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杨老师好。

 

自2012年买房伊始,无意中关注了您,追随您大概也有5年之久了吧,老师的观点非常靠谱,你的《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》一书,在书发行之初,就买来看了。说说我买房的经历吧。共计交易四次,买卖一套大两房,置换成两套小两房。

 

 

2012年在莘庄康城,全上海最大的小区之一,买了一套104平的大两房,2015年12月30日卖出,后来买了两套60多平的小两房,交易了四次。

 

交代一下背景,我和老公均来自普通家庭,标准农N代,家庭经济水平偏下,于是买房只能全靠自己了。

 

2012年8月中旬和男朋友(现在的老公)正式看房,之前没有任何理论和老辈经验做指导,那时真的是什么也不懂,根据首付预算尽可能买个大的,以后不用折腾换房。

 

因刚刚来上海时,租住过莘庄附近,同时也有朋友2009年买了那个小区的大两房,于是就选择去那看看,同时也看了浦东周浦板块和当时租住的北蔡镇。这么来来回回,时间到了2012年的11月份,上海房价明显加速上涨,于是匆忙定了一套康城一期104平的商品房,只因为它够大,至于地段完全没考虑。

 

因为是首套,购房流程走得快,2个月左右就拿到了房,听中介说由当初的151万已经涨到了180万(后来得知,这价格虚得很,因为2014年10月也不过190万)。

 

自此之后,因我们当时都在张江上班,路途较远,且经济不宽裕,于是就毛坯出租,租住在离张江不远的北蔡,直到2014年10月。期间没在继续关注楼市,但杨老师的微博和博客也持续关注着,只是当时觉得自己的房子年限较短,即使卖,税费也高,于是认为换房离我们还较远。

 

2014年,我怀孕了,宝宝预产期是2015年1月份,我们都不想让宝宝出生就住在出租屋里,所以想到了装修自己的房。2014年8月份,我们就密集找了装修公司设计,准备装修的前期工作,只等10月份房租到期,开始装修。

 

期间发生了一件事,2014年9月20日,我们去我爱我家交房租,顺便让中介带看了下正在出售的三房,并无意要购买,只当是了解下市场行情,结果就看上了一套,北蔡莲溪三村,116平精装修三房,五楼,难能可贵的是竟然是东边套,绝对的稀缺户型,满五唯一,275万。

 

另外说一下,北蔡地处上海内中环间,大多是95-97年的动迁房,也许因大多是动迁房,加之没有大型商场配套等原因,房价一直涨的比较缓慢;而莲溪三村对面是北蔡初级中学,旁边有个北蔡公园,算是北蔡镇非常好的位置了,平时该小区也很少有房出售。

 

本不打算换房的我,开始心潮澎湃,内心不得安宁,但当时老公认为,卖房税费非常高,且就算买下了,这套房月供1万元,觉得会影响生活质量。实际上,这个月供,我们并没有太大压力。当时我打听了康城那套104平的毛坯房出售价,还差2个月满两年,竟然只卖190万,当时欲哭无泪呀,在上海的人都知道2012年底到2013年,上海涨幅其实挺大的,我们这套房严重跑输大盘。

 

2014年930政策出来后,我敏锐的意识到房价可能又要上涨了,杨老师当时也说了抄底就在当前。自此我卖房的决心很大,奈何主掌财政大权是老公,谁让他工资比我高得多呢。老公仍坚持按原计划装修,那时我已经怀孕8个月,行动不方便了,闹过之后,也便放弃了换房。事后也知,我们错过了一次绝佳的换房时机,此房今年3月份接近500万了。

 

时间来到了2015年4月份,我们计划5月份搬新家,由于康城离张江实在太远,且我对当时没买那套116大三房一直耿耿于怀,于是逼着老公跟我利用晚上和周末时间在北蔡附近看房,当时遇到一套100平的三房,楼层位置均较满意,250万,且房东同意我们的付款条件。但当时老公舍不得投入了很多精力和时间,以20多万的价格,精装修的房子,一天没住,就卖,最终我们还是放弃了换房计划。

 

住到康城之后,才知道康城的飞机噪音果然名不虚传,老公上班地点张江实在太远,加上晚上宝宝吵闹,夜夜睡不好觉,老公身体小毛病不断,严重影响了生活质量。于是大概两个月之后(2015年7月),我们决定还是换房。

 

由于老公那段时间工作异常忙碌,而我稀里糊涂跟风,5月中旬,进入了股市,后来的事,大家都知道了,股灾,而我这种菜鸟级别的,自然是亏得惨兮兮。那时天天想回本,不断在股市里折腾,无心关注房市。

 

时间不知不觉来到了12月份,锁定北蔡,集中看房,当时市场已经涨幅较大,我们再不换房就真的太晚了,不能再等到年后。12月中旬,迅速将自己房子挂牌,由于装修新且品牌家具家电全送,报价高出市场价15万,即245万,看房人不断,也严重影响了我家宝宝睡觉,12月30日,有人出价240万,还价238万,当即就卖了。

 

然后在北蔡迅速看房,计划买三房,但因考虑小孩过几年上学,一流的学区买不起了,买个中等的保底吧。目标进一步锁定北蔡镇中心小学对口的小区,新盘大三房买不起,而对口老小区没有三房,只有两房65-70平的那种96年房子。

 

这时,我们只能迅速调整战略,买两套小房子,一套自住,另一套出租,这样生活质量基本不受影响。12月在北蔡地区密集看房,熟悉当地市场行情,元旦又连续泡在那里,越看越着急上火,压根没有房子可挑了,差的也都被抢掉了。房东出现严重惜售情绪;本计划买三四楼的,等了好久都没有,有一套三楼的,但高出市场价四五十万,实在接受不了,眼看到了1月3日(元旦最后一天假日)我们不得不看之前一直排除的六楼,一套报价210万,67平,满五唯一,拿下,好在它是东边套,客厅有靠东的大窗户(那边如不是边套,大多客厅没有窗户),得知此房下午将以200万签约,我们让中介帮我拖住房东,同时密集看了其它楼层不佳的房子,最后虽然不情愿买顶楼,但依当时市场行情,自己房已卖,极有可能会踏空,于是迅速果断加价7万,207万,成交。庆幸这次我们没有拖拉,不然踏空后果不敢想。此房目前报价基本都在350万。

 

第二小房购买过程就异常艰辛了,元旦过后,房东基本都是惜售状态,看上的房子,要么有问题,要么房东跳价不诚心卖。到后来,真的买房买崩溃了,下了三次意向金都没成功,第一次跳价50万,作罢;第二次,得知是传说中的凶房,放弃;第三次,是产调发现房子被法院查封了。

 

时间来到了年后,赶上了暴涨行情,此时我们已看房50天了,对行情已非常了解,当前就处于暴涨阶段,我们已受不了这份煎熬,下定决心,无论如何,什么样的房,都要在2月20日(年后第一个周末)把房子敲定。果然如愿,在杨思地铁站附近以223万买下了一套63平五楼的95年毛坯房,如果是年前,这样的房子仍不入我的法眼。

 

事后看,这套房已买在较高点,但上海没有最高点,只有更高点,目前此房成交价在300万左右。运气人品好,2-3月暴涨期,两个房东都没有发生毁约情况。

 

目前两套房产证都拿到手。虽不算满意,但最终还是如愿置换了。目前有个问题想请教杨老师,虽两套房都处于内中环间还算不错的位置,但毕竟是95-96的老破小,且自住那套楼层为6楼,我们计划满2年再次置换升级。

 

我是将其中一套卖掉,置换一套大点楼层好点的两房还是两套都卖掉,换一套优质的新商品房三房呢?麻烦杨老师能给我指导下下一步购房策略。

 

最后,我总结一下自己的失败经验教训吧。杨老师说过:要喜欢血淋淋地解剖自己。知不足,才能反省、总结,才能进步。

 

第一:置换或自住要趁早,换得起,买得起,就立马行动起来,千万别拖拉。我明明知道自己持有的不是优质房,置换竟然拖拖拉拉了一年多,购买力缩水的不是一点点,而是以百万为代价的。年后的换房经验告诉我:市场上涨期,最好先买后卖,就算是先卖后买,也要把间隔时间尽可能缩短,防止踏空。

 

第二:买房,一定要考虑地段、地段、地段,我第一套房错就错在地段上,当时购房时机勉强还算可以,但选择了外环外的远郊,那时眼里只有够大的房子,户型好不好,至于房子所在的地段,完全没有考虑,大方向选错了,一切都是徒劳。

 

第三:买房前要做足功课,无论是购房流程还是如何凑首付款,都提前计划好,这样买起房来,也更加迅速果断。至于市场行情,要有事没事多去实地看看,而不仅仅是看网上的信息。当然,必须关注杨老师的一切观点。

 

第四,炒股害人呐,亏了几万块本金就算了,关键是错过了2015年次佳换房时机。

 

购房过程中走了多少弯路,你知道吗?

老杨点评:

 

这位网友,一错再错。虽然已总结出部分错误,但仍没意识到自己最大的错误!

 

最大的错误是地点!明明两个人都在浦东张江工作,第一套房却选在浦西。而且选的小区也不咋样,是过去多年,房价涨幅跑输市区大势的一个小区。

 

第二次买房,为何不买在张江,而买在环境较差的北蔡镇中心区?天天面对巨大升值潜力的大张江,且在此工作,却偏偏不选他?真的好奇怪。更奇怪的是,为何第二次不一步到位的买个三房,而要一分为二,买了两套老破小?且在房价暴涨期,忍受两份煎熬?

 

最后给你的建议:两年后全卖掉,换成一套张江的舒适三房!

 

这位红粉不合格,继续修练吧。

 

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杨红旭

杨红旭

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中央电台特约财经评论员,易居房地产研究院副院长,房地产政府智囊、企业智囊,房地产短周期理论的创始人,房地产“白银十年”的首倡者,全国房地产界最高产的地产专栏作家,上海首批房地产业领军人才,上海交大房地产总裁班特聘讲师

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