研究背景和意义

 

人口因素是影响住房市场的最基本变量。对于房地产市场来说，“长期看人口”是一致的共识，人口的增长、结构的变迁，都会对住房供需及整个市场产生影响。中日韩三国同为东亚国家，在传统文化和住房观念上有一定的相似性，且日本和韩国的经济社会发展和城市化率都处于世界前列，研究日本和韩国的人口变化与住房市场的关系，这有助于研判我国人口与住房市场发展的规律。我们为此做了一个系列研究，本期是系列三。

 

1、中国总人口概况

 

中国总人口从建国初的5.42亿增长至2018年的13.95亿，增长了近1.6倍。从增长率来看，建国至60年代末（1959-1961三年困难时期除外），全国总人口增长率维持在2%-3%的高位。70年代初增长率开始逐渐下行，1980年下降至1.2%。80年代时，建国后50、60年代出生的婴儿潮人群进入生育高峰期，随即1982年国家将计划生育定为基本国策，使得总人口增长率仅出现小幅回升，这期间总增长率处于1%-2%之间。90年代以来增长率逐年下降，1998年跌破1%，2006年-2015年维持在0.5%左右。2016年1月1日起我国正式实施全面二孩政策，2016年总人口增长率略微回升至0.6%，2017年起再度下滑，2018年下降至0.4%。

 

 

2、中国劳动年龄人口

 

与总人口一样，我国15-64岁的劳动年龄人口也经历了大幅增长，从1950年的3.41亿增至2018年的9.94亿。其中50年代和60年代初增速较慢，60年代中期至本世纪初持续高速增长，劳动年龄人口的持续高增长也造就了改革开放以来我国经济建设的巨大成就。不同的是，总人口目前还在继续增长，而劳动年龄人口已在2013年达到峰值，人口红利正在逐渐消失。

 

从我国劳动年龄人口占总人口的比例来看，1950-1959年，随着建国初期人口出生率的提高，少年人口比例持续增长，劳动年龄人口比例持续下降。1960-1976年，劳动年龄人口占比持续维持在56%左右。1977-1987年这十年，劳动年龄人口占比从57.3%大幅提高至65.9%。1988-1999年，比例从65.4%减速上升至67.7%。此后比例上升速度又有加快，2010年达到历史高点74.5%。需要说明的是2000年和2010年为全国人口普查，其他年份为抽样调查，因此数据上存在一些异动。此后劳动年龄人口占比逐渐下滑至今，2018年为71.2%。

 

 

3、中国购房适龄人口

 

相比劳动年龄人口，中国25-49岁购房适龄人口的拐点来得更早。50年代初到70年代初，中国购房适龄人口缓慢增长，期间占总人口的比例从1950年的32.8%下降至1973年的26.4%。此后随着50年代和60年代婴儿潮时期出生的人逐渐进入购房适龄阶段，1974年开始我国购房适龄人口持续高速增长，期间占总人口的比重也从1974年的26.6%增至2000年的41.6%。此后随着50年代出生的人逐渐退出购房适龄阶段，2001- 2006年购房适龄人口基本平稳，占比则略有下降。

 

随着80后第二次婴儿潮时期出生人群逐渐进入购房适龄阶段，2007年开始购房适龄人口又出现了小幅增长，并于2015年达到峰值，购房适龄人口占比则在2012年就已达到峰值。随着我国出生人口数的下降和老年人口数量的增多，购房适龄人口数量和比例还将持续下降。

 

 

4、中国城镇人口和城镇化率

 

中国科学院发布的《2012中国新型城市化报告》介绍说，新中国的城市化发展历程迄今大致包括1949-1957年城市化起步发展、1958-1965年城市化曲折发展、1966-1978年城市化停滞发展、1979-1984年城市化恢复发展、1985-1991年城市化稳步发展、1992年至今城市化快速发展等6个阶段。1978年中国的城镇化率为17.9%，2018年为59.6%，改革开放40年间增长了41.7个百分点。

 

 

5、中国住房建设情况和房价

 

1978年，中国城镇人均住房面积仅为6.7平方米，人民基本处于“蜗居”水平。从1978年开始，政府和企业一方面加快住房建设步伐，另一方面开始探索改革住房制度。1978-1997年，我国城镇住房供应还是以福利分房为主，这期间城镇新开工住宅面积获得了一定的增长，人均住房面积也增至17.8平方米。1998年，国务院正式宣布全面停止住房实物分配，中国房地产从此走向市场化。1998-2006年，城镇新开工住宅面积小幅上升，2007-2011年则迎来了大幅增长。2012-2015年新开工面积小幅震荡下滑，2016年随着市场销售的好转再度回升，2018年创新高，2019年目前来看将继续创新高。

 

与住房新开工面积相应，我国新建商品住宅销售均价也出现了明显上涨。1995-2003年，房价从1613元上涨至2212元，年均上涨4%，这一时期我国刚启动住房市场化，房价涨幅较慢。

 

2004年以来，随着经济的增长，我国居民收入水平持续提高，房价开启了快速上涨的模式，仅在2008年有过小幅下跌，房价年均复合涨幅为9.4%。

 

 

6、中国总人口、劳动年龄人口和城镇新开工住宅面积比较

 

将中国总人口、劳动年龄人口和城镇新开工住宅面积数据相比较，中国总人口目前还未出现拐点，劳动年龄人口的拐点是2014年，住宅新开工面积目前还未出现拐点。

 

从中国总人口和劳动年龄人口的增速来看，2005年以后就开始呈现不断下滑的趋势。但由于1998年房改以前，我国城镇人均面积仅为17.8平方米，严重不足，且城镇化率水平还很低。虽然人口增速减缓，但城镇居民的改善需求和新进城居民的新增需求非常大，城镇新开工住房面积在房改后的20年里持续增长。

 

 

7、中国城镇化率和城镇新开工住宅面积比较

 

将中国城镇化率和城镇新开工住宅面积相比较。1978-1995年，我国城镇化率上升速度较慢，年均上升0.7个百分点，这一时期城镇新开工住宅面积虽逐年递增，基本维持在一个较低的水平。1996年以来，我国城镇化率快速上升，至2018年年均上升1.3个百分点，城镇新开工住宅面积也逐年震荡上升，尤其是2010年以来，住宅年新开工面积均在10亿平方米以上。