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若中国城镇化率被低估10% 开发商还敢看多“16万亿”吗

近期,老杨指导同事,正在做一个专题研究。研究发达国家人口、城镇化率与房地产的关系,及对中国的启示。
 
发现一点:和人口总量、结构的演变形态相比,中国的城镇化率,对不上!
 
我深深的怀疑:2018年近60%的中国城镇化率,被严重低估了!
 
估计主要是因为我国的统计方式不科学,没与国际接轨!
 
就现象而言,我国的农民工,外出打工的高潮期,应是十年之前,最高潮点,估计是2007年,这与中国外贸出口的高潮期相叠加。后者是因,前者是果。
 
近十年以来,我国农民工总量增速趋于下滑,2018年只有0.6%,估计明年或后年,基本上止增了。
从地区分布看,在东部、东北地区就业的农民工减少,在中西部地区就业的农民工继续增加。
 
而回乡工作的农民工,可能住在农村,少数时间尤其是农忙时种地,多数时间去乡镇企业,或附近的县城或县级市或地级市打工,而这么一个规模庞大的群体,估计统计局算作农村人口了,实际他们应算入城镇人口!
 
老杨的判断是:我国以务农为主的人群数量,基本上平稳了。进入这一阶段后,发达国家的城镇化率一般达到80%左右。东亚地区,农业机械化程式度低点,那也应该达到75%左右。中国城镇化率可能低估了10个百点!
 
如果真的如此,对中国房地产的长周期发展来说,大利空!
 
近期,易居院正在做一项中日韩人口与房地产的关联性研究,其中涉及城镇化率。
 
劳动年龄人口拐点,日本出现在1996年,韩国出现在2017年,中国出现在2014年。
 
城镇化率达到75%的时点,日本为1975年, 韩国为1991年。
 
问题来了!
 
日本经济、人口、城镇化,领先韩国15-20年吧。
 
韩国作为亚洲四小龙,总体上领先中国,应超10年吧。
 
日韩的城化率达的 75%年份,皆比劳动年龄人口拐点早了20多年。
 
如果按此规律,中国劳动年龄人口拐点出现在2014年,那么城镇化率达到75%的时点应该是90年代!
 
当然,中国有特殊国情,工业化和城市化进程滞后了一点,而且八九十年代计划生育,导致人口数据略有异动。
一般来说,人口数据很难造假,主要国家都实行人口普查制,中国也一样。
 
但城镇化率(或称城市化率)的统计口径,各国之间存在一定差异,总体来看发达国家口径差别较小。
 
而中国由于过去存在几十年城乡二元制、户籍二元制的特殊情况。虽然近些年,中国城镇化率的统计有所改进,以常住人口为主,但在实际统计过程中,仍然存在较大的偏差。
 
按当前中国农村地区实际的居民情况,以老人和小孩子为主,青年和中年人,多在农忙时节回乡。实际从事农业的人口比例,大概率不会超过25%!
那么,为什么老杨又扯上了房地产?
 
并大放厥词:如果真的如此(实际城镇化率已超70%),对中国房地产的长周期发展来说,大利空!!!
 
因为,太多人,太多房企,根据“中国城镇化快速推进至少还有10年”,来推导出:未来10年中国房地产新房销售“16万亿规模会保持很多年”,因此继续长线非常看好!

 



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