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1996日本劳动年龄人口现拐点:房价深跌 无力反弹

研究背景和意义
 
人口因素是影响住房市场的最基本变量。对于房地产市场来说,“长期看人口”是一致的共识,人口的增长、结构的变迁,都会对住房供需及整个市场产生影响。中日韩三国同为东亚国家,在传统文化和住房观念上有一定的相似性,且日本和韩国的经济社会发展和城市化率都处于世界前列,研究日本和韩国的人口变化与住房市场的关系,这有助于研判我国人口与住房市场发展的规律。我们为此做了一个系列研究,本期是系列一。
 
1、日本总人口概况
 
二战后,日本社会与经济的稳定,促使人口有一个较快的上升速度。1950年日本人口为8280万,1967年超过了1亿大关,到1990年为1.25亿。总体上来看,这一阶段的人口增长速度较快。1990年后,日本人口增速逐步下滑,2009年达到总人口最高值1.286亿。2010年人口出现拐点,此后均为负增长,2018年(1.272亿)相比2009年下降1.1%。日本政府预计2055年总人口会首次跌破1亿人,并还将持续不断减少,到2065年日本人口将会减少至9000万人以下。
 
 
2、日本劳动年龄人口
 
与总人口趋势一致,日本15-64岁劳动年龄人口与也经过高峰后出现下滑。日本在战后的1947-1949年三年间,出现了历史上的生育高峰。人口出生率在千分之四以上,扣除当年的死亡人口,平均每年增加200多万的人口。当这批婴儿潮时期出生的人逐渐成年后,日本迎来了劳动力充沛、生产力迅猛发展的经济奇迹。劳动年龄人口从1950年的4945万增至1995年的8777万,1996年劳动年龄人口出现拐点,此后均为负增长,2018年(7597万)相比1995年下降13.4%。日本的劳动年龄人口拐点比总人口拐点提前14年出现。
 
从日本劳动年龄人口占总人口的比例来看,由1950年的59.7%上升至1970年的69%,此后10年逐渐下滑。1980年达到低点67.5%后再次上升,1992年达到1950年以来的历史高点69.8%,此后逐渐下滑至今,2018年为59.7%。
 
 
3、日本购房适龄人口
 
与总人口和劳动年龄人口趋势一致,日本25-49岁购房适龄人口与也经过一个高峰后出现下滑。1950-1981年,日本购房适龄人口出现了大幅度的增长,从1950年的2488万增长到1981年的4605万。1982年购房适龄人口出现拐点,此后均为负增长,2018年(4032万)相比1981年下降12.4%。日本的购房适龄人口拐点比总人口拐点提前28年出现。
 
从日本购房适龄人口占总人口的比例来看,由1950年的30%快速上升至1977年的39.4%,此后一直下滑至今,2018年为31.7%。
 
 
4、日本城市人口和城市化率
 
1950年以来,日本经历了城市化快速发展(1950-1975)和城市化平稳阶段(1976年以后)。需要说明的是,日本2000年后城市人口突然大幅增加是由于行政区域合并所致,与以往工业化推动下的城市化存在根本的不同。
 
城市化与经济和工业的发展密不可分,经过战后几年经济社会的恢复,日本城市人口开始恢复增长。而1950年爆发的朝鲜战争极大地刺激了日本的工业发展,经济获得转机,城市人口开始大量增加。50年代到70年代初,是日本工业化高潮时期,GDP年均增长接近10%,进入发达工业化国家行列。1950-1975年,日本城市化率从53.4%增至75.7%,年均增长0.9个百分点,成为高度发达的城市化国家。
 
1973年“石油危机”爆发,世界经济陷入低迷,原油几乎全部依赖进口的日本受到很大冲击,制造业成本大幅上升。1974年日本实际GDP增长率从上一年的8%大降至-1.2%。经过一段时间调整后,日本走出危机,但从此经济增速明显放缓,1975-1990年,日本实际GDP年均增长率为4.5%。1975年后日本的城市化也进入稳定阶段。2000年日本的城市化率为78.6%,仅比1975年上升了2.9个百分点。
 
5、日本住房发展情况和房价指数
 
从1955年以来的历史数据来看,日本住房建设呈“先上升后下滑”的趋势。
 
1955-1973年,日本住房新开工面积从1262万平方米增长至14654万平方米,这一增长的过程,正是日本在二战后大力发展住房市场的政策引导结果。日本在这期间,制定了大量的法律来推进住宅建设。比如,1950年颁布了《住房金融公案法案》。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。这些政策推动了住房市场的繁荣。在1959-1968年,日本提出了“实现一户一套住房”的政策,利用政府、民间、个人集资等力量来进行建设。这期间,日本在保障性住房建设上下了大功夫,这大大促进了“居者有其屋”的目标实现。
 
1974-1996年,住房新开工面积先震荡下滑再震荡上行,1996年创15790万平方米的历史新高。其中1974年和1980-1983年的下滑主要是,受两次石油危机影响,日本经济出现了衰退,失业率上升,导致住房新开工面积出现了下滑。这一时期整体来看,作为一个外向型主导的国家,外贸发展给日本带来了巨大的外汇收入,这些外汇又通过银行贷款,流入了房地产市场,这推动了日本住房的发展,但这也造成了日本房产的泡沫。随后住房新开工面积出现了大幅度的下滑,2018年相比1996年下降了53%。
 
与住房新开工面积相应,日本的住宅物业价格指数也呈现“先上升后下滑”的趋势。1955-1973年,随着日本经济的高速发展和住房新开工面积大幅上升,住宅物业价格指数年均上涨19%。1974-1990年,日本住房新开工面积高位盘整,住宅价格指数年均上涨6.1%,其中1986-1990年年均上涨9.1%。1985年广场协议签订后,日元升值引发了以输出为主的日本制造业的业绩恶化,为了提振经济,日本央行从1986年1月至1987年2月,连续下调基准利率,从5.0%降到当时历史最低的2.5%,并一直持续到了1989年5月。当时超低的政策利率,以及空前的建设热潮,导致了过剩资金流入房地产市场,继而引发了银行、证券乃至一般企业开始房地产投机行为。1991年日本房产泡沫开始破灭,住宅物业价格指数大幅下滑至2009年的98.27,期间下跌了46%。2010年以来缓慢上升,但2018年相比2009年仅上涨13%,大约回到了1982年时的房价水平,可见在泡沫破灭后日本人对于投资房地产更为谨慎和理性。
 
 
6、日本总人口、劳动年龄人口和住房新开工面积
 
将日本总人口、劳动年龄人口和住房新开工面积数据相比较,日本总人口的拐点是2009年,劳动年龄人口的拐点是1996年,住房新开工面积的拐点是1997年。日本住房新开工面积与劳动年龄人口的拐点较为接近。
 
但是从日本总人口和劳动年龄人口的增速来看,1980年以后就开始呈现不断下滑的趋势。1984-1990年住房新开工面积持续增长是房地产泡沫累积的过程。1991年房地产泡沫破灭当年住房新开工面积有所下滑,但由于之前房地产投资热潮中土地大量成交,1992-1996年住房新开工面积又逐渐上升,此后一直震荡下降至今。
 
 
7、日本城市化率和住房新开工面积
 
将日本城市化率和住房新开工面积数据相比较,发现1950-1975年城市化快速发展的时期正好对应住房新开工面积快速增长的时期。1976-2000年,在城市化率达到75%后,日本城市化进入稳定阶段,这期间住房新开工面积也进入一个相对稳定的阶段。
 
2000年后,日本城市化率的显著提高主要与推行的行政区域合并政策有关,城市扩张的主要原因是减少区域行政机构,节省行政开支,与工业化推动的城市地域范围扩张和城市人口增长有显著的不同。城市化稳定阶段的后期,2000年后日本的住房新开工面积呈现震荡下降的趋势。
 
文章来源于易居研究院



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