住房保障覆盖面：新加坡八成、香港五成、上海三成-杨红旭的财新博客-财新网

《香港、新加坡和上海房价泡沫与住房状况比较（之七）》

三地住房政策与制度

1、香港：公屋+居屋+私人住宅

香港的住房供应结构主要分为公屋、居屋和私人住宅3部分，旨在满足不同阶层人群的住房需求。香港土地所有权为中华人民共和国，施行土地批租制度。土地使用权为香港政府所有，通过招拍挂、协议出让、勾地等方式进行土地出让，土地出让金由香港政府支配，通常土地使用权为50年。

2018年，按照人口划分，居住在私人住宅中的居民占54.8%，政府主导的公营房屋占44.6%，临时住房屋占0.6%。其中，公营房屋又包括公屋与资助出售单位两类，分别占29.1%和15.5%。资助出售单位以居屋为主，即“居者有其屋计划”（除此之外，还有“租者置其屋计划”、“夹心阶层置屋计划”、 “重建置业计划”等，但规模不大且有些计划已经停止）。

公屋也称为“屋邨”，面向没有能力租住私人住宅的低收入家庭，并以一般申请者（即家庭和长者一人申请者）平均约3年获首次编配单位为目标（该目标不适用于配额及计分制下的非长者一人申请者）。

政府将公营房屋按照不同的申请者条件，以很低的租金出租，以支持低收入群体的住房需求。公屋租金在私人住宅租金的1/3到1/6之间，2019年为1/5.3。

截至2019年6月底，约有147900宗一般公屋申请，以及约108200宗配额及计分制下的非长者一人申请。一般申请者的平均轮候时间为5.4年，其中长者一人申请者的平均轮候时间为2.9年。一般申请者的轮候时间已经远远超过3年的目标，说明公屋供不应求，申请者需要等待较长时间。

1976年，房委会推出“居者有其屋计划”，将居者有其屋屋苑（简称居屋）低价出售给公屋租户和其他符合资产收入限制的中低收入家庭，出售价低于市场价的3到4成。居屋满足了无法承担私人住宅价格，但又希望居住条件好于公屋的家庭的居住需求。

私人住宅按面积分为5种，其中小于70平方米的住宅占据了约80%，可见高房价导致香港住宅面积普遍小型化。2018年，小于40平方米和40至70平方米分别占48.6%和31.2%。100平方米以上住宅仅占私人住宅的7.9%，比例非常低。

2、新加坡：组屋+私人住宅

新加坡的住房结构主要分为组屋和私人住宅两种，其中，新组屋只能由新加坡公民申请（家庭中至少有1个新加坡公民，另1个可以是公民或永久居民），根据不同类型有6000-14000新币的月收入限制；二手组屋可面向公民、永久居民（允许家庭中两人都是永久居民，或1公民1外国人家庭），对收入无限制；而私人住宅可面向公民、永久居民和外国人购买（家庭成员身份无要求）。此外，组屋的地权均为99年（除了面向长者的乐龄公寓为30年）；私人住宅的地权按照有地和无地为99年或999年。

2018年，新加坡住房总户数为132.5万户，其中，组屋、无地私宅、有地私宅和其他住房分别为104.3万户、30.7万户、21.0万户和0.4万户，分别占比78.7%、15.9%、5.1%和0.3%。由此可见，住在组屋的家庭占了大部分，其次是无地公寓。

回顾历史，组屋家庭数占比从1985年后一直维持在80%以上的比例，但2000年后比例开始逐渐降低，至2018年已经降至80%以下。与组屋占比变化相对应的是，无地私宅的占比正逐渐扩大，从2000年的6.5%上升至2018年的15.9%。这背后反映了随着居民生活水平的不断提高，相对越来越多的家庭愿意支付更高的价格，居住在私人住宅。

2018年，居住在组屋的人口占比为81%，从1989年88%的峰值下降了7个百分点，与组屋家庭占比走势类似。

组屋主要包括：（1）普通型。普通组屋占比最大，由新加坡房屋发展局（HDB）建造，房型从1室到5室俱全，主要面向中低收入人群。与中国有所不同，新加坡的2室为1卧1卫；3室为2卧2卫；4室和5室均为3卧2卫，只是面积不同，4室和5室分别为90和110平方米。（2）EC和DBSS公寓。相比普通组屋，这两类组屋更多面向中等收入人群，由开发商建造。

2018年，组屋存量中，1室及2室、3室、4室和5室及其他公寓分别占比7.0%、22.8%、40.0%和30.1%。4室及以上房型占比最大，达到了70.1%，这和香港的住房结构有明显差异，新加坡居民更多居住在房型较大的房屋中，而香港居民则更多居住在房型较小的房屋中，居住空间差距较大。回顾历史，2000年至2018年，1室与2室房型主要由单身人士居住，数量较少，比例也比较稳定；3室房型逐渐降低，与之对应的是4室以上房型逐渐增加，这意味着居住空间的不断改善。

私人住宅主要包括：（1）无地私宅。这类住宅无永久地权，地权使用年限为99年，主要是位于新加坡核心城区的公寓。（2）有地私宅。这类住宅为永久地权（999年），主要是位于非核心区域的别墅、排屋等。无地私宅的房价普遍要高于有地私宅。

3、上海

1978年开始，我国住房制度经历了公房出售、公积金制度、商品房改革取消福利分房、建立完善的住房保障制度等阶段，上海作为改革的重要试点，在许多方面具有全国领先的经验。

在借鉴和学习新加坡的住房制度后，1991年，上海在国内率先建立了住房公积金制度，打破了此前住房建设成本由国家和单位统一承担，资金匮乏，供给短缺长期存在的局面，为解决房改中的资金难题提供了一条出路，使大批职工和居民家庭居住条件得到明显改善。

1998年7月，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，福利分配制度结束，我国住房真正开始市场化发展。

2000 年，上海市制定了《上海市城镇廉租住房试行办法》，旨在向住房困难家庭提供租金补贴或者以低廉的租金配租具有社会保障性质的普通住房。随后市房地局出台《上海市城镇廉租住房试点实施意见》，上海率先建立了廉租房制度，在全国具有重要的示范意义。

房改后，我国住房市场发展主要以商品住宅为主，向香港学习的土地批租制度使得土地财政收入成为地方政府财政收入的重要组成部分，地方政府对房地产依赖度较大，经济发展受房地产捆绑较明显。

2017年7月，上海发布《住房发展“十三五”规划》，坚持房住不炒的定位，聚焦住房市场体系和保障体系，优化廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障住房、征收安置住房“四位一体”的住房保障体系，稳步改善中低收入住房困难群体居住条件。

2018年，上海的保障房比例约占30%，商品住宅约占70%。相比香港和新加坡，未来上海市的保障房比例仍有较大的提升空间。

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