文 | 严跃进 

 

报告摘要

 

百城房价：2019年房价涨幅走势呈现倒U型，尤其是5月份政策调控后房价开始降温，不过相比过去年份，房价涨幅仍然偏大。

 

城市分类：二线城市的房价调整最为全面，在2016-2018年此类涨幅为两位数，而到了2019年则下调为个位数，这和2019年政策相对严厉是有关的。

 

市场预测：2020年上半年预计销售市场会受影响，房价上涨空间很小。部分城市受制于高库存压力，依然会有比较明显的降价促销等动作。

 

百城房价

 

1、成交均价：全年涨幅曲线呈现倒U型

 

2019年全年，全国100个城市新建商品住宅成交均价为14460元/平方米，同比上涨11.2%，相比2018年全年上涨了1452元/平方米。观察2019年年初累计房价同比涨幅曲线，其大体上呈现倒U型走势。尤其是在5月份房地产政策收紧的情况下，此类曲线终结上扬态势，掉头向下，体现了房地产价格去泡沫的导向。不过，根据国家统计局数据测算，2019年全国房价涨幅为8.7%，换而言之，全国百城的房价涨幅依然偏大。

观察近9年全国百城房价涨幅数据，可以看出，2012年和2014年的房价涨幅是比较小的，分别为1.7%和3.3%，而2015-2017年涨幅明显扩大。虽然2018年涨幅有所收窄，但2019年涨幅继续扩大，且成为近9年涨幅最大的一年，其涨幅也属于两位数水平。其中一个很重要的原因是，2019年各地预售证管控相对较小，部分中高端项目积极入市，客观上影响了成交结构。而从城市结构的因素看，一线城市、三四线城市的房价拉升对百城的影响较大。

城市分类

 

1、一线城市：房价涨幅呈现收窄态势

 

2019年全年，4个一线城市新建商品住宅成交均价为43788元/平方米，同比上涨10.8%。观察2019年年初累计房价同比涨幅曲线，其大体上呈现持续下行态势，充分说明房价管控是积极得当的。不过对于个别城市如深圳，在2019年下半年房价继续被炒作，也是值得关注的。

观察近9年房价涨幅数据，可以看出，一线城市房价最为强势的年份为2016年，当年房价涨幅为17.0%，而最为疲软的年份为2012年，跌幅为1.0%。相对来说，2017年和2018年房价总体上进入到降温的通道之中，而到了2019年房价涨幅有所扩大。

2、二线城市：房价涨幅重回个位数

 

2019年全年，32个二线城市新建商品住宅成交均价为14233元/平方米，同比上涨9.3%。观察2019年年初累计房价同比涨幅曲线，可以看出总体上呈现了下行态势。这和二线城市政策明显收紧等因素有关，尤其是包括苏州等城市，2019年政策管控是非常严厉的。

观察近9年房价涨幅数据，可以看出，二线城市在2016-2018年三年期间，房价涨幅都是比较大的，即都是两位数水平。而2019年终结了这个过程，房价涨幅重回个位数水平，体现了较好的“房住不炒”导向。当然后续也要警惕房价涨幅扩大的风险，尤其是在都市圈、城市群大发展的概念之下。

3、三四线城市：全年涨幅略有扩大

 

2019年全年，64个三四线城市新建商品住宅成交均价为11370元/平方米，同比上涨9.2%。观察2019年年初累计房价同比涨幅曲线，总体上呈现了“先微弱上扬、后微弱下行”的态势。这和三四线城市2018年房价已经深度调整过一次有关，同时受制于各地收入水平等因素，涨幅难以扩大。

观察近9年房价涨幅数据，可以看出，三四线城市房价最强势的时候为2017年，当年房价涨幅冲到了20.1%的高位水平，而到了2018年，市场开始调整，房价涨幅收窄至8.2%。这说明2017年房价是有所透支的，其和当地人均可支配收入等指标是脱节的，所以2018年房价自然降温。而观察2019年的房价数据，可以看出，涨幅反而有所扩大，相应风险值得关注。

城市排序

 

1、均价排序：深沪京厦房价最贵

 

本部分对全国100个城市的房价进行排序。从排序中可以看出，深圳成为2019年全国房价最贵的城市，为57064元/平方米。这和深圳新房供应偏少、购房需求旺盛、房源地段较优等有关。据此也可以理解深圳2019年年底放松酒店式公寓认购的政策，其出发点是为市场增加更多房源，以对冲高房价所带来的压力。同时在进入排序前10的城市名单中，厦门、三亚和珠海是三个不属于省会的城市，其房价水平较高，和旅游资源丰富、城市规划面临利好等因素有关。

 

从排序中可以看出，2019年全国百城房价中最低的城市为荆门，为5140元/平方米。总体上看，在全国房价相对低的城市中，中西部城市的数量较多，这和相应的经济基本面是有关的。另外考虑到此类城市后续户籍政策放松的可能性是比较大的，所以也要防范2020年房价反弹的风险。

 

2、涨幅排序：武汉和南通房价涨幅较大

 

本部分对全国100个城市的房价涨幅进行排序。从排序中可以看出，2019年武汉和南通的房价上涨幅度较大。其中对于武汉来说，2019年限价政策有所放松，成交结构自然会有调整。另外这也和2018年房价压制过多等有关。而对于南通来说，2019年受益于长三角一体化、上海第三机场概念、宁启铁路建成等因素，房价炒作现象比较明显。

 

从跌幅看，包括肇庆等城市的跌幅较大。对于肇庆来说，更多郊区楼盘进入到市场，交易结构调整下价格自然会被拉低。同时或也和粤港澳大湾区下政府严格限价等因素有关。从排序中也可以看出，对三亚、金华等房价泡沫较大的城市，2019年明显降温，分别有不同程度的房价下跌表现。

 

 

四、结论与趋势

 

对2019年全年全国百城房价走势的分析可以看出，全国房价的涨幅有所扩大，这是市场的风险点。但同时也值得肯定，在2019年5月份政策收紧后，房价泡沫进一步剔除，涨幅相比此前月份是有所收窄的。从城市结构上看，二线城市房价明显降温，值得肯定，而三四线城市虽然已经远离了2017年的疯狂涨价阶段，但2019年涨幅依然要大于2018年，后续要警惕房价过快上涨。

 

房价及涨幅的走势受到很多因素的影响，其中交易量是一个很重要的因素。2020年第一季度预计市场交易不会太好，客观上这会牵制房价的走势。到了第二季度，虽然交易量会开始上升，但预计各城市库存压力较大，所以依然会有降价促销的动作，进而继续牵制房价的上涨。房价总体上会进一步平稳，这有助于降低购房者的购房成本。

 

附注：

 

1、100个城市按一、二、三四线城市划分如下。4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳。32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。

 

2、本报告中，我们定义，年初累计新建商品住宅成交均价=年初累计新建商品住宅成交金额/年初累计新建商品住宅成交面积。