50城住宅综合收益率3.7% 连降七个季度-杨红旭的财新博客-财新网

文 | 王若辰

一、50城住宅综合收益率概况

住宅综合收益，是指持有住宅一年的房价上涨收益与租金收益的总和。

2019年四季度， 50个典型城市综合收益率（即从2019一季度开始持有住宅至2019年四季度的收益率）为3.7%。环比下降45%，说明从2019年一季度开始持有住宅一年的收益率低于2018年四季度开始持有住宅一年的收益率。对比50城住宅综合收益率和房价同比涨幅走势可以发现，两者的走势非常相近，这是因为本轮房价上涨的收益占据了住宅综合收益的主要部分，只有当房价上涨幅度较小时，租金收益率的变化才会对住宅综合收益变化产生明显影响。

预计2020年一季度50城住宅综合收益率将继续降低。

二、三类城市住宅综合收益率比较

1、一线城市

2019年四季度，一线城市综合收益率为7.0%，环比增长1个百分点，已连续两个季度增长。预计2020年一季度一线城市住宅综合收益率或继续保持当前水平。

2、二线城市

2019年四季度，二线城市综合收益率为3.7%，环比下降2.5个百分点，继续快速下降中。预计2020年一季度二线城市住宅综合收益率将继续下降。

3、三线城市

2019年四季度，三线城市综合收益率为2.9%，环比下降5.3个百分点，加速下降中。预计2020年一季度三线城市综合收益率将继续降低，向合理水平回归。

三、50城住宅综合收益率排名

对四季度全国50个典型城市住宅综合收益率进行排序。排名前5的城市分别为唐山（21.7%）、西宁（21.7%）、三亚（20.1%）、银川（15.1%）和洛阳（12.9%），全部为二三线城市。综合收益率为负的城市有烟台（-20.6%）、福州（-8.8%）、青岛（-7.7%）、锦州（-7.4%）和宜昌（-6.1%）等共17城，这意味着，如果2018年四季度末在这些城市购买住宅并持有至2019年四季度，将发生亏损。

综合住宅收益率排名靠后的城市中出现了更多的三四线城市，表明处于上涨末期的三线城市楼市整体开始调整，内部也出现分化。

2016年二季度至2019年四季度，住宅累计综合收益率最高的前5个城市分别为唐山（129.7%）、西安（128.0%）、海口（114.7%）、成都（113.6%）和三亚（111.9%）；最低的5个城市分别为锦州（19.3%）、温州（36.0%）、上海（37.6%）、桂林（39.0%）和深圳（43.6%）。50城中，累计收益率最高和最低的唐山和锦州的年均复合收益率分别为26.8%和5.2%，即便是最低的锦州也高于无风险收益率,跑赢通胀水平。

四、50城综合收益率趋势

7月30日中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破，随后房地产市场降温明显。12月12日中央经济工作会议继续强调“房主不炒”；12月23日全国住房和城乡建设会议再提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

按照市场规律，预计未来几个月房价同比涨幅仍有调整空间，同时，2020年一季度租金收益降低，因此预计下个季度综合收益率也将降低。

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