过去十几年，认为中国房价出现泡沫、将大跌的国内外专家学者，可谓层出不穷，前赴后继。如今回顾，他们全都死在了沙滩上，久久的被群众们嘲笑、耻笑、骂笑。

那么，从这一现象，是否可以推断出一个结论：中国楼市铁定不会出现泡沫，房价绝对不会大跌？

显而易见，这是站不住脚的。市场历史波动中，存在规律，但泡沫与大跌这样的极端市场现象，往往无法通过历史数据提前推导出来，泡沫的生成及破灭，往往是事后才发现的。我们不能苛求学者专家精准预言泡沫与破灭，但当市场越来越反常时，多听些不同观点，有助于保持理性思维，别让市场的高温烧坏了你的脑袋。

今天，微博网友@荷兰_土豆，在我微博（账号：杨红旭）上留言：北京东南50km的廊坊市区，年后又开始飚了，新开盘的项目纷纷提价，二手房成交价也在创新高，因为廊坊市区没限购之类的政策，现在房地产商已经开始宣扬2017年年底破3万了，好恐怖啊，想2016年年初的时候均价也就7-8K的样子，现在2.2万真到3万的话，这泡沫有点太大了吧，请杨老师分析下会出现这种可能吗？

今天，我想就这个话题，针对环京楼市，做些比较性分析。

常看老杨微博微信的网友，都知道过去两年多，老杨关于全国楼市和区域楼市的观点。关于看多楼市、提示抄底、板块轮动等观点就不多说了。

关于看空区域市场的观点，主要以三个城市为典型：去年上半年连续三次升级深圳预警，当时认为深圳泡沫最明显。去年二季度看空苏州，认为地王潮将被套。三季度看空合肥，认为当地史无前例房价暴涨导致全民炒房，后市风险较大。当前，这三个城市，市场皆开始降温了，红色预警已经解除。

然而，北京与环京，成为近期老杨心中的一点痛。原本，去年11月30日，我写过一篇文章，将几个城市的预警级别集中升级为红色， 包括上海、北京、南京、合肥、厦门、无锡、惠州、东莞、廊坊、嘉兴。但春节过后，北京、环京、厦门的房价反弹明显。尤其是北京与环京，网友们对老杨意见很大，天天都有“打脸族”出没我的微博。

老杨关于楼市的预测，不仅主攻全国大势，还兼顾了主要城市和热点地区，多说多错，尤其是具体城市的预测上，很容易出现偏差，或者被误解。之前深圳和合肥，也出现过类似情况。四级预警体系，原本就是预警，预测未来房价会跌，而不是当下。这需要有一个变化的过程。

但老杨也承认，春节过后北京部分地区的二手房大涨，其幅度明显超过老杨的预期。不过，反过来思考，像老杨这样十几年如一日，客观跟踪研究市场、理性判断预测的专家，居然会被那么多人气势汹汹的打脸，是否说明这个城市的房价已经过度背离正常轨道了呢？

先聊北京，再说环京。

这轮短周期，北京房价上涨，滞后于深圳和上海，略早于广州。2016年春节之后，经历了一轮急涨，两个月涨了三成左右吧。当时有些北京粉丝，向我反映市况。其中有位北京妈妈，给我写了一篇较长的文章，细述加哭诉了痛苦的看房过程，最后心身憔悴，打算放弃了。咨询我后，她坚定了信心，不到一个月就在微信中告诉我已经买好。

当时，从房地产短周期与房地产板块轮动角度，我坚定看好北京房价短期走势。3.25沪深调控之后，没有调控的北京也平静了几个月。当时预计9、10月还有一波行情，但看涨幅度不超二成，略保守了一点。8、9两个月涨得挺凶。10月国庆调控潮，让我对北京、上海、厦门、合肥等热点城市全部趋于谨慎，陆续升级为红色预警。真的没料到节后北京部分二手房跳涨。这已超出我的预测能力之外，我认错。

至于春节后这一波涨幅，未来下跌时会否被全部抺平？从逻辑上讲，我认为这是大概率事件。但房价是否能回到9.30之前？我认为部分板块是很可能的，而部分板块可能性不大了。毕竟9.30之后，北京房价上涨的区域差异是比较大的。

我认为，经过节后这轮上涨之后，北京本轮短周期全市房价的累计涨幅，基本与沪深苏厦合南津等热点一二线城市齐平了。北京已经不存在任何低估，轮动已经充分，与其他热点一二线一样，当前的定性是：出现暂时性泡沫。

但不是明显泡沫，更不是长期性泡沫，也不会出现崩盘式下跌。这种性质的泡沫，在当前中国国情之下，不会破，没必要破，会通过一定时间，小跌加盘整，就能使泡沫收缩，重归基本合理范畴。

接下来，聊环京。

多数环京地区，可就不仅仅是个暂时性的小泡沫了，我也不敢定性他们为大泡沫，那就中庸一点，定性为：中型泡沫。

只所以说“多数环京地区”，那是因为我对近通州的环京：燕郊、部分大厂和香河。对此高看一眼，将他们也归为与北京同性质的小泡沫。

主要是通州城市副中心的定位与规划、建设与发展，潜力很大，且具有中长期性，这一重大利好，有能力扛起一定程度的高房价。

早在2015年8月，我曾专门写过一篇文章，剖析通州的楼市利好与投资价值。而当前北京市区房价还没真正启动上涨。

接下来，聊多数环京。

本轮短周期，环京房价涨幅之大，在这些地区的楼市发展史上，是空前的！也可能是绝后的！环京70公里之内，基本上房价全翻番，部分地区涨幅更高达150-200%。

上述微博网友 荷兰_土豆   所言，廊坊市区房价2016年年初也就7-8K的样子，现在2.2万左右。

我查了一下，安居客上的挂牌价，廊坊广阳区的均价由2015年7000左右，涨至目前18000左右，累计涨幅160%左右。燕郊由2015年8500元左右，涨至目前28000左右，累计涨幅230%左右。永清由2015年5000元左右，涨至目前12600左右，累计涨幅150%左右。

那么，短周期内，一轮上涨，涨幅多大才叫合理，多大才算小泡沫，多大才算中泡沫，多大才算大泡沫？

这个问题很好，但老杨无法给出答案。房地产的区域属性太强。我估计全世界没有一个人能给出准确答案。

我可以给大家提供一个考虑此问题的思路：比较一下国际泡沫案例，国内泡沫案例，国内以往短周期的房价上涨合理区间。

酿成楼市大泡沫的涨幅案例：1985年至1997年，香港房价上涨7倍。1990年至1986年，台北房价上涨4.5倍。1991年至1985年，日本六大都市街地地价上涨2.5倍。

老杨的大致且粗浅看法：国内一轮上涨，两年内涨幅超过100%，都不正常，有小型泡沫，超过150%有中型泡沫。上述的燕郊超过200%，如果没通州城市副中心的强支撑，肯定是中型泡沫，暂按小型泡沫看待吧。

各位看官又会问：你说一线和强二线涨一倍只能算小型泡沫，环大都市涨一倍多就算中型泡沫，凭什么？

略作解释：同样都是暴涨，一线和强二线经济发达、产业集聚、人口流入，所以高看一眼。环大都市周边，低看一眼。另外，大都市房价暴涨，内因驱动型，环大都市暴涨，外因跟风型。

性质不同，美丑有别。别以为你去韩国整容，老杨就看不出来了，呵呵。当然，多数吃瓜群众会兴奋的一路高喊一路奔了过去：美女，美女，我爱你，我要占有你！

分析完短期涨幅与泡沫的内在关系之后，咱们换个角度，比较一下环京、环沪、环深，与市中心相比，不同距离的房价水平。

首先提示一下，距离与人口有关，按2014年底数据：上海2400多万人，北京约2200万人，具有可比性。而深圳约1100万人，可比性偏弱。

比较几组数据：

距北京市中心30余公里（距通州副中心12公里）燕郊  房价 28000元

距北京市中心45公里左右的香河、廊坊      房价 18000元

距北京市中心50公里左右的固安                房价 18000元

距北京市中心60多公里的永清                   房价 12600元

距上海市中心35公里左右的花桥                房价   20000元

距上海市中心40公里左右的昆山、太仓      房价  13000元

距上海市中心60多公里的嘉善                   房价   9000多元

比较可知: 距大都市中心相近的距离，环京房价比环沪房价，高出40%左右。

距离深圳市中心23公里左右的东莞凤岗        房价 16000元左右

距离深圳市中心30公里左右的东莞塘厦        房价 15000元左右

距离深圳市中心35公里左右的东莞清溪        房价 12000元左右

距离深圳市中心50公里左右的东莞东坑        房价 10000元左右

由于深圳人口只人京沪的一半左右，距离要缩短一些，才有可比性：

可以拿廊坊的房价与塘厦相比，环京高出环深20%左右

可以拿永清的房价与清溪或东坑相比，环京高出环深10%左右

从这个纬度进行比对之后，老杨的结论是：环京房价泡沫，大于环沪和环深。（注意：上述各区域均价只是大概数据，仅供粗略对照）

当然，在环京买房较多的北京的朋友们，北方的朋友们，一定会反对老杨，他们反对的理由，我不用征求意见，也能想出来，主要有两条：一是当前环京的房价热度远高于环沪环深，说明需求旺盛，未来一年房价只会涨得更高；二是京津冀协同发展是国家战略，长三角与珠三角过时了，算个鸟。

对于这两点，本文不想展开批驳。这篇文章写得有些长了，老杨年纪大了，连着写几个小时，累得慌。另外关于环大都市的楼市发展，我已研究些时日了，最核心的观点，想放在内部讲课时说，呵呵。

在此，我只想说两句：第一句，珠三角与长三角，经济与楼市牛逼的时候，京津冀三兄弟，只见京；环京这帮穷小子刚刚迈上小康大道，房价却急涨得比富实裕大叔环沪环深还要高，这叫“步子太大，扯着蛋了”，知道吗？

第二句，历史上，环沪环深房价大涨一倍（甚至不到一倍）后，曾经趴在地板或地下室里长达五六年，环京的朋友们，你们知道吗？

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