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大兴国际机场,经过五年奋战,终于赶在国庆前投入运营了!献礼70年!
 
工程之浩大,创意之鲜美,科技之发达,被誉为“新世界七大奇迹”之首。
 
整个机场,宛如一只橙红色的巨型凤凰正欲展翅高飞。美哉壮哉!
 
正当我们陶醉于如此大美意境中之际,却偏偏有很多中介、网友,提及固安房价!
 
比如,知识星球中就有铁粉这么问,老杨这么答:
为什么会有网友将大兴机场与固安房价联系起来?
 
此事,说起来话长呀。
 
没经历的朋友,可能不清楚:2015下半年至2017上半年,固安房价的暴涨,全国炒房者的涌入,中介们的疯狂推介,总会扯上大兴机场的“巨大利好”!
 
在那段时间,也有很多网友、粉丝咨询我此事,有些是私下的付费咨询,有些讨论和观点,我在微博中公开了。
固安的房价与炒房者,曾经有多疯狂?后来,房价又是怎么大跌的?咱们通过房价走势图,略加回顾吧。
 
由于精准数据很难获得,这里只能以不太精准,但能反映大势的安居客数据说事。
 
整个固安的房价数据,并不能反映近邻机场、那个炒房最凶猛的片区的房价变化,所以这里进一步聚焦一个有较多二手房交易次新房小区,巨大孔雀城中的英国宫中的唐顿庄园的北区。
 
唐顿庄园,离大兴机场10公里左右,这个板块最适合导入“大兴机场”概念,进行炒作!
 
但很多炒房者不清楚,虽然只隔10公里,之间却是大片大片的农田呀。
 
2016年,固安房价直线上涨,半年翻番!市场热热热!全国炒房大军涌入。
2017上半年,继续涨,但涨势放缓,6月唐顿庄园最高超过2.1万元每平米。
 
6月廊坊限购全面升级之后,固安房价下半调头向下。
2018年属于下跌期,略过。
 
2019年3、4月有所反弹,其后继续下跌。9月唐顿庄园跌至1.3万出头。
安居客的数据,精准性不强,且属于挂牌价。
 
而贝壳网的成交价,是基本上是当前全国最近事实的二手房价。
 
遗撼的是,固安的数据链很短。
 
下面为唐顿庄园的2019年成交的三套二手房价,平均1.2万多,略低于上述的安居客的今年9月的挂牌价,二者相互验证,可知当前1.3万左右的价格能够反映市况。
 
当前1.3万,相比2017年6月的2.1万,累计下跌了近四成!
 
这一价格,跌回到2016年8、9月份的水平。
 
也即只要是2016年8月后上车的,基本全被套。
 
如果考虑到借贷成本、投资的机会成本,则三年的额外成本,还要再算上二三成。
 
细帐不能算,越算心越痛!
 
2018年,在环京房价大跌之后,曾经铁粉通过微博问答,付费咨询,老杨将这则问答转载如下:供大家参考。
 
粉丝咨询:杨老师您好,没有帝都房票,想投资环京,选固安还是燕郊,或者还有更好的选择。
 
老杨建议:
 
只能选燕郊。不选固安。
 
1、距离北京市中心,尤其是通州城市副中心较近,完全具备自住功能。而固安距天安门50公里,即便通地铁,这么远的距离,很难实现住在当地、上班在北京。不要小瞧燕郊的睡城功能,很多环京地区,连成为睡城的资格都没有。
 
2、从城市规划、配套、环境上来,燕郊确实档次不高,但房子的升值潜力,主要与人口规模与增速有关,越是人多、闹腾的地方,房子越有价值。随着通州副中心的建立,以及北三县城镇规划与北京相协调,未来燕郊的城市界面、环境与配套会趋于改善。
 
3、从产业上看,固安的产业,可能略强于燕郊,但吸纳的就业群体有限,难以形成独立于北京的经济、产业、城市格局。北京新机场,会拉动一些相关产业,但多属物流、仓储等低层次的产业,无法有效拉动就业。另外,像机场这样的大型交通枢纽,对住宅升值来看,基本没什么利好,如果处于航道下面,还存在利空。
 
历史与现实经验,不妨观察一下北京首都机场与顺义楼市的关系,上海浦东机场与川沙楼市的关系,这是两个大都市的远郊机场。如果机场在市区边缘或近郊,则这个板块的房价肯定不咋样,长线升值性会跑输市区其他优质板块,比如厦门机场、大连机场。
 
北京大兴国际机场,飞机终于起飞了!固安县的房价,何时会重新起飞呢?2016年四季度至2017上半年在固安炒房的网友们,咬牙再坚持几年噢……
 
老杨的铁粉(付费型,比如加入星球的)中,也有很多被套固安的。他们又分为两种类型:
 
一种是2017年下半年房价大跌后,已经被套了,方才开始相信老杨的逻辑与观点,转入老杨的铁粉阵营。
 
另一种是在高位买入之前,就已是老杨的铁粉,但他们还同时关注了更多的“购房导师”,最终感性战胜理性,随大流买入时,并没听从我的劝阻。
 
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杨红旭

杨红旭

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中央电台特约财经评论员,易居房地产研究院副院长,房地产政府智囊、企业智囊,房地产短周期理论的创始人,房地产“白银十年”的首倡者,全国房地产界最高产的地产专栏作家,上海首批房地产业领军人才,上海交大房地产总裁班特聘讲师

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