研究背景和意义

 

人口因素是影响住房市场的最基本变量。对于房地产市场来说，“长期看人口”是一致的共识，人口的增长、结构的变迁，都会对住房供需及整个市场产生影响。中日韩三国同为东亚国家，在传统文化和住房观念上有一定的相似性，且日本和韩国的经济社会发展和城市化率都处于世界前列，研究日本和韩国的人口变化与住房市场的关系，这有助于研判我国人口与住房市场发展的规律。我们为此做了一个系列研究，本期是系列二。

 

1、韩国人口概况

 

二战和朝鲜战争结束后，韩国政府推行奖励生育政策，韩国出现了婴儿潮，人口暴涨。韩国人口从1950年的1921万增至1960年的2533万，这10年韩国人口年增长率近3%。

 

1961年，朴正熙军政府认为人口暴涨会制约经济增长，采取控制人口政策，韩国政府的人口政策从60年代的三个，到70年代的两个，再到1986年开始推行独生子女政策，生育控制不是个人权利，而是"国民的义务"。由于上述强制措施，韩国的人口增长率逐渐下滑，人口增长率由60年代初的3%降至80年代末的1%。1996年，韩国宣布了新人口政策，放弃了生育数量限制，且取消了独生子女社会支持政策，但生育率未能上升，进入21世纪，韩国生育率跌破了1.3%的超低生育水平，2005年达到了1.08%，总人口增长率则下降至0.4%。2005年韩国政府开始推行鼓励生育政策，但生育率仅在2006和2007年出现小幅回升，此后开始不断下滑。《朝鲜日报》发布的一份人口报告表明2018 年韩国总和生育率再创新低，为0.98，成为了全球总和生育率最低的国家，相应的韩国总人口增长率也创下新低至0.15%。

 

近日韩国统计厅发布数据预测，韩国人口将于2028年达到顶峰，此后会不断减少，步入负增长时代。

 

 

2、韩国劳动年龄人口

 

当韩国战后1950-1960年婴儿潮时期出生的人逐渐成年后，韩国迎来了劳动力充沛、生产力迅猛发展的经济奇迹。短短20多年的时间里，由世界上最贫穷落后的国家之一，一跃成为发达国家、“亚洲四小龙”之一，韩国的发展被称为“汉江奇迹”。韩国劳动年龄人口从1950年的1050万增至1991年的3037万，此后增长率逐渐下滑，2016年达到劳动年龄人口的最高点3730万，2017年以来连续下降。

 

从韩国劳动年龄人口占总人口的比例来看，由1950年的54.6%上升至1954年的55.6%，后随着婴儿潮出生人口数量的大幅增长，劳动年龄人口占比下滑至1962年的52.8%。此后劳动年龄人口占比逐年上升，于2014年达到历史高点73.4%，此后逐渐下滑至今，2018年为72.6%。随着近年来韩国生育率的持续下降，韩国统计厅预计2067年65岁及以上老年人口数占总人口比例将高达46.5%，15岁至64岁的劳动年龄人口数占总人口比例将下降至45.4%。

 

 

3、韩国购房适龄人口

 

相比劳动年龄人口，韩国25-49岁购房适龄人口的拐点来得更早。战后韩国购房适龄人口从1950年的551万增至1974年的988万，期间购房适龄人口占总人口的比例在25%-30%。当韩国战后1950-1960年婴儿潮时期出生的人进入购房适龄阶段后，1975年开始韩国购房适龄人口持续高速增长，从1975年的1012万增至2006年的2113万，期间购房适龄人口占比也从28.6%增至43.2%。2007年韩国购房适龄人口出现拐点，此后逐年下降，2018年为1918万，相比2006年的高点下降了9.2%，购房适龄人口占比下降至37.5%。随着韩国出生人口数的下降和老年人口数量的增多，购房适龄人口数量和比例还将下降。

 

4、韩国城市人口和城市化率

 

1950年以来，韩国的城市化进程分为三个阶段：缓慢发展期（50年代-60年代初）、快速发展期（60年代初-90年代中）和稳定期（90年代中至今）。

 

20世纪50年代的韩国经历了战后政治、经济局势动荡不稳，期间还爆发了朝鲜战争，韩国经济衰弱，城市化进程比较缓慢，城市化率从1950年的21.4%增至1960年的27.7%。

 

60年代初，韩国经济开始起步，政府实行了“出口主导型”的经济发展战略，由劳动密集型的纺织业起步逐步发展到以汽车、电子、钢铁、造船业为支柱的制造和出口加工业体系。70年代韩国经济开始飞速发展，随着工业化和经济的快速发展，大量农村人口涌入城市，城市化率从1960年的27.7%提高至1990年的73.8%，年均增长1.5个百分点，完成了城市化快速发展阶段。80年代末，韩国已经实现人口高度城市化。

 

90年代初以来，韩国城市化速度开始放缓，城市化率从1990年的73.8%提高至1995年的78.2%，此后城市化率基本稳定。与此同时，1997年亚洲金融危机后，韩国经济也开始进入中速增长期。2000年以来，韩国城市化率变化幅度很小，2018年为81.5%。

 

5、韩国住房发展情况和房价指数

 

由于20世纪50年代的韩国经历了战后政治、经济局势动荡不稳，无法进行有序的经济发展，朝鲜战争（1950-1953年）以后，韩国经济衰弱，国内居民的住房基本需求得不到满足。为了解决日益突出的住房矛盾，政府在1960 年初颁布了《公营住宅法》，并成立了“大韩住宅公社”和“韩国住宅银行”，基本形成了由政府主导的住房市场格局。

 

在1970年后的30 年，韩国抓住了美国、日本等发达国家调整产业结构的有利国际环境，采取了“先速度，后技术；先外延，后内涵；先经济，后社会福利”的一系列不平衡发展战略，实现了工业和经济的飞速发展。但与此同时，韩国的住房供给却还是相当落后，数据表明：1985 年韩国户均住房仅为0.61 套，韩国政府在随后的10 年中大力发展住房建设。1989-1997年，韩国住宅竣工面积从此前的年均20万套大幅增长至60万套左右。到了1998 年，人均GDP 超过10000 美元，韩国户均住房仅0.75 套，距离发达国家的户均超1套水平还是相差较远，房地产市场发展还是远落后于国民经济发展。1960-1997年，政府主导下的韩国房地产市场具有“计划建设”、“按规定供给”、“限制房价”、“指导地价”等计划经济色彩，抑制了韩国房价的上涨。

 

1997年下半年，亚洲金融危机爆发，韩国经济下滑导致失业人数剧增，大批房地产企业因为资金周转不灵、国内需求不足等问题面临倒闭，房价地价也随之大幅下跌。韩国政府为了活跃房地产市场，开始实行住房市场化的举措，包括减免多种房地产税收、放松对专卖住房的限制、废止“小户型住宅建设义务比率”、全国范围内取消商品房限价政策、允许外国人在房地产市场上享有国民待遇等措施。在这一系列举措实施后，韩国住宅竣工套数1999年开始逐渐回升，房价也开始长期上涨。在2008年国际金融危机发生后，韩国住宅竣工套数有所下滑，2011年以来重新上升，房价指数则未受到大影响，持续了近20年的上涨。

 

从房价涨幅来看，1975-1990年，随着经济快速发展和住房建设量的不断增长，房价年均上涨15.2%。1991-2018年，住房建设进入高位盘整期，房价涨幅也相比之前有较大回落，年均复合涨幅为2.1%，说明韩国的房地产市场发展相对比较理性。另外需要关注的是，进入本世纪以来，一旦出现楼市偏热，政府便会进行调控，比如加税、信贷收紧等措施，这点类似中国。

 

6、韩国总人口、劳动年龄人口和住宅竣工套数比较

 

将韩国总人口、劳动年龄人口和住房竣工套数数据相比较，韩国总人口目前还未出现拐点，劳动年龄人口的拐点是2017年，住宅竣工套数到目前为止的最高点是2015年，也有较大可能性会是历史高点。

 

从韩国总人口和劳动年龄人口的增速来看，2000年以后就开始呈现不断下滑的趋势。但由于1998年住房市场化改革以前，韩国户均住房仅0.75套，严重不足。虽然人口增速减缓，但此前积压的需求和新增需求依然很大，住房竣工面积在此后的20年维持了较高水平。从总体上来看，韩国住房建设与人口的发展趋势是比较一致的。

 

 

7、韩国城市化率和住宅竣工套数比较

 

将韩国城市化率和住宅竣工套数相比较，发现1965-1990年城市化快速发展的时期正好对应住宅竣工套数快速增长的时期。1965-1985年，住宅竣工套数增长较慢，与“先经济，后社会福利”的不平衡发展战略有关，在实现了工业和经济的飞速发展的同时，韩国的住房供给却还是相当落后，韩国政府在随后的10 年中大力发展住房建设。

 

90年代初以来，韩国城市化速度开始放缓，城市化率从1990年的73.8%提高至1995年的78.2%，此后城市化率基本稳定，这期间住宅竣工套数也进入一个高位盘整阶段，期间随着1997年亚洲金融危机和2008年全球金融危机的发生而上下波动。