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50城住宅综合收益率3.7% 连降七个季度

文 | 王若辰 
 
一、50城住宅综合收益率概况
 
住宅综合收益,是指持有住宅一年的房价上涨收益与租金收益的总和。
 
2019年四季度, 50个典型城市综合收益率(即从2019一季度开始持有住宅至2019年四季度的收益率)为3.7%。环比下降45%,说明从2019年一季度开始持有住宅一年的收益率低于2018年四季度开始持有住宅一年的收益率。对比50城住宅综合收益率和房价同比涨幅走势可以发现,两者的走势非常相近,这是因为本轮房价上涨的收益占据了住宅综合收益的主要部分,只有当房价上涨幅度较小时,租金收益率的变化才会对住宅综合收益变化产生明显影响。
 
预计2020年一季度50城住宅综合收益率将继续降低。
 
 
二、三类城市住宅综合收益率比较
 
1、一线城市
 
2019年四季度,一线城市综合收益率为7.0%,环比增长1个百分点,已连续两个季度增长。预计2020年一季度一线城市住宅综合收益率或继续保持当前水平。
 
2、二线城市
 
2019年四季度,二线城市综合收益率为3.7%,环比下降2.5个百分点,继续快速下降中。预计2020年一季度二线城市住宅综合收益率将继续下降。
 
3、三线城市
 
2019年四季度,三线城市综合收益率为2.9%,环比下降5.3个百分点,加速下降中。预计2020年一季度三线城市综合收益率将继续降低,向合理水平回归。
三、50城住宅综合收益率排名
 
对四季度全国50个典型城市住宅综合收益率进行排序。排名前5的城市分别为唐山(21.7%)、西宁(21.7%)、三亚(20.1%)、银川(15.1%)和洛阳(12.9%),全部为二三线城市。综合收益率为负的城市有烟台(-20.6%)、福州(-8.8%)、青岛(-7.7%)、锦州(-7.4%)和宜昌(-6.1%)等共17城,这意味着,如果2018年四季度末在这些城市购买住宅并持有至2019年四季度,将发生亏损。
 
综合住宅收益率排名靠后的城市中出现了更多的三四线城市,表明处于上涨末期的三线城市楼市整体开始调整,内部也出现分化。
2016年二季度至2019年四季度,住宅累计综合收益率最高的前5个城市分别为唐山(129.7%)、西安(128.0%)、海口(114.7%)、成都(113.6%)和三亚(111.9%);最低的5个城市分别为锦州(19.3%)、温州(36.0%)、上海(37.6%)、桂林(39.0%)和深圳(43.6%)。50城中,累计收益率最高和最低的唐山和锦州的年均复合收益率分别为26.8%和5.2%,即便是最低的锦州也高于无风险收益率,跑赢通胀水平。
四、50城综合收益率趋势
 
7月30日中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破,随后房地产市场降温明显。12月12日中央经济工作会议继续强调“房主不炒”;12月23日全国住房和城乡建设会议再提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
 
按照市场规律,预计未来几个月房价同比涨幅仍有调整空间,同时,2020年一季度租金收益降低,因此预计下个季度综合收益率也将降低。



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