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影响房地产市场的周期性波动的核心变量：外部环境，看政策与货币；内部环境，看供求。
这是一个非常简明的分析框架。
关于供求，有很多指标，比如统计局公布的商品房待售面积，易居院监测的百城住宅库存与去化周期等。
这里，给大家分享一个，近日易居院新研究的指标。
以住宅销售面积作为需求指标，以住宅新开工面积作为供应指标，同时剔除新开工当中配建保障房与房企自持部分。
新开工是期房预售的先行指标，一般领先三个季度，为了计算方便，我们这里按四季度。
我们计算2019年35个城市商品住宅的供求比：
2019年供求比 = 供给量/需求量 = 2018年新开工面积/2019年销售面积
供求比越小，说明商品住宅需求量超过供给量越多，供小于求，当前住宅市场更可能处于繁荣阶段；供求比越大，说明商品住宅供给量超过需求量越多，供大于求，当前住宅市场更可能处于降温阶段。
2019年，北京、天津、岳阳、乌鲁木齐和厦门等城市供求比最大，分别为1.76、1.37、1.32、1.25和1.19，均大于1，供大于求。除了乌鲁木齐和岳阳以外，排名靠前的城市主要为一线城市或热点二线城市，是2019年整体表现相对较弱的城市。
呼和浩特、大连、昆明、沈阳和北海等城市供求比最小，分别为0.4、0.6、0.6、0.72和0.72，均明显小于1，供小于求，这些城市主要是2019年楼市表现较好的弱二线和三线城市。
2019年，楼市表现较好的城市通常供求比较小，即供不应求；楼市表现较弱的城市通常供求比较大，即供大于求。
按照短周期的市场规律，当下供不应求的城市未来较有可能供应量增大，因为楼市的繁荣会使开发商加大拿地开工的规模从而增大供给，而需求量则有可能在持续繁荣偏离正常水平后开始回落，最后使得供求关系重新向合理水平回归。
因此，仅从供求关系上来看，目前供求比较大的城市，未来供求比更有可能逐渐降低，伴随楼市低迷期的逐渐消失；目前供求比较小的城市，未来供求比更有可能逐渐增大，伴随楼市逐渐开始调整。
从实操上看，尤其值得关注的有两类城市：
一类城市，是已经楼市降温，但供求关系仍能保持供略小于求，比如郑州、武汉、合肥、长沙、上海。市场一旦反转向上，则供不应求情况将加剧，房价将很快上涨。
另一类城市，是楼市还没降温或刚降温，但已经呈现供大于求，比如杭州、温州、三亚、成都、南京，则未来两年供大于求的情况将加重，房价将下跌！
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