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2019全国房价收入比创20多年来新高!

文 | 沈昕 
 
关于房价是否合理,有许多不同角度的衡量标准,其中房价收入比是最重要的衡量指标。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平,直接反映出房价水平与广大居民自住需求相匹配的程度。改革开放后,我国经济增长较快,与之相应,城镇居民人均可支配收入亦保持较高增长率,比如“十一五”和“十二五”期间,城镇居民人均可支配收入增长率曾高达12.7%、13.2%的高位,在这种情况下,商品住宅价格保持一定的增幅是合理的。但也有少数年份,房价出现过快上涨,房价收入比明显偏高。为了更好地观察2019年与预测2020年的房价合理程度,有必要深入研究一下全国房价收入比的变化情况。
 
一、房价收入比的计算方法和衡量标准
 
1、房价收入比的概念与公式
 
房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。对于房价收入比的计算,不同的统计指标和不同的计算方法,本报告采用的数据皆来自于国家统计系统,其中商品住宅特指一手房,不包括二手房,但包括销售型保障房与安置房。房价收入比具体计算公式如下:
 
2、房价收入比的衡量标准
 
尽管房价收入比是一个全球通用的指标,但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示,家庭收入在999美元以下(最低收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为13.2;家庭收入在3000美元~3999美元(中等收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为9;家庭收入在10000美元以上(高等收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为5.6。各国(地区)房价收入比的数值是高度离散的,这96个地区最高的为30,最低的为0.8,平均值为8.4,中位数为6.4。一般而言,在发达国家,房价收入比超过6就可视为泡沫区。
 
欧美国家的房价收入比口径,既包括新建住宅、也包括旧有住宅(成交量远大于一手房),且多数国家采用的是按套计价,取中位数房价和中位数家庭收入。我国目前只有一手住宅的全国统计数据,采用按面积计价,房价和家庭收入都取平均数,而且由于统计困难,居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入,普遍存在少估现象,因此,我国与欧美国家的房价收入比可比性并不强。根据我国的实际情况,我们认为全国房价收入比保持在7.0-7.5内属于合理区间,低于7.0属于偏低区间,高于7.5属于偏高区间。
 
[1] 根据国家统计局公布的数据,我国城镇居民人均住房建筑面积2016年为36.6平方米,2018年为39平方米,根据过去几年增速推算,2019年城镇居民人均住房建筑面积将达到40平方米左右。
 
二、中国房价收入比走势分析
 
1、新建商品住宅价格涨幅收窄
 
2019年,全国商品住宅成交均价9287元/平方米,同比增长8.7%,涨幅比2018年收窄3.5个百分点。
 
回顾历史数据,房价从2004年开始大幅增长,2008年受宏观调控与经济下行因素影响,房价增幅降至历史最低-1.9%,随后在2009年房价强势反弹,增幅高至历史峰值24.7%,2010年开始,房价开始告别高速增长期,增幅维持在5%-9%之间,直到2014年,受经济环境影响房地产市场趋冷,增幅也创下了近六年的新低。2015年后,受到各方面政策利好推动,及股市获利资金转入房市等多重因素的助推,一线及重点二线房地产市场转暖,房价同比增幅创“十二五”期间最高。2016年,在去库存利好政策刺激、资产荒和人民币贬值的背景下,大量资金涌入楼市,使得房价涨幅进一步扩大至近七年最高值。2017年,在新一轮调控之下,热点城市新房定价受限,房价涨幅有所收窄。2018年,随着上半年三四线城市和部分热点二线城市销售火热,以及部分城市放松审批高端住宅预售证,商品房成交均价同比涨幅再次扩大。
 
2019年上半年,部分城市出现小阳春,下半年全国楼市普遍出现降温,部分城市新房打折促销力度加大,全国商品房成交均价同比涨幅收窄。
2、城镇居民人均可支配收入增速小幅提高
 
2019年,全国城镇居民人均可支配收入42359元,比2018年名义增长7.9%,增速小幅提高了0.1个百分点。数据显示,1999年以来全国城镇居民人均可支配收入增幅总体呈现上行态势,至2007年达到历史峰值17.2%,随后震荡下行,虽然2009年后略有回升,但2011年以来持续下降,近五年以来保持在8%上下,处于历史较低水平。
3、房价收入比小幅上升
 
根据前文提到的房价收入比公式,计算得出2019年全国商品住宅房价收入比为8.8,相比2018年的8.5小幅上升。总的来说,房价收入比上升主要有三个原因。一是房价涨幅相比2018年虽有所收窄,但整体涨幅依然较大;二是由于收入增幅小于房价涨幅;三是我国人均住房面积在不断增加,按前几年的增速来看,2019年城镇居民人均住房建筑面积将达到40平方米左右。
 
从房价收入比的绝对水平看,处于偏高区间,创20年来新高。2016年以来的本轮楼市短周期上行期,房价收入比上行趋势与2005~2010年(2008年除外)的大行情时较为接近。进一步来看,2005~2010年经济增速较高,GDP增速均大于9%,人均可支配收入高于11%(2009年除外)。
 
而2016年以来,GDP增速持续低于7%,人均可支配收入增速在8%左右,本轮房地产上行周期的房价上涨,可以认为是没有经济与收入高增长支撑的房价透支。
4、预计2020年全国房价收入比小幅下行
 
展望2020年,随着“房住不炒”政策的延续以及过去三年购买力的透支,预计全国楼市成交将整体小幅下降,市场全面回归理性,但全国商品住宅成交均价继续上涨,全年涨幅在5%左右。主要原因有:一是2020年全国楼市继续降温,成交价也会走弱;二是与具体城市不同,全国房价具有很强的黏性,易涨难跌,本世纪仅在2008年全球金融危机时微跌,因此在不发生经济或金融危机的情况下,2020年全年仍将呈现上涨态势;三是由于价格变化滞后于成交量,2018年和2019年全国商品房销售量增速均已接近0,市场相比前几年已明显降温,预计2020年将类似2014年,成交量下跌的同时价格将继续上涨,但涨幅相比2019年会有所收窄。
 
此外,长期来看,未来中国城镇居民可支配收入预期将保持上升趋势。但随着各项改革的推进和收入基数的提高,预计城镇居民可支配收入增长将保持平稳在7.5%~8%附近。
 
综合以上因素,预计2020年全国房价收入比有望小幅回落至8.7左右。在2019年房价收入比创历史新高,以及2020年仍偏高的情况下,房地产调控不宜过早过快放松,2020年仍宜继续坚持“房住不炒”,热点城市应继续严控房价涨幅。



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