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房贷换合同利率二选一 选“LPR+加点”还是固定利率?

 

中国人买房贷款,一般选择浮动贷,也即官方基准利率调整之后,第二年的元旦起个人房贷利率也随之调整。
 
而美国人,很多人是申请固定利率贷的,也即在未来贷款期间,比如30年,个人贷款利率是不变的。
 
二者的差异,其实不会太大,因为固定利率,是商业银行根据历史规律及未来长线的利率趋势而测算出来的,总体不会明显高于或低于比如未来30年城年均利率。
 
当然,也有很小的概率,银行的测算,也可能出现较大偏差,也即发放给个人的固定贷款利率,明显低于或高于未来多年的年均利率,则申请固定利率的人,就会相比申请浮动利率的人吃亏或占便宜。
 
但值得关注是,本次央行文件中指的“固定利率”是有特殊内涵的:商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。也就是说,选择固定利率后,未来多年的还贷期间,就是维持当前利率水平不变,不受LPR利率变化影响。
 
“LPR+加点”:加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值,同一笔商业性个人房贷,在2020年3-8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时间的影响,银行和客户可合理分散办理。
 
举例而言,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。
 
那么,“LPR+加点” 是否更划算? 
 
关键是预测未来多年个人还贷款期间与LPR的波动情况!
 
预测LPR走势,不管10年,还是20年,更别提30年,都是比较难的。因为货币政策和利率是周期性变化的,几年放水、几年收水。水多了加面,面多了加水,以此追求经济、就业、通胀、国际收支的平稳运行。
 
当前,我们只能预测几年:比如,2020年,全球货币继续宽松,中国跟随,所以明年我国LPR利率会降一点;2021年,大概率还会降一点点;2022年,小概率还会降一点点点;2023年就不好说了,其后多年,当然就更不好说了。
 
基于此,相比选固定利率,如果选择“LPR+加点”,至少未来三年左右,是划算的,那就先不管更久远的事了吧。
 
何况,按过去经验,很多中国人在还贷超过五年后,陆续会有提前还贷的倾向。
 
备注:中国人民银行公告〔2019〕第30号
 
为深化利率市场化改革,进一步推动贷款市场报价利率(LPR)运用,现就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜公告如下:
 
一、本公告所称存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。
 
二、自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。
 
三、存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。
 
四、金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。
 
五、如存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。



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