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2019年土地市场量价齐涨 土拍溢价率仍处低位

文 | 王若辰 
 
1 40城整体:全年土地成交均价较明显回升,成交面积与溢价率微升
 
1、土地成交建筑面积:2019全年累计同比增长1.7%
 
2019年12月,40个典型城市土地成交建筑面积9476.1万平方米,环比增长97.3%,属于年底异动;同比增长34.3%,增幅扩大。
 
2019年上半年部分城市出现小阳春,地市成交火热,但下半年政策收紧后市场明显降温,,40个典型城市土地成交建筑面积57783.5万平方米,全年土地成交面积仅微增1.7%。
2、土地出让金收入:2019年全年同比增长18.6%
 
12月,40个典型城市土地出让金收入为4244.9亿元,环比增长87.3%,属于年底异动;同比增长40.9%,相比去年12月增长较明显。
 
2019年全年,40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、广州、北京和南京。这5个城市的土地出让金总额分别为2646.4、1794.2、1694.6、1672.1和1626.8亿元。其中,南京土地出让金同比增速较大,达到了79.8%;杭州土地出让金最多,并且远超过第二名上海,说明土地出让收入对地方政府财政收入贡献度很大。
 
2019年,50城中10个城市土地出让金超千亿,其中,洛阳、长春、宁波等城市出让金同比增速很高,分别达到了173.3%、105.2%和97.4%,主要是因为这几个城市2019年房地产市场较火热,土地市场供求两旺。
3、土地出让均价:2018年同比上涨16.6%
 
12月,40个典型城市移动平均土地成交均价为4741.5元/平方米,环比下跌5.4%,跌幅扩大;同比上涨11.7%,涨幅继续收窄。
 
2019年,上半年部分城市土地市场较热,地价上涨较快,接近前期高点;下半年地市降温,特别是四季度以来地价明显下跌,但全年来看,地价仍同比上涨16.6%。
4、土地成交溢价率:9.6%,连续6个月下降
 
12月,40个典型城市土地成交溢价率为9.6%,相比11月下降2.7个百分点,已经连续6个月下降。
 
2019年,上半年部分城市出现小阳春,地市成交火热,但下半年政策收紧后市场明显降温,溢价率为14.8%,略高于2018年。
2 城市分类:全年一线城市量价微升,二线城市量价齐升,三线城市量缩价涨
 
1、一线城市:成交面积同比下降15.4%,地价环比下跌8.1%
 
12月,4个一线城市土地成交建筑面积为813.2万平方米,同比下降15.4%;6个月移动平均成交价为13074.1元/平方米,环比下跌8.1%,同比下跌3.1%。
 
2019年,一线城市土地成交面积同比微增1.0%,地价同比上涨5.2%。
2、二线城市:成交面积同比增长33.4%,地价环比下跌4.7%
 
12月,二线城市土地成交建筑面积为6107.8万平方米,同比增长33.4%;6个月移动平均成交价为4531.7元/平方米,环比下跌4.7%,已经连续4个月下跌。
 
2019年,二线城市土地成交面积继续同比增长6.4%,涨幅收窄,成交均价反弹16.6%。
3、三线城市:成交面积同比增长68.5%,地价环比微涨0.3%
 
12月,三线城市土地成交建筑面积为2555.0万平方米,同比增长68.5%。6个月移动平均成交价为2586.8元/平方米,环比微涨0.3%。
 
2019年,三线城市土地成交面积同比下降11.7%,而土地均价继续同比上涨25.8%。
 
3 结论和趋势:预计2020年40城地市将继续降温
 
12月12日中央经济工作会议继续强调“房主不炒”;12月23日全国住房和城乡建设会议再提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。12月份土地成交量大增为年底异动。截至2019年,40城土地成交面积已经连增三年,但增速回落,按照市场规律,2020年地市或将继续降温;地价由于目前溢价率已经处于较低水平,2020年出现大跌的可能性较小。



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