近段时间，部分城市的楼市继续火爆，网络上高喊“打脸老杨”的人越来越多。他们对于我的“红色预警”，越来越厌恶，越来越生气。说实在，老杨也感到压力越来越大了。

但是，我对自己的逻辑体系，并没有感到气馁！继续坚持我的红色预警，冒着网友猛烈的炮火。忍耐、坚守，等待黎明的到来……

今天上午，一个名为于浩臣的网友，把我2014年10月的一条微博，给翻出来了，并爱特我说：老杨预测真准（见下图）。

我打开此文，仔细的又读了一遍，不禁暗暗为自己打气：老杨，你行的！

人们总太关注眼前，而没有回顾过去的习惯，更无预见未来的能力。中国那句老话：没有远虑，必有近忧 。但你身处市场火爆环境中时，又有几人能想到这句老话，并实践之？

很多网友知道，也有很多网友不知道，我在2014年9月就开始高呼抄底季。如今已经两年多了，大家不妨站在我的角度思考一下：你让一个曾经提示大家精准抄底的专家，如何在房价上涨两年、上涨一倍多、政策收紧之后，仍能继续像两年前那样激情的建议大家继续高位买房、投资、发财？

老杨无数次在深夜里，躺在床上，思考市场短周期轮回，无数次摸摸自己的良知，无数次坚定的告诉自己：办不到！！！必须提示部分城市的市场风险！！！红色预警，必须高高悬挂！！！

好了。上面允许老杨发点牢骚，排解下郁闷，下面才是正文。

2014年9月，老杨应邀参加杭州萧山住博会，与原住建部政研中心陈淮老师、北师大金融教授钟伟老师，一起同台演讲。乐居小编现场做了笔录，记得挺全，转发一下，供大家参考。只是这里看不到大量的图表，遗撼，我讲课的特点是使用大量图表，通过独特逻辑与分析框架，预测市场大势。

第二届萧山住博会2014年9月19日开幕。2014年初，源于杭州的降价潮浸染了整个地产市场，高库存、低成交背后暗藏楼市变革危机，政策松绑需求释放，是否为房地产市场带来新的机会，置业时机是否来到？今天下午，由萧山区住建局以及萧山房地产协会主办，杭州华盟展览有限公司承办，新浪乐居协办的住博会高峰论坛——“解读2014楼市谜局”现正进行。

以下为房地产政府咨询专家、企业战略咨询专家、新浪财经专栏作家、上海易居房地产研究院副院长杨红旭的发言实录：

杨红旭：这个行业讲十年之后的事情，我一点都不悲观，但是对于行业参与主体，讲十年之后的事情意义不大。很多人，包括在座的各位房地产开发企业，你关心的是这个行业，这个市场下半年怎么办，明年怎么办？房价在跌，什么时候市场会复苏，什么时候房子好卖，什么时候可以去拿地，这都是非常现实的问题，你必须要解决。所以我个人经过这几年的思索，尤其是去年写了一本书，我第一次对短期市场波动的规律做了总结，并且在书中首次在国内比较系统性的描述分析了短周期的逻辑、短周期的指标体系。所以今天主要是讲讲短周期这回事。

什么叫短周期？我们知道宏观经济是有周期的，楼市是跟着宏观经济走的，所以楼市也有周期性波动。比如说在美国，建筑周期一般是18年左右，房地产周期是10到12年，但是在中国，我们住房市场时间非常短，98年之后才真正取消了福利分房，才走入了市场化的大路。所以我们谈中国长周期谈不上，因为我们市场化程度太短了，但是我们可以看看过去十年。

过去十年，我发现中国楼市走了三个短周期，指标有很多，我只挑一个。全国70个城市房屋价格的同比增幅，把全国70个城市平均一下的同比增幅。(图示)这是同比增幅走势图。04、05年中国房价快速上涨，06年还在涨，但是在比较扁平的底部走，到08年底的时候出现了同比负增长，09年楼市快速回暖，在2012年上半年又到底部，同样又是负增长。刚才陈淮主任讲了上一个周期是在08年，这个话有点误差，上个短周期底部是2011年和2012年，环比增幅先变化，同比增幅后变化，所以马车马车，先出现马车才会变化，基本上是2011年四季度到2012年上半年，是上一轮楼市短周期调整的阶段。2012年下半年到2013年，楼市往上走，顶点是2013年3月份，国五条细则是去年3月1日公布的，恰恰非常的凑巧，去年3月份房价环比见顶。在2013年12月份同比增幅见顶，目前是按季度在回落，到了9月底基本上接近零了。到了四季度毫无疑问，房价同比增幅会再次出现同比下跌，所以目前进入到了本轮房地产短周期，是第四个短周期，也就是房价见顶回落。

(图示)这是全国十大城市土地的走势。可以看出来，在11年到12年前三季度，这时候是抄底的好时期，作为企业你要关注什么时候去买地，而什么时候必须要克制自己买地的冲动，冲动是魔鬼。我记得很清楚，去年7月份来杭州，跟杭州业内开发商讲了一次课，当时就已经提醒了2013年下半年在杭州应该以跑量出货为主。我的判断，第一杭州的库存压力依然比较大。第二整个浙江板块在调整，但是杭州的房价去年曾经有一波上涨，而且地方政府供地量比较大。所以在去年的9、10月份的时候，杭州土地市场非常火爆。我们现在再回过头去看，发现从去年9月份开始一直到今年4月份，全国大城市地价就出现在本轮短周期的高峰，我不知道在座哪家企业去年曾经在杭州拿地，假如说你拿地了，我为你遗憾，因为你判断错了市场走势。

短周期的重要规律，第一房屋销量是最明显的指标，第二房价是跟着销量变化的，第三地价是跟着房价变化的，我们必须要知道短周期当中哪些是之前指标，哪些是之后指标。

前面通过了两张图，一个是房价，一个是地价，淋漓尽致的展示了规律。对于开发商而言，在高位的时候尽量抛出货，跟踪地价，避免在高位激进式扩张和拿地。

影响楼市的因素非常多，理不清的思路，每天都有非常多的新闻报道，说这里救市，那里出现什么问题了，你的思路会被很多消息所左右，但是你要知道很多媒体消息都是噪音，所以我也是经过了很长时间的总结。

我归纳了四个因素，经济、政策、资金、存货，这四个方面可以决定未来半年到一年房地产市场的变化和趋势。第一经济是所有行业的母体，经济的冷暖对所有行业都有影响。第二楼市的政策一变化，就会影响市场变化。第三资金，房地产行业是资金密集型行业，资金的松紧直接决定了房价到底是涨还是不涨，还是跌。最后是存货，住宅存货是影响房价的核心因素，因为房价说到底是由供求关系决定的，所以影响房价长期的因素很多，类似于用工成本、建材价格、土地价格变化，但是短期可以把原材料、地价忽略掉，就看供求，房子好卖，哪个企业都不傻，都不会降价。房子不好卖，资金压力很大，银行在背后催债，你说能不降吗？所以供求关系到最后成为决定短期房价的核心因素。

(图示)这是中国GDP季度增幅，经济好楼市一定会往上走。所以可以回忆一下，刚才说了两个短周期当中的降温期，上面一次是2011年四季度，这时候中国GDP快速下滑。再下面08年四季度，GDP下滑的更加明显。所以在两次GDP增幅下降的时候，它都严重影响了楼市。到目前我们GDP是低位徘徊，七上八下，所以短期来看它不会大幅往上走了，也不会大幅下降。当然不同城市经济的情况有区别，你要区别不同省和城市经济层面的东西。

(图示)经济和房地产的关系，有一个数据很清楚，商品房销售面积同比是负的，购地量是负的，新开工也是负的，但是要讲楼市与经济的核心关系，其实这个图就比较明显，就是三架马车中的投资，投资中就包括房地产的，而目前是楼市拖经济的后腿，按照逻辑来说中央绝对不会再打房地产了，因为现在增速已经很艰难了，但它还在拖经济的后腿。所以我们就将知道楼市会有放松政策出来，它只不过是分层次。

再来看政策因素，主要是经济政策和楼市，经济政策我个人比较关注货币。第一微刺激仍在持续，包括定向降存准、定向降息、定向五大行5000亿SLF类，说明中央在整个经济是中性偏松，偏松是未来半年大趋势。央行拨付给国开行是1万亿抵押补充贷款，这是非常大的，去年全国房地产贷款是2.34万亿，其中个人房贷是1.7万亿，开发贷是0.64万亿。所以1万亿不会百分之百只留给棚改，毕竟有一部分会绕道流到商品房中去。所以1万亿出来之后，必然会影响到楼市的资金链，尤其是在项目和开发企业，我们的楼市政策，就是救市三部曲，首先是城市级救市，然后是省级救市，然后是国家级救市。

下面要关注央行的动作，针对首套放贷，央行一直在喊话，包括5月份央行召开座谈会，强烈要求商业银行大力支持房贷，效果是有一点，但是不明显，从4月份开始首套房贷利率才开始慢慢放松，基本上上浮10%，目前慢慢上升到5%，部分银行开始按照基准利率发放房贷，所以要关注一下中央层面，央行银监会对于商业银行发放个贷的放松，不仅是口号，还可能是先向商业银行定向放松，明年应该会见到很多的首套9.5折，对于外地人还会提供相应的纳税证明，限购是取消了，对于二套房的认房又认贷会放松，另外二套房中的普遍房也会放松。趋松是未来政策的主旋律。

第三个因素是资金，很多政策是无法预测效果的，但是货币政策是可以量化效果的，主要是通过货币供应量和资金价格，我们可以看一下两个货币供应量。

(图示)这是2009年末期的时候，当时货币发放非常高，之后一直在回落。去年有一个小幅增长，但是高度也非常低。今年初的时候有探底，7、8月份虽然有下滑，但是我认为已经是在底部了。

再看一下资金价格，我们要看银行间市场同业拆借月加权平均利率。去年6月份是最高位，为什么12年市场会有复苏呢？要知道12年银行间是比较宽裕的，你可以通过跟踪货币经营量和资金价格，从而知道外部资金面对楼市的关系，目前上半年已经有所回落，而且未来半年到一年，这个指标还会继续回落，很有可能会回到2013年上半年的情况。

资金和房价有什么关系呢？告诉各位，关系很大，非常之大。我一直跟踪一个数据，我们拿全国70个城市房价的环比指数增幅，也就是这个月跟上个月，然后跟M1做一个曲线图，M1就是可以拉动房价甚至股价的因素，比如2011年1月份非常高，之后上一轮房价的跌是2011年10月份跌，连续跌了8个月，这时候M1供应量非常低，然后房价涨，M1往上走，去年是振荡式的回落，目前是筑底，现在已经连跌四个月，9月份还会跌，而且这次跌幅已经超过了2012年初和08年，所以这次房价跌的比较猛。但是跌的太猛了，它跟M1是背离的，过去从来没有出现过。所以按照这样的走势，房价跌的很高这是不太可能的，所以接下去房价会跌，但是到了第四季度甚至明年，房价跌幅有明显收展，然后转变成由负到正。

通过跟踪开发资金链，一样可以洞察房价走势，整个2012年第一季度开发企业处于资金紧张区间，之后随着楼市复苏资金链开始好转，在2013年第一季度，开发资金链非常宽松，到今年上半年已经下滑到偏紧区间，但目前依然比2012年第一季度好，现在已经回到了08年全年的水平了，目前还没有见底，所以开发资金链还会继续糟糕一段时间，但是明年一定会见底往上走，因为房市复苏资金链也会改善，货币放松也会使资金链有所改善。所以通过外部的资金和内部的资金，我们可以知道整个外部资金链是趋好的，但是开发资金链明年上半年有可能见底。

最后是非常关键的存货指标。全国的存货和去化周期正在走U形，97、98年的时候是U形的左壁，我们现在正在步入右壁，从2011年全国商品房慢慢开始走差，到今天已经是比较危险了。我们还跟踪了全国30多个城市的情况。尤其是从今年开始，本来去年二三季度一线比较好，而地级市非常非常差，12年、13年楼市回暖，但是对不起，13年回暖跟大部分城市没有关系，因为它们的库存从来没有减少过，库存压力在持续增大，但到了目前，不仅是三线、二线，连三线都变差了，为什么呢？因为库存基本再创历史新高，所以目前全国找不出任何一个城市存货关系是比较好的。

(图示)这是去化周期，去年二三季度去化周期比较短，一线当时只有七个月，二线当时有十一个月，三线十四五个月，基本上都是在十几个月。8月份下滑，这主要是8月份不再包括2月份春节这个因素，所以未来几个月去化周期慢慢到底部，所以我认为明年下半年去化周期一定是往下走的。

把前面四个因素做总结，宏观经济未来半年到一年是中性。政策面是略强，就是区域放松，无论是货币还是楼市政策都是区域放松。我们的资金链外强、内弱。我们的存货是比较弱的。所以未来半年房价到底涨还是跌，取决于房贷政策是否关键，然后是库存。

我认为就是这样的结果，因为我每年都会做预测，包括我们研究院都会发报告。我当时预测12年是三部曲，楼市是探底、筑底、反弹。我预测13年是一条线，振荡上行，有惊无险，结果市场虽然调控，但是市场力量还是往上的。我预测14年是退烧年，高位振荡，逐步降温，目前是处于逐步降温过程中。我预测15年是寻底年，个别城市，一线城市会先探底，所以我认为15年一线和二线城市探寻底部，有8成希望全国部分城市会率先反弹，16年肯定反弹，没有理由。

(图示)这是全国一线4城商品房住宅成交量的走势。8月份一线城市的量已经筑底了，虽然一线城市价格在跌，但是我不悲观。

(图示)这是70城市房价指数增幅，我认为到明年，环比会止跌，我说不上到底是哪个月份，但是明年一定止跌。上一轮跌了8个月，这次跌幅一定会超过8个月，到了年底正好是8个月，我估计到明年春天的某个月份很可能会止跌，我们拭目以待，一旦止跌就会由筑底转向反弹。

最后，送购房者一句话：新一轮的购房季正在来临。房价还在跌，到这个时候是最好的时机，因为在楼市跌的时候才会出现好项目，像万科的，绿城的，一旦由跌转涨的时候你再去找打好折，是痴人说梦。所以未来半年到一年，也就是四季度到明年上半年，一定是购房者、自住者抄底的好时机，记住一定要找优质企业的项目，这种一定是可以买的，因为楼市不会崩盘。

也送各位开发企业一句话：准备资金抄底购地。一旦看到房地产将要复苏，就可以去抄底购地，我认为房地产市场将会在明年二三季度开始出现同比增幅的往上，所以明年上半年或者下半年一定是购地的好时机，你可以出手早一点，看到量开始往上走，价格肯定就肯定往上走。你要预测到房价往上走的初期就可以去拿地了，因为拿地也好，卖房也好，好时机都是昙花一现，稍纵即逝的。当每个人都知道房价要涨的时候，你再去抄底抄不到底部。在春天的脚步快要来临的时候，才是购房、拿地的最好时机。

主持人：刚才杨院长讲了短周期的理论，讲了过去，也讲了未来的预测。刚才你说抄底是个机会，是不是意味着如果说下次周期来的话，还会是像09年这样的V形反弹呢？

杨红旭：不会的。

主持人：那为什么还存在抄底的概念呢？

杨红旭：这个也叫抄底，但要分城市，我认为三四线城市存货量比较大，U形可能是比较扁平，但是一二线介于U形和V形之间，所以这个市场也不用那么悲观。

主持人：杭州这个城市你怎么判断？

杨红旭：杭州基本没有什么大问题，问题就是在于库存量比较大，去年卖地量比较大，所以还需要一段的去化时间，它的去化时间和购房时间可能要晚于上海和北京。

主持人：但是这次却是非常敏感，2月份开始下跌的，所以现在我跟一线城市的人都没有办法对话，他们都说杭州已经跌了半年了，已经跌了20%到30%了。你认为杭州会不会率先反弹？

杨红旭：不会，温州这几个月房价企稳，因为跌了很长时间了，虽然企稳但也不代表着反弹，因为企稳需要点时间，杭州也是一样，也是需要时间。

结尾：此文有些长，而且数据多、逻辑深，估计很多网友看不太懂。记得当时演讲了40分钟左右，现场结合PPT，会更容易理解一些。如果看不下去，主要看下我标出色块的结论就行了。

豪不夸张的说，如果当时相信老杨并立即行动、实操，无论是开发商，还是购房人，如今都乐翻天了吧。当时老杨的观点与预言，是否价值千亿？

2014年四季度至2015年，长达一年多的时间，基本都属于抄底季。直到2016年3月之后，杭州房价才开始明显上涨，9月才开始暴涨。今年春节之后，市场再度强反弹，迫不得已杭州限购再升级。直到近期，还有北京炒房团在杭州临安扫货。

唉唉，让老杨说点什么好呢。世界太大，人太多，你不可能让多数人理解你、相信你。此事，随缘吧……

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