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多地房贷政策大放松?

最近一段时间,媒体疯狂报道多地房贷政策放松的新闻,每篇新闻稿中,平均会采访两三位业内专家,专家们大多表达出政策出现重大放松的观点。
 
搞得好像地方新政都已突破国家政策的约束,新一轮房贷大宽松、大刺激呼之欲出了。
 
多年前,老杨精力旺盛时期,几乎天天写文章(大多发表在正规财经媒体、有稿费的专栏),天天细心的搜集信息,尤其是在政策点评方面,可谓引经据典、全面系统、深入浅出。
 
如今精力不济了,况且市场研究也更加宏观和深入了,很多时候也没精力、没兴致考究很多政策条文了,只求能把握政策大势即可。
 
今晚,兴致来了,又重拾以前劲头儿,考古考证了政策文本,给大家卖弄一下真功夫吧。
 
先看一则新闻:
 
2月25日,在银保监会举行的媒体通气会上,银保监会首席风险官兼办公厅主任、新闻发言人肖远企,对于个人房贷政策发表重要观点:
 
近日,浙商银行下发调整个人贷款通知,对非“限购”城市,各分支机构可根据当地“限购”“限贷”和监管政策情况,将非“限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的三成(30%)调降至二成(20%)。
 
对此,肖远企表示,房地产金融的政策没有调整和改变,银保监会也会对房地产市场融资的情况进行监测,动态掌握。但是原来也是一城一策,地方在大的方向下根据城市情况做安排,不违反大的政策要求即可,包括房地产融资政策。
 
在老杨看来:
 
银保监会新闻发言人,说得既明确,又含糊。
 
明确的表示,中央层面的房地产政策没有变化!
 
含糊的表示,地方层面可以因城施策,在中央大原则、大方针之下,有局部调整的空间。
 
什么叫中央政策没有变化?
 
关于中央政策口径,需要考证三个文件:
 
一是,2015年3月30日,央行、城建部、银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。
 
这是上一轮政策宽松期的第二个房贷宽松政策(第一个是2014年9.30新政)
 
  为进一步完善个人住房信贷政策,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,主要有两条:
 
  一、继续做好住房金融服务工作,满足居民家庭改善性住房需求。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
 
  二、进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%; 对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。
 
二是,2015年8月,住建部、财政部、中国人民银行发布《关于调整住房公积金个人住房贷款最低首付比例的通知》。
 
对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,最低首付款比例由30%降低至20%。
 
北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上,结合本地实际,自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。
 
三是,2016年2月,央行与银临会联合发布:《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》
 
这是上一轮政策宽松周期中第三个房贷宽松政策,也中央层面最后出台的一个支持楼市的利好政策。
 
为进一步支持合理住房消费,促进房地产市场平稳健康发展,按照国务院有关部署,现就个人住房贷款政策有关事项通知如下:
 
一、在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。
 
对于实施“限购”措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行(即上述3.30新政)。
 
二、在此基础上,人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导,因地施策”的原则,加强与地方政府的沟通,指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
 
上述三个文件,有点复杂,但用心细看,不难看懂吧。
 
2016年3月25日,以上海和深圳出台紧缩性新政为标志,全国主要城市、热点城市,陆续出台地方性紧缩政策。
 
但,中央层面的个人房贷政策,至今没有失效的,仍是上述两个政策:2016年2月政策主要是商业贷款政策,2015年8月的公积金贷款!
 
回过头来,再看近几天媒体卖力炒作的两个地方新政:
 
一是,浙商银行。对非“限购”城市,各分支机构可根据当地“限购”“限贷”和监管政策情况,将非“限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的三成(30%)调降至二成(20%)。
 
请大家对照一下上述2016年2月的央行银监会政策,显而易见,浙商银行的这一放松,完全符合上述国家政策!
 
那么,浙商银行,之前为何对首套个贷的首付,要求的比国家政策更加严厉呢?
 
老杨觉得,纯属他没事找事!闲得蛋疼,自我加压,防范房地产光沫,不行嘛,哈哈!
 
二是,驻马店虽然直接下调了住房公积金贷款首付比例,将缴存职工首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%。
 
请大家对照一下上述 2015年3月和8月的两个政策,显而易见,驻马店的这一放松,完全符合上述国家政策!
 
不要说是首套房贷可下调为20%,按2015年8月的政策,连部分二套房贷都可享受20%的超低首付。
 
那么,驻马店又不是北上广深,之前为嘛如此严以律己、跟自家职工过不去呢?!
 
对于这些地方政府放松个人贷款的行为,与媒体与专家们惊诧的上蹿下跳形成鲜明对比的,正是今天银保监会新闻发言人的气定神闲:
 
一方面:房地产金融的政策没有调整和改变。另一方面:原来也是一城一策,地方在大的方向下根据城市情况做安排,不违反大的政策要求即可,包括房地产融资政策。
 
经过老杨上述考证可知:一方面,国家政策确实没变化;另一方面,部分地方政府的政策调整,并没有违反大的政策要求。
 
仅此而已!
 
短期内房价要想上涨,靠地方政府或浙商银行这种小放松,可不够劲儿呀。



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