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近段时间,各种数据和消息表明,在政策进一步收缩的背景之下,中国房地产史上,最长最大的一轮上涨行情接近尾声。
 
老杨对于房地产市场的变化,有多种监测方式:
 
1、以各种市场数据为主,其中既有易居的大数据,又有各类官方公开数据;
 
2、定期、不定期的与房企开会,与二手房中介交流,了解一线指战员感受。
 
3、自创的方式,比如微博调查。
 
下表,即为微博调查的一个内容。
 
通过分析需求性质的变化,可以测量楼市体温。为了解大家购房需求的目的与性质,老杨每季度做个小调查:过去一个季度已经购房、当前正在购房过程中、未来一个季度打算购房的同学,你的购房目的是什么?
 
2019年9月的调查结果:刚需占41%;改善占40%,创2015年以来新高;投资占比14%,创2015年以来新低,且今年6月和9月,连续两次低于20%,说明投资退潮,“房住不炒” 效应正在显现!
 
单从投资需求占比来看,2015年3月至2016年9月,属于上升阶段。2016年9月达到最高值43%,12月便明显下滑,原因主要是9.30出新政,其后20城出新政调控房价。
 
2017年至2018年,投资需求进一步跌破30%,但维持在20%以上。主要原因是这两年全国弱二线、三四线城市滞后性的进入轮动上涨期,还有一定规模的投资者在热点城市买房。
 
今年以来,则进一步跌破20%关口。说明在去年7.31会议之后,更多城市降温,投资客进一步明显减少。
接下来,观察一下全国四类城市的二手房挂牌价格变化。
 
一线城市,2017年7月以来,高位盘整格局,投资不宜。
 
二三四线,2018年下半年以来,高位盘整格局,投资不宜。
不同地区、不同城市,降温时点与幅度有差异,投资者被套的情况也不同。
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杨红旭

杨红旭

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中央电台特约财经评论员,易居房地产研究院副院长,房地产政府智囊、企业智囊,房地产短周期理论的创始人,房地产“白银十年”的首倡者,全国房地产界最高产的地产专栏作家,上海首批房地产业领军人才,上海交大房地产总裁班特聘讲师

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