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杭州限购了!别管什么内幕!速看老杨的逻辑分析!

从中午开始,突然有粉丝问我:听说杭州要重新实行限购了,外地人只能买一套住宅。并且将开发商、中介人员的聊天截图给我。问我是真还是假?

 

杭州限购了!别管什么内幕!速看老杨的逻辑分析!


其实,老杨从来不愿断言这类消息,是真,还是假!过去十多年的房地产政策研究经验告诉我:真做假时假亦真,无到有时有还无!


我的习惯是从逻辑上进行分析,如果符合逻辑,则即便传言暂时是假,也可能滞后一段时间,会变成真的。比如,7月厦门合肥实行限贷前后,传言南京很快限贷,老杨按逻辑推测南京必定限贷,但只到8月南京才出台限贷政策。

 

反之,如果传言的政策不符合逻辑,也就没办法进行理性分析了,也没办法进行预测了。管理部门如果想任性,那么老杨这样的民间土专家,也只能看不清、看不懂了。

 

言归正传,老杨从逻辑上评判一下这个传言吧。

 

2009年至2010年,杭州楼市火爆,那时杭州房价一度全国最高,把京沪深抛在身后。

 

2011年,杭州及整个浙江板块,房地产市场整体沦陷,经历了痛苦的降温、调整、下跌,库存压力巨大。其结果是,2010年进入杭州的炒房者,尤其以温州为代表,集体被套!

 

2013年,温州等地楼市没有起色,而杭州房价有所复苏,2013年下半年“成功”套住了一批开发商,高价拿地!


2014年春节刚过,杭州某楼盘率先大幅降价,于是拉开了全国楼市降温的序幕。


2014年8月,杭州取消限购后,楼市成交量反弹,其后持续明显增长。2015年下半年房价开始小涨。2016年3月,房价开始加速涨。8月均价终于超过2013年高点,再创历史新高。


G20后,楼市疯狂。房价太过火爆,很多楼盘封盘、提价,甚至一次提价5000元。全国各地投资者蜂涌而入,甚至有传言,少数大土豪们,一次购房几十套房子,买房就像买白菜。网上各种调侃的段子都出来了……

 

        过去六年杭州与南京的房价走势比较

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如果老杨拿杭州房价走势与南京相比,估计多数人都没意见吧。两个城市的人口规模与城市地位比较相似,而且是邻居省会。


上图表明:2010至2013年,杭州房价水平远高于南京。也可以说南京被低估,杭州存在高估。但是今年以来,南京房价飙升,近几个月已超过杭州。对此,也可以说南京这是补涨,但短期来看南京房价已经透支!


上图截至8月,如果仅看至8月份,杭州房价经历长达6年的调整之后,没有任何泡沫了,去年下半年涨至今年8月,非常合理,仅仅是刚创历史新高。如果没有G20以来的爆涨,那么杭州当局完全没有必要出政策紧缩!


接下来再看另一张图,根据易居研究院的跟踪,杭州商品住宅库存自2015年下半年开始下降,但即便是到了8月底,库存仍明显高于2011年初。


从去化周期来看,2014年6月杭州存销比达到最高峰,26个月;其后一路下滑,今年8月已降至5.2个月。根据老杨的经验,去化周期降至12个月以下,房价会涨,降至8个月以下,就会明显涨;降至5个月以下,进入暴涨模式。


参照南京、苏州、合肥、厦门经验,杭州房价从今年3月开始加速涨,8月9月进入大涨模式,会否暴涨,G20是一个重要因素。这一“路线图”,老杨在今年3月决定在杭州买房时,就曾考虑和推演过。惟一超出老杨预期的是:G20对于外地投资客涌进杭州抢房的推动力量太大了!


杭州限购了!别管什么内幕!速看老杨的逻辑分析!


中国人”追涨杀跌“的力量超乎想像,而开发商在商言商,买房的人多了,自然要涨价,涨价后立即形成了股市中的”赚钱效应“,于是更多的追进去,于是就形成短期内房价急速上涨的现象,去年二季度和四季度的深圳、今年春节过后上海、南京、合肥、厦门、苏州、昆山、燕郊、东莞,当前的杭州等,皆如此!


房价一旦进入爆涨模式,媒体报道就会增多,在当今环境下,就算是传统媒体有时会被管控,但自媒体如此发达,没有不透风的墙,地方政府很快就会感受到社会舆论的压力。


有些中小城市,房价暴涨“十年等一回”,地方政府还想继续通过房地产谋政绩与赚财政,并不愿急于出政策打压,比如昆山、东莞、中山、固安、嘉兴等。


但那些楼市较强的城市,比如一线城市、核心二线城市,地方官员压力很大,必须做出一些动作,或者是嘴巴动作,或者是切实措施,以便安抚舆论、稳定市场。


通过上述的杭州市场演变史与政策逻辑,大家可能已猜到老杨的判断了。呵呵。


对于杭州重启限购的传言,老杨认为基本符合逻辑:1、G20后房价暴涨。2、外地投资客太多、土豪太疯狂。3、房价暴涨与G20联系起来,对官方来说可不是一件美妙的事噢。


因此,单独对外地人重启限购,只允许买一套房,属于宽松型限购,力度合适,与苏州、廊坊的力度相似,而略松于厦门(外地人购144平米以下户型 ,第一套也限购)。


如要按照之前几个热点二线城市的政策收紧节奏,杭州应该三步走:第一步,整顿市场秩序、限期房定价、收紧土地拍卖(类似刚出台的郑州);第二步,收紧房贷;第三步,重启限购。


而这一传言中政策,杭州只限购,不限贷,也即直接先走出第三步。这很可能是政府情急之下,想要进行精准打击:抑制狂热的外地人投资。这步走出之后,再观察市场表现,然后决定是否回头走出第一步和第二步。


从时点上讲,杭州楼市还没到大规模打压的时候,房价总体涨幅仍明显低于上述几个热点城市。另外,杭州是浙江的龙头,而浙江总体库存压力仍然比较大。在全省去库存任务较重的情况之下,不宜急着宰割龙头。


之前,老杨曾写过一篇文章(点开可看):最值得表扬的两个城市:厦门、苏州!。按老杨的逻辑,杭州如走出第三步,也可算作值得表场的城市了。


此政策,不管是明天出台,还是下周,还是下个月,皆符合老杨的逻辑! 注意:老杨不传谣。只是进行逻辑分析。


备注:老杨本文刚写完,杭州官方就公布了限购令。与传言一致!老杨是该哭呢,还是该笑呢?


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