早在2013年，老杨出版的《楼市探秘》一书中，曾经细致的分析了衡量房价泡沫的四个指标：房价收入比、租金收益率、房屋空置率、住房饱和度。

房价收入比和租金收益率，易居院有常规报告进行跟踪研究；房屋空置率需要国家建立统计体系（美国很完善），当前空白；住房饱和度，通过房屋普查才能搞清楚，当前空白，但根据2010年的人口普查数据（附带有人口调查）也能大致了解。

近日，易居院发布了《50城租金收益率研究报告》，摘出三组数据，与大家分享如下。

2016年2季度以来，二线城市和三线城市的租金收益率较为接近，从2016年2季度的3.4%下降到2017年3季度的2.7%左右，2017年3季度至今一直维持在2.6%~2.8%，走势较为平稳。相比于二线城市和三线城市，一线城市的租金收益率更低，从2016年2季度的2.0%下降到2017年1季度的1.5%，2017年1季度至今维持在1.5%~1.7%左右，走势较为平稳。

2018年2季度，4个一线城市的平均租金收益率为1.7%，环比上升9%，同比上升8%，2016年2季度以来首次同比环比均上升；31个二线城市平均租金收益率为2.6%，环比上升1%，同比下降6%，环比由降转升，同比跌幅较前几个季度收窄；15个三线城市租金收益率为2.8%，环比持平，同比下降6%，跌幅较前几个季度收窄。

对今年2季度全国50个典型城市租金收益率进行排序。从排行中可以看出，排名前3位的城市租金收益率达到4%及以上，这3个城市分别为哈尔滨（4.3%）、西宁（4.3%）、韶关（4.0%），他们是东北或西部的弱二线城市和三线城市，近几年整体房价涨幅不大，并且租金稳步上涨，租金上涨幅度与房价上涨幅度差不多，因此租金收益率较高。

租金收益率最低的5个城市分别为厦门（1.2%）、三亚（1.4%）、福州（1.6%）、石家庄（1.6%）和青岛（1.6%），它们的房价水平远超租金水平，并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。厦门本轮以来房价涨幅巨大，积累了一定的泡沫，租金涨幅远小于房价涨幅，因此租金收益率从2016年2季度来一直维持在50城中最低水平。

对2季度全国50个典型城市租金收益率的同比增幅进行排序。从排行中可以看出，增幅较大的5个城市分别为天津、北京、合肥、石家庄和厦门。天津、北京和合肥的租金均有20%左右的同比涨幅，租金涨幅远高于房价涨幅导致租金收益率同比增幅较大。

从同比跌幅的数据看，同比跌幅最大的5个城市为西安、海口、贵阳、青岛和烟台。这主要是由于这5个城市在过去一年的房价上涨幅度超过租金上涨幅度太多，从而导致了租金收益率下降。

老杨认为：三亚为典型的旅游度假地产，租金收益总体偏低，也不奇怪，但这轮房价暴涨，以及海南断臂式调控之下，房价将明显下跌一轮。

厦门房产，以自住为主，投资比例也不小，租金收益率最低，同时房价收入比连续几年排名全国前三，说明房价存在较大泡沫。过去一年，房价已明显下跌，但泡沫仍未有效挤出，当前没看到市场底部。