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楼市展望 | 2020年全国新房销量或下跌3%

2019年1-11月份,全国商品房销售面积148905万平方米,同比增长0.2%。从历史数据上看,2001年至2009年期间,属于高增长时代,特别是2005年和2009年,同比增速高达40%以上。仅有2008年在全球金融危机的影响下,同比大幅下跌了18%。2010年以来,全国商品房销售面积增速下了一个台阶,多数年份低于10%。其中,2014年市场降温,是十几年来第二个下跌的年份。2016年,随着各地去库存的推进以及政策环境的整体宽松,增速高达23%,创2010年以来新高。2017年,由于调控不断升级,信贷政策趋紧,增速明显回落。2018年,调控政策和信贷政策继续趋紧,且由于本轮短周期上升期已持续近3年,需求透支较为严重,增速进一步回落至1.3%。2019年上半年部分一二线城市出现小阳春,但7.30政治局会议后市场预期明显转变,前11个月商品房销售面积同比微增0.2%。
 
从月度累计情况看,本轮上升周期,2016年年初增速大幅回升,4月见顶,后增速逐步趋稳回落。2019年1-2月商品房成交面积同比开始转跌,3月和4月部分城市成交回暖出现“小阳春”,商品房销售面积同比降幅小幅收窄,5月份以来同比降幅一直在0轴附近小幅震荡。
为了分析各类城市的成交状况,我们通过国家统计局和各地统计局公布的商品房销售数据,将全国城市进行分类,其中一线城市4个,二线城市31个,其余均为三四线城市。
 
一线城市。2010年,在“限购、限贷”等政策下,楼市开始降温。2011年政策效应继续体现,市场陷入低谷。2012年楼市开始回暖,2013年再度繁荣。2014年市场降温,一线城市虽未解除限购,但限贷政策出现了松绑。2015年深圳楼市率先复苏,随后上海成交量也开始大幅增长。2016年一线城市成交更加火热,成交量创2010年以来最高值,期间上海和深圳均出台了严厉的调控政策。2017年,年初房价暴涨后北京也出台了严厉的317新政,一线城市成交大跌29.2%,2018年延续低迷态势。2019年,继连续两年成交低迷后,一线城市成交量有所回暖,1-10月同比增长11%。
 
二线城市。2010-2013年成交量缓慢增长,2014年市场降温,进而出现了“限购、限贷”政策的松绑,继而2015年市场开始复苏。2016年,二线城市成交量大增25.6%,期间出现了厦门、合肥、南京、苏州为代表的楼市“四小龙”。2017年,随着因城施策的调控政策持续作用,市场出现降温,一方面说明楼市降温明显,另一方面也与部分城市限价限签有关。2018年上半年,部分热点二线城市销售火热,但是7.31会议以后,多数城市急速降温,销售量下降明显,全年同比微增0.2%。2019年,部分二线城市出现小阳春行情,但随着5月底以来政策的收紧,大部分城市市场开始降温,1-10月同比下跌1.4%。
 
三四线城市。2010-2013年成交量震荡上升,2014年市场降温,政策松绑后2015年楼市出现复苏。2015年12月中央经济工作会议中将房地产去库存作为重要经济工作目标,其后地方纷纷出了去库存具体措施,尤其是鼓励农民工进城买房和加大棚改货币化安置力度等两项措施,大大促进了三四线城市去库存,2016和2017年三四线城市成交量连续大幅增长。2018年上半年,三四线城市销售继续火热,但是7.31会议以后,多数城市急速降温,销售量下降明显,全年同比小增2.1%。2019年,虽然南通、临沂、洛阳等部分三四线城市成交火热,但大部分城市楼市开始降温,1-10月同比微增0.3%。
 
总体来看,2019年:一线城市成交量有所回暖,二线城市成交量小幅降温,三四线城市基本平稳。
 
预测2020年:全国商品房销售面积预计2020年下降3%左右
主要原因:一是商品房销售量连续5年正增长,2019年全年成交量达到历史高点,连续几年的高成交量透支了部分购买力,预计2020年商品房销售量将小幅下降;
 
二是从城市分类来看,预计较早降温的一线城市2020年成交量将小幅增长,二线城市成交量将基本持平,三四线城市由于近两三年成交量连续增长,且有相当部分三四线城市处于人口净流出状态,预计成交量将出现下降,这将拖累全国商品房销售面积小幅下降;
 
三是分地区来看,东部地区由于成交量连续3年小幅下降,2020年成交量可能会小幅增长,中部地区成交量可能与今年差不多持平,西部地区由于启动最晚,目前还未降温,2020年大概率成交量增速将转负,东北地区成交量跌幅将收窄。



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