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香港、新加坡和上海房价泡沫与住房状况比较(之八)

 

一、三地比较性研究的结论
 
2000年至2018年,扣除通货膨胀影响,新加坡实际房价指数几乎未涨。即便包含通货膨胀,房价上涨58%,年均复合涨幅也仅2.4%,远低于5.2%的GDP的年均复合增速。相比之下,香港的名义房价指数上涨337%,年均复合涨幅7.9%,远高于3.8%的GDP的年均复合增速。
 
香港的高房价主要是因为土地供给严重不足导致的保障房和商品房供应不足,人均住房面积过低,公屋轮候时间长达5.3年等现象;房地产相关产业占GDP比重过高,深度捆绑经济发展;几大家族、大房企垄断土地市场和新房市场。而新加坡特殊的住房制度,即由政府主导的低价组屋占据了住房市场约80%的份额,使得绝大部分新加坡公民的住房需求都能得到良好的保证,同时政府制定严格的法律法规以打击投机行为,使得新加坡住房市场发展非常平稳、健康。
 
从宏观层面看,新加坡和香港的经济体量非常接近,但人均GDP则是新加坡更高,经济发展更快;香港的居民部门杠杆率和宏观杠杆率均高于新加坡,负债率处于较高水平;香港的房地产相关产业占GDP比重远高于新加坡,房地产捆绑经济发展较严重。
 
从市场层面看,新加坡的住房自有率和人均住房面积均远高于香港,居住条件优良;新加坡的房价收入比远低于香港;新加坡私人住宅的租金收益率与香港私人住宅接近,但占据市场大部分份额的组屋的租金收益率则要高出许多,市场更加健康。
 
与新加坡和香港两个国际大都市相比,从宏观层面看,虽然上海GDP总量较高,但人均GDP较低,不到香港的1/2,不到新加坡的1/3,还存在着较大的差距;房地产相关产业GDP占比(口径不同可能被低估)略高于新加坡,远低于香港;居民部门与宏观杠杆率高于新加坡但低于香港,整体负债率仍处于可控水平。从市场层面看,按使用面积口径,上海人均住房面积略低于新加坡但远高于香港,说明居住条件还是相对较高的;房价收入比略低于香港,处于过高水平,租金收益率为三个地区中最低,说明上海的房价过高,不符合居民的收入水平与现阶段的经济发展水平。
 
从房价收入比、租金收益率和居民部门杠杆率3个指标来看,在量化处理后,新加坡的分数远高于香港和上海,表明房地产市场非常健康;香港和上海分数均较低,表明这两个地区的房价泡沫均较明显,其中,香港房价泡沫最大。
 
另外,值得关注的是,近二十年来,上海的经济和住房市场处于高速发展阶段,而香港和新加坡的住房市场发展时间相对较长,已经处于较成熟的阶段,因此,上海的房价涨幅较大具有一定的合理性。
 
 
 
二、对中国大都市的住房政策建议
 
虽然不同的地区在制度、经济发展阶段、金融经济环境等方面有所差异,很多东西不能生搬硬套,但对比可见,新加坡的各项指标几乎都要优于香港和上海,毫无疑问,新加坡的住房发展模式是具有良好的借鉴与学习意义的,即高收入人群自给自足,中等收入人群靠支持,低收入人群靠保障。
 
上海“十三五规划”提出,未来总体目标是住有所居,进一步完善住房市场和保障两大体系,以政府为主提供基本住房保障,以市场为主满足多样性住房需求。具体目标是保证商品住房供应稳中有升,保障性住房确保供应,租赁住房供应大幅增加,推进保障性安居房建设,培育发展住房租赁市场等。
 
上海过高的房价使得中低收入人群难以负担,十三五的目标符合新加坡的住房发展模式,即建立多层次的住房结构,通过租赁住房、保障房来努力实现中低收入人群的住房保障;同时,又尽力规避香港土地供应不足导致的房价过高的问题,稳步提升住房供应。未来应该坚持这一目标,建立符合中国发展模式的住房体系,真正实现住有所居,保障低收入人群的需求,缩小贫富差距,避免出现类似香港社会的不稳定现象。
 
借鉴新加坡和香港住房市场的发展经验,对于中国特大城市(城区人口超过500万人)和超大城市(城区人口超过1000万人),我们对其未来住房政策与制度的建议是:
 
1、全面提高保障性住房的覆盖面,争取未来5到10年达到三成,即目前上海市的保障住房覆盖水平;长期目标实现五成,保障中低收入人群的住房需求,促进社会稳定发展。
 
2、租购并举,大力发展住房租赁市场,减轻具有住房需求人群的经济压力;形成先租后购的梯度消费模式。
 
3、继续坚持“房住不炒”,一方面抑制住房交易领域的炒房投机心理,另一方面限制土地交易和使用过程中的炒地、囤地等行为。
 
4、增加住宅用地供应。过去几十年,我国住宅用地出让面积占全部建设用地出让面积的比例较小,未来应适当增加住宅用地的出让。此外,在具体城市实施中,不同的城市应根据自身住房与土地的库存和需求情况,合理、科学地供应土地,避免出现类似香港土地供应严重不足导致房价高企的问题。
 
5、降低经济发展对房地产的依赖度,转变经济发展模式,提高经济发展效率,抑制房价过快上涨对实体经济和居民消费挤出效应;弱化地方政府“土地财政”,促进土地市场的平稳发展才能保证住房市场的平稳发展。



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