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欲知房价走势 必看供求关系

影响房地产市场的周期性波动的核心变量:外部环境,看政策与货币;内部环境,看供求。
 
这是一个非常简明的分析框架。
 
关于供求,有很多指标,比如统计局公布的商品房待售面积,易居院监测的百城住宅库存与去化周期等。
 
这里,给大家分享一个,近日易居院新研究的指标。
 
以住宅销售面积作为需求指标,以住宅新开工面积作为供应指标,同时剔除新开工当中配建保障房与房企自持部分。
 
新开工是期房预售的先行指标,一般领先三个季度,为了计算方便,我们这里按四季度。
 
我们计算2019年35个城市商品住宅的供求比:
 
2019年供求比 = 供给量/需求量 = 2018年新开工面积/2019年销售面积
 
供求比越小,说明商品住宅需求量超过供给量越多,供小于求,当前住宅市场更可能处于繁荣阶段;供求比越大,说明商品住宅供给量超过需求量越多,供大于求,当前住宅市场更可能处于降温阶段。
2019年,北京、天津、岳阳、乌鲁木齐和厦门等城市供求比最大,分别为1.76、1.37、1.32、1.25和1.19,均大于1,供大于求。除了乌鲁木齐和岳阳以外,排名靠前的城市主要为一线城市或热点二线城市,是2019年整体表现相对较弱的城市。
 
呼和浩特、大连、昆明、沈阳和北海等城市供求比最小,分别为0.4、0.6、0.6、0.72和0.72,均明显小于1,供小于求,这些城市主要是2019年楼市表现较好的弱二线和三线城市。
 
2019年,楼市表现较好的城市通常供求比较小,即供不应求;楼市表现较弱的城市通常供求比较大,即供大于求。
 
按照短周期的市场规律,当下供不应求的城市未来较有可能供应量增大,因为楼市的繁荣会使开发商加大拿地开工的规模从而增大供给,而需求量则有可能在持续繁荣偏离正常水平后开始回落,最后使得供求关系重新向合理水平回归。
 
因此,仅从供求关系上来看,目前供求比较大的城市,未来供求比更有可能逐渐降低,伴随楼市低迷期的逐渐消失;目前供求比较小的城市,未来供求比更有可能逐渐增大,伴随楼市逐渐开始调整。
 
从实操上看,尤其值得关注的有两类城市:
 
一类城市,是已经楼市降温,但供求关系仍能保持供略小于求,比如郑州、武汉、合肥、长沙、上海。市场一旦反转向上,则供不应求情况将加剧,房价将很快上涨。
 
另一类城市,是楼市还没降温或刚降温,但已经呈现供大于求,比如杭州、温州、三亚、成都、南京,则未来两年供大于求的情况将加重,房价将下跌!



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