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那些装死或僵尸的城市

7月17日,国家发改委新闻发言人赵辰昕在国家发改委定时主题发布会上透露,当前房地产市场调控的主基调仍然是去库存,对一线及部分二线城市,要密切关注其库存下降情况,合理引导住房消费,防止房价持续过快上涨。

 

 7月18日,住建部约保利、融创、恒大等几大开发商开会,摸底房地产市场及房企状况。很多人猜测似乎政策面有变。

 

凑巧的是,7月18日也是国家统计局公布70个大中城市的房价数据。我发现,当前各地楼市存在四种状态:1、少数城市房过热,2、部分城市正在经历房地产板块轮动式上涨,3、部分城市不温不火,4、少数城市僵冻。

关于第1类和第2类城市,老杨都曾多次分析过,第3类为数众多,本文重点分析一下第4类,僵冻型城市。限于数据,只分析70城中的城市。

国家统计局数据表明,6月与5月相比,70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有10个,上涨的城市有55个,持平的城市有5个。而5月与4月相比,下降的城市有4个,上涨的城市有60个,持平的城市有6个。

这也就意味着,6月下跌的城市增加了6个。在全国楼市升温的过程中,有些城市仍躺在地板上,近似僵尸般,或者在装死。

 

 

二手房价格下跌的城市数量多于新房。6月与5月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有14个,上涨的城市有48个,持平的城市有8个。

 

我们来看看,哪些城市属于:“僵尸”或“装死”。

下图是6月70中新建商品住宅价格下跌的城市

 

另外,二手房价格下跌的城市还有:西宁、昆明、哈尔滨、平顶山、韶关、丹东、呼和浩特、大理。

 

综合新房和二手房下跌城市,可以总结出四个特征:

 

一是:东北、西北、华北北部(内蒙)整体沦陷!

二是:西南偏弱,其中云南最差(昆明和大理下跌)。

三是:南端滨海冰冷,三亚、北海。

四是:个别三线城市弱,泉州、韶关、平顶山、襄阳、大理,分布无规律。

 

去年5月以来,70城房价总体止跌反转,同时也表现为上涨城市数量持续增多。但今年4月,新房上涨城市数量达到65个之后,连续两个月减少。与2013年房价高涨期相比,上涨城市超过65个之后,出现持续多月的高位盘整,那时属正常现象。

 

而当前,尤其是6月上涨城市减5个,幅度偏大,照此态势,65个上涨城市可能成为本轮最多数量,形态不太正常。如果真的这样,则这轮房价上行,总体形势要弱于2013年,尤其是三北地区的省会城市,和中西部三四线城市偏弱!

 

大家注意:三北地区的整体沦陷,特点与2011年开始浙江的沦陷相似,估计这一轮全国楼市上行期,很难将这些城市真正拖出泥淖,这些地区的去库存时间将拖得很久!

 

所有的省会城市,基本上属于“装死”,只是暂时很衰,未来一年可能会出现小幅复苏。而上述地区的部分三四线城市,则属于僵尸,比如鄂尔多斯。

 

大约四年前,我曾专门写文章分析过温州和鄂尔多斯楼市崩盘后的复苏进程,当前预测温州将明显早于鄂尔多斯复苏。

 

如今,去年以来温州楼市就已开始抬头,而鄂尔多斯楼市则近似成为僵尸,康巴什新区的很多楼盘烂尾了,巨量库存不知猴年马月才能去化掉。

 

[杨红旭论楼市]系头条号签约作者

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