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近日，易居研究院发布了一份由老杨指导、研究员沈昕执笔的《40城土地市市场研究报告》。地市正在发生剧烈变化。摘三张图，分享给大家。
1、土地均价：连续5个月同比下跌
8月，40个典型城市土地成交均价为4472元/平方米，环比下跌2.9%，同比下跌17.7%。造成该现象的原因在于，一是整个土地市场降温明显，甚至多个热点城市出现土地流拍的现象；二是三线城市成交比重增加，成交结构的变化拉低了成交均价。
土地成交均价增幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌。预计2018年全年全国土地出让均价仍将保持正增长，但增幅相比2017年将有所回落。预计这40个城市全年保持同比下跌态势。
2、土地成交溢价率：创39个月新低
8月，40个典型城市土地成交溢价率17.3%，与7月相比下降1.7个百分点，与去年同期相比下降20.9个百分点。
从历史数据看，土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。从图中最早的2011年1月开始，土地市场急速降温，土地成交溢价率进入下行通道并跌至历史低点，这是一个长期的调控升级的进程。此后，国家连续两次降息，刺激经济发展，土地成交溢价率才得以反弹，涨势一直持续到2014年年初。
2014年年初至2014年年中，房地产市场低迷，经济面临下滑风险，土地成交溢价率再次由涨转跌。至2014年三季度，央行降息，各地政府放松限购、限贷，全国房地产市场回暖再次进入上升周期，土地溢价率也在2016年9月达到历史高点，全国地王频现。2016年9月，政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城市蔓延，市场逐渐降温，土地成交溢价率也进入下行通道，下行趋势延续至今，目前已创下自2015年6月以来39个月的新低。
需要指出的是，过去一年土地溢价率快速下滑，也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。预计未来几个月40城土地成交溢价率将会继续下滑，按过去短周期规律来看，溢价率将会下滑至10%附近再企稳。
3、只有少数城市地市仍活跃
分城市来看，8月份，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为洛阳、合肥、北海、宁波和金华，土地成交溢价率分别为104%、76%、70%、26%和26%，这几个城市基本上都是弱二线城市和三线城市，反映了本轮周期运行至今三线城市较为火热的特点。
8月份，上海、深圳、青岛等10个城市的溢价率为0%，主要是由于多地政府出台了土地限价令，规定溢价率过高可终止买卖，这些城市基本都为此前的热点城市，调控较为严厉。
从所周知，以往地价高涨之际，万众皆为地王而亢奋，地王一出，房价立涨。
如今，地价一跌，房价将做何变化？ 答案不言自明！
当前，对于开发商而言，最难受的一批高价地项目，集中于2016年和2017年上半年，分布于一线、强二线和都市圈的三四线。
凡是在这个时段，在这些地区拿地王多的房企，当前的日子都不好过……
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