廊坊的房价与塘厦相比,环京高出环深20%左右

可以拿永清的房价与清溪或东坑相比,环京高出环深10%左右

从这个纬度进行比对之后,老杨的结论是:环京房价泡沫,大于环沪和环深。(注意:上述各区域均价只是大概数据,仅供粗略对照)

当然,在环京买房较多的北京的朋友们,北方的朋友们,一定会反对老杨,他们反对的理由,我不用征求意见,也能想出来,主要有两条:一是当前环京的房价热度远高于环沪环深,说明需求旺盛,未来一年房价只会涨得更高;二是京津冀协同发展是国家战略,长三角与珠三角过时了,算个鸟。

对于这两点,本文不想展开批驳。这篇文章写得有些长了,老杨年纪大了,连着写几个小时,累得慌。另外关于环大都市的楼市发展,我已研究些时日了,最核心的观点,想放在内部讲课时说,呵呵。

在此,我只想说两句:第一句,珠三角与长三角,经济与楼市牛逼的时候,京津冀三兄弟,只见京;环京这帮穷小子刚刚迈上小康大道,房价却急涨得比富实裕大叔环沪环深还要高,这叫“步子太大,扯着蛋了”,知道吗?

第二句,历史上,环沪环深房价大涨一倍(甚至不到一倍)后,曾经趴在地板或地下室里长达五六年,环京的朋友们,你们知道吗?

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