财新传媒
位置:博客 > 杨红旭 > 韩国劳动年龄人口2016年见顶 新房建设高位期终结

韩国劳动年龄人口2016年见顶 新房建设高位期终结

研究背景和意义
 
人口因素是影响住房市场的最基本变量。对于房地产市场来说,“长期看人口”是一致的共识,人口的增长、结构的变迁,都会对住房供需及整个市场产生影响。中日韩三国同为东亚国家,在传统文化和住房观念上有一定的相似性,且日本和韩国的经济社会发展和城市化率都处于世界前列,研究日本和韩国的人口变化与住房市场的关系,这有助于研判我国人口与住房市场发展的规律。我们为此做了一个系列研究,本期是系列二。
 
1、韩国人口概况
 
二战和朝鲜战争结束后,韩国政府推行奖励生育政策,韩国出现了婴儿潮,人口暴涨。韩国人口从1950年的1921万增至1960年的2533万,这10年韩国人口年增长率近3%。
 
1961年,朴正熙军政府认为人口暴涨会制约经济增长,采取控制人口政策,韩国政府的人口政策从60年代的三个,到70年代的两个,再到1986年开始推行独生子女政策,生育控制不是个人权利,而是"国民的义务"。由于上述强制措施,韩国的人口增长率逐渐下滑,人口增长率由60年代初的3%降至80年代末的1%。1996年,韩国宣布了新人口政策,放弃了生育数量限制,且取消了独生子女社会支持政策,但生育率未能上升,进入21世纪,韩国生育率跌破了1.3%的超低生育水平,2005年达到了1.08%,总人口增长率则下降至0.4%。2005年韩国政府开始推行鼓励生育政策,但生育率仅在2006和2007年出现小幅回升,此后开始不断下滑。《朝鲜日报》发布的一份人口报告表明2018 年韩国总和生育率再创新低,为0.98,成为了全球总和生育率最低的国家,相应的韩国总人口增长率也创下新低至0.15%。
 
近日韩国统计厅发布数据预测,韩国人口将于2028年达到顶峰,此后会不断减少,步入负增长时代。
 
 
2、韩国劳动年龄人口
 
当韩国战后1950-1960年婴儿潮时期出生的人逐渐成年后,韩国迎来了劳动力充沛、生产力迅猛发展的经济奇迹。短短20多年的时间里,由世界上最贫穷落后的国家之一,一跃成为发达国家、“亚洲四小龙”之一,韩国的发展被称为“汉江奇迹”。韩国劳动年龄人口从1950年的1050万增至1991年的3037万,此后增长率逐渐下滑,2016年达到劳动年龄人口的最高点3730万,2017年以来连续下降。
 
从韩国劳动年龄人口占总人口的比例来看,由1950年的54.6%上升至1954年的55.6%,后随着婴儿潮出生人口数量的大幅增长,劳动年龄人口占比下滑至1962年的52.8%。此后劳动年龄人口占比逐年上升,于2014年达到历史高点73.4%,此后逐渐下滑至今,2018年为72.6%。随着近年来韩国生育率的持续下降,韩国统计厅预计2067年65岁及以上老年人口数占总人口比例将高达46.5%,15岁至64岁的劳动年龄人口数占总人口比例将下降至45.4%。
 
 
3、韩国购房适龄人口
 
相比劳动年龄人口,韩国25-49岁购房适龄人口的拐点来得更早。战后韩国购房适龄人口从1950年的551万增至1974年的988万,期间购房适龄人口占总人口的比例在25%-30%。当韩国战后1950-1960年婴儿潮时期出生的人进入购房适龄阶段后,1975年开始韩国购房适龄人口持续高速增长,从1975年的1012万增至2006年的2113万,期间购房适龄人口占比也从28.6%增至43.2%。2007年韩国购房适龄人口出现拐点,此后逐年下降,2018年为1918万,相比2006年的高点下降了9.2%,购房适龄人口占比下降至37.5%。随着韩国出生人口数的下降和老年人口数量的增多,购房适龄人口数量和比例还将下降。
 
4、韩国城市人口和城市化率
 
1950年以来,韩国的城市化进程分为三个阶段:缓慢发展期(50年代-60年代初)、快速发展期(60年代初-90年代中)和稳定期(90年代中至今)。
 
20世纪50年代的韩国经历了战后政治、经济局势动荡不稳,期间还爆发了朝鲜战争,韩国经济衰弱,城市化进程比较缓慢,城市化率从1950年的21.4%增至1960年的27.7%。
 
60年代初,韩国经济开始起步,政府实行了“出口主导型”的经济发展战略,由劳动密集型的纺织业起步逐步发展到以汽车、电子、钢铁、造船业为支柱的制造和出口加工业体系。70年代韩国经济开始飞速发展,随着工业化和经济的快速发展,大量农村人口涌入城市,城市化率从1960年的27.7%提高至1990年的73.8%,年均增长1.5个百分点,完成了城市化快速发展阶段。80年代末,韩国已经实现人口高度城市化。
 
90年代初以来,韩国城市化速度开始放缓,城市化率从1990年的73.8%提高至1995年的78.2%,此后城市化率基本稳定。与此同时,1997年亚洲金融危机后,韩国经济也开始进入中速增长期。2000年以来,韩国城市化率变化幅度很小,2018年为81.5%。
 
5、韩国住房发展情况和房价指数
 
由于20世纪50年代的韩国经历了战后政治、经济局势动荡不稳,无法进行有序的经济发展,朝鲜战争(1950-1953年)以后,韩国经济衰弱,国内居民的住房基本需求得不到满足。为了解决日益突出的住房矛盾,政府在1960 年初颁布了《公营住宅法》,并成立了“大韩住宅公社”和“韩国住宅银行”,基本形成了由政府主导的住房市场格局。
 
在1970年后的30 年,韩国抓住了美国、日本等发达国家调整产业结构的有利国际环境,采取了“先速度,后技术;先外延,后内涵;先经济,后社会福利”的一系列不平衡发展战略,实现了工业和经济的飞速发展。但与此同时,韩国的住房供给却还是相当落后,数据表明:1985 年韩国户均住房仅为0.61 套,韩国政府在随后的10 年中大力发展住房建设。1989-1997年,韩国住宅竣工面积从此前的年均20万套大幅增长至60万套左右。到了1998 年,人均GDP 超过10000 美元,韩国户均住房仅0.75 套,距离发达国家的户均超1套水平还是相差较远,房地产市场发展还是远落后于国民经济发展。1960-1997年,政府主导下的韩国房地产市场具有“计划建设”、“按规定供给”、“限制房价”、“指导地价”等计划经济色彩,抑制了韩国房价的上涨。
 
1997年下半年,亚洲金融危机爆发,韩国经济下滑导致失业人数剧增,大批房地产企业因为资金周转不灵、国内需求不足等问题面临倒闭,房价地价也随之大幅下跌。韩国政府为了活跃房地产市场,开始实行住房市场化的举措,包括减免多种房地产税收、放松对专卖住房的限制、废止“小户型住宅建设义务比率”、全国范围内取消商品房限价政策、允许外国人在房地产市场上享有国民待遇等措施。在这一系列举措实施后,韩国住宅竣工套数1999年开始逐渐回升,房价也开始长期上涨。在2008年国际金融危机发生后,韩国住宅竣工套数有所下滑,2011年以来重新上升,房价指数则未受到大影响,持续了近20年的上涨。
 
从房价涨幅来看,1975-1990年,随着经济快速发展和住房建设量的不断增长,房价年均上涨15.2%。1991-2018年,住房建设进入高位盘整期,房价涨幅也相比之前有较大回落,年均复合涨幅为2.1%,说明韩国的房地产市场发展相对比较理性。另外需要关注的是,进入本世纪以来,一旦出现楼市偏热,政府便会进行调控,比如加税、信贷收紧等措施,这点类似中国。
 
6、韩国总人口、劳动年龄人口和住宅竣工套数比较
 
将韩国总人口、劳动年龄人口和住房竣工套数数据相比较,韩国总人口目前还未出现拐点,劳动年龄人口的拐点是2017年,住宅竣工套数到目前为止的最高点是2015年,也有较大可能性会是历史高点。
 
从韩国总人口和劳动年龄人口的增速来看,2000年以后就开始呈现不断下滑的趋势。但由于1998年住房市场化改革以前,韩国户均住房仅0.75套,严重不足。虽然人口增速减缓,但此前积压的需求和新增需求依然很大,住房竣工面积在此后的20年维持了较高水平。从总体上来看,韩国住房建设与人口的发展趋势是比较一致的。
 
 
7、韩国城市化率和住宅竣工套数比较
 
将韩国城市化率和住宅竣工套数相比较,发现1965-1990年城市化快速发展的时期正好对应住宅竣工套数快速增长的时期。1965-1985年,住宅竣工套数增长较慢,与“先经济,后社会福利”的不平衡发展战略有关,在实现了工业和经济的飞速发展的同时,韩国的住房供给却还是相当落后,韩国政府在随后的10 年中大力发展住房建设。
 
90年代初以来,韩国城市化速度开始放缓,城市化率从1990年的73.8%提高至1995年的78.2%,此后城市化率基本稳定,这期间住宅竣工套数也进入一个高位盘整阶段,期间随着1997年亚洲金融危机和2008年全球金融危机的发生而上下波动。
 



推荐 1