研究背景和意义

 

人口因素是影响住房市场的最基本变量。对于房地产市场来说，“长期看人口”是一致的共识，人口的增长、结构的变迁，都会对住房供需及整个市场产生影响。中日韩三国同为东亚国家，在传统文化和住房观念上有一定的相似性，且日本和韩国的经济社会发展和城市化率都处于世界前列，研究日本和韩国的人口变化与住房市场的关系，这有助于研判我国人口与住房市场发展的规律。我们为此做了一个系列研究，本期是系列一。

 

1、日本总人口概况

 

二战后，日本社会与经济的稳定，促使人口有一个较快的上升速度。1950年日本人口为8280万，1967年超过了1亿大关，到1990年为1.25亿。总体上来看，这一阶段的人口增长速度较快。1990年后，日本人口增速逐步下滑，2009年达到总人口最高值1.286亿。2010年人口出现拐点，此后均为负增长，2018年（1.272亿）相比2009年下降1.1%。日本政府预计2055年总人口会首次跌破1亿人，并还将持续不断减少，到2065年日本人口将会减少至9000万人以下。

 

 

2、日本劳动年龄人口

 

与总人口趋势一致，日本15-64岁劳动年龄人口与也经过高峰后出现下滑。日本在战后的1947-1949年三年间，出现了历史上的生育高峰。人口出生率在千分之四以上，扣除当年的死亡人口，平均每年增加200多万的人口。当这批婴儿潮时期出生的人逐渐成年后，日本迎来了劳动力充沛、生产力迅猛发展的经济奇迹。劳动年龄人口从1950年的4945万增至1995年的8777万，1996年劳动年龄人口出现拐点，此后均为负增长，2018年（7597万）相比1995年下降13.4%。日本的劳动年龄人口拐点比总人口拐点提前14年出现。

 

从日本劳动年龄人口占总人口的比例来看，由1950年的59.7%上升至1970年的69%，此后10年逐渐下滑。1980年达到低点67.5%后再次上升，1992年达到1950年以来的历史高点69.8%，此后逐渐下滑至今，2018年为59.7%。

 

 

3、日本购房适龄人口

 

与总人口和劳动年龄人口趋势一致，日本25-49岁购房适龄人口与也经过一个高峰后出现下滑。1950-1981年，日本购房适龄人口出现了大幅度的增长，从1950年的2488万增长到1981年的4605万。1982年购房适龄人口出现拐点，此后均为负增长，2018年（4032万）相比1981年下降12.4%。日本的购房适龄人口拐点比总人口拐点提前28年出现。

 

从日本购房适龄人口占总人口的比例来看，由1950年的30%快速上升至1977年的39.4%，此后一直下滑至今，2018年为31.7%。

 

 

4、日本城市人口和城市化率

 

1950年以来，日本经历了城市化快速发展（1950-1975）和城市化平稳阶段（1976年以后）。需要说明的是，日本2000年后城市人口突然大幅增加是由于行政区域合并所致，与以往工业化推动下的城市化存在根本的不同。

 

城市化与经济和工业的发展密不可分，经过战后几年经济社会的恢复，日本城市人口开始恢复增长。而1950年爆发的朝鲜战争极大地刺激了日本的工业发展，经济获得转机，城市人口开始大量增加。50年代到70年代初，是日本工业化高潮时期，GDP年均增长接近10%，进入发达工业化国家行列。1950-1975年，日本城市化率从53.4%增至75.7%，年均增长0.9个百分点，成为高度发达的城市化国家。

 

1973年“石油危机”爆发，世界经济陷入低迷，原油几乎全部依赖进口的日本受到很大冲击，制造业成本大幅上升。1974年日本实际GDP增长率从上一年的8%大降至-1.2%。经过一段时间调整后，日本走出危机，但从此经济增速明显放缓，1975-1990年，日本实际GDP年均增长率为4.5%。1975年后日本的城市化也进入稳定阶段。2000年日本的城市化率为78.6%，仅比1975年上升了2.9个百分点。

 

5、日本住房发展情况和房价指数

 

从1955年以来的历史数据来看，日本住房建设呈“先上升后下滑”的趋势。

 

1955-1973年，日本住房新开工面积从1262万平方米增长至14654万平方米，这一增长的过程，正是日本在二战后大力发展住房市场的政策引导结果。日本在这期间，制定了大量的法律来推进住宅建设。比如，1950年颁布了《住房金融公案法案》。住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。这些政策推动了住房市场的繁荣。在1959-1968年，日本提出了“实现一户一套住房”的政策，利用政府、民间、个人集资等力量来进行建设。这期间，日本在保障性住房建设上下了大功夫，这大大促进了“居者有其屋”的目标实现。

 

1974-1996年，住房新开工面积先震荡下滑再震荡上行，1996年创15790万平方米的历史新高。其中1974年和1980-1983年的下滑主要是，受两次石油危机影响，日本经济出现了衰退，失业率上升，导致住房新开工面积出现了下滑。这一时期整体来看，作为一个外向型主导的国家，外贸发展给日本带来了巨大的外汇收入，这些外汇又通过银行贷款，流入了房地产市场，这推动了日本住房的发展，但这也造成了日本房产的泡沫。随后住房新开工面积出现了大幅度的下滑，2018年相比1996年下降了53%。

 

与住房新开工面积相应，日本的住宅物业价格指数也呈现“先上升后下滑”的趋势。1955-1973年，随着日本经济的高速发展和住房新开工面积大幅上升，住宅物业价格指数年均上涨19%。1974-1990年，日本住房新开工面积高位盘整，住宅价格指数年均上涨6.1%，其中1986-1990年年均上涨9.1%。1985年广场协议签订后，日元升值引发了以输出为主的日本制造业的业绩恶化，为了提振经济，日本央行从1986年1月至1987年2月，连续下调基准利率，从5.0%降到当时历史最低的2.5%，并一直持续到了1989年5月。当时超低的政策利率，以及空前的建设热潮，导致了过剩资金流入房地产市场，继而引发了银行、证券乃至一般企业开始房地产投机行为。1991年日本房产泡沫开始破灭，住宅物业价格指数大幅下滑至2009年的98.27，期间下跌了46%。2010年以来缓慢上升，但2018年相比2009年仅上涨13%，大约回到了1982年时的房价水平，可见在泡沫破灭后日本人对于投资房地产更为谨慎和理性。

 

 

6、日本总人口、劳动年龄人口和住房新开工面积

 

将日本总人口、劳动年龄人口和住房新开工面积数据相比较，日本总人口的拐点是2009年，劳动年龄人口的拐点是1996年，住房新开工面积的拐点是1997年。日本住房新开工面积与劳动年龄人口的拐点较为接近。

 

但是从日本总人口和劳动年龄人口的增速来看，1980年以后就开始呈现不断下滑的趋势。1984-1990年住房新开工面积持续增长是房地产泡沫累积的过程。1991年房地产泡沫破灭当年住房新开工面积有所下滑，但由于之前房地产投资热潮中土地大量成交，1992-1996年住房新开工面积又逐渐上升，此后一直震荡下降至今。

 

 

7、日本城市化率和住房新开工面积

 

将日本城市化率和住房新开工面积数据相比较，发现1950-1975年城市化快速发展的时期正好对应住房新开工面积快速增长的时期。1976-2000年，在城市化率达到75%后，日本城市化进入稳定阶段，这期间住房新开工面积也进入一个相对稳定的阶段。

 

2000年后，日本城市化率的显著提高主要与推行的行政区域合并政策有关，城市扩张的主要原因是减少区域行政机构，节省行政开支，与工业化推动的城市地域范围扩张和城市人口增长有显著的不同。城市化稳定阶段的后期，2000年后日本的住房新开工面积呈现震荡下降的趋势。

 

文章来源于易居研究院