近段时间，多个网友，不约而同的问我一个问题。

比如，微博网友@K1KOYANG问：任泽平说19年房价报复性上涨，叔怎么看？

再如，小密圈中一粉丝提问：

为了回答这几个网友的提问，我特意百度了一下，发现转载这条消息的网站与自媒体平台很多。

原来，这个观点并非最新的，而是2017年6月在“2017年财富管理与资产配置高峰内部论坛”上，方正证券首席经济学家任泽平做了场20分钟的演讲。

注意，当时任博还没有跳槽至恒大！希望大家不要将那时任博的观点与恒大职位相联系。

为防止上述几则报道有偏差，老杨特意从网上找到了当前时视频，细细听完了近20分钟。上述新闻报道基本属实。

任博的主要逻辑与观点：

1、2016年9月提出“这一轮房价上涨接近尾声”。

2、随着房地产调控升级和货币收紧，房地产销售1季度见顶（2017年），投资 

将在3-4季度回落，根据涨18个月调18个月的经验，房地产周期将在2018年下半年见底。

3、只要土地财政没改变，在调控的尾期，地方政府比谁都着急，这轮调控会在 

明年（2018年）下半年结束。我担心房价会在19年再次迎来报复性上涨。

4、随着时间的推移，明年（2018下半年），地方政府会非常着急，而中央又

有稳增长压力，一旦限购限贷放开，房价可能在19年会迎来一次报复性涨。

5、09年，12年，15-16年三次稳增长刺激经济都是这样，曾经15年房价5万的   时候，说要翻一番，很多人觉得房价太高不可能，结果大家都看到了。

老杨的逻辑与观点：

1、作为房地是短周期理论创始人，老杨在2013年出版《楼市探秘：赢在长趋势，赚在短周期》的时候，市面上并没听说有人主张这一理论，或者系统性的阐述过 这一市场规律或现象。而任博团队2017年才出版《房地产周期》一书。

2、从06年开始至2015年上半年，中国楼市出现了三个短周期，每次大概三年左右。但本轮短周期，从2015年5月70城房价环比由跌转涨之后，上行时间明显拉长，至今已经运行了41个月，房价都还在上涨，即便考虑到70城过半城市的二手房价格已于近期止涨或下跌，那么本轮上涨周期之长，已经打破过去短周期规律。而不是任博所谓的“涨18个月”。

3、按市场内部运行的基本逻辑，本轮房价涨得时间长、涨得幅大，那么由近期开始转跌之后，未来的下跌阶段，也会时间较长，幅度较大。

4、如果考虑到，过去一年多，“房住不炒”、“租购并举”、推进房地产税立法、“坚决遏制房价上涨”这些新提法，大致可知：已经到来的这次楼市降温期 ，将会明显长于以往三次短周期，不可能只是任博所谓的“跌18个月”。

5、另外，2017年7月任博所谓的“房地产销售1季度见顶（2017年），投资将在3-4季度回落”，判断都是错的。按此再推演”跌18个月“，于是进一步得出所谓的”房地产周期将在2018年下半年见底“，同样是错误的！

无论是从销售、投资，还是从房价、地价来看，2018年下半年不仅没有见底，反而只是刚刚开始。如果综合看上述四个指标，则2019年下半年都不太可能见底！

又何来的“房价可能在19年会迎来一次报复性上涨”？？？！！！

6、至于说限购限贷，今年年内，是不可能像任博预测的那样放开，明年可能略有转松，但也不可能全面放开！只能预望2020年了。

7、老杨对于“报复性上涨”这样的提法，非常不认可。这是一种特别忽悠式的措辞与观点，出现在自媒体作者的文章，不会让老杨感到不适，但出现在像任博这种有水平、有素养的首席经济学家嘴里，让人感到有点腻歪。这种表述方式，的确也容易被自媒体冠之“任二炮”。嘿嘿。

众所周知，2015下半年至2018年上半年，这轮房价上涨，多数城市房价翻倍，甚至涨两倍。那么，“2019年报复性上涨”，还想涨几倍？

不涨一倍，好意思称为“报复性”吗？

其实，即便打个五折，2019年房价 上涨五成，这也绝对不可能！

不要说全国不可能，老杨敢于断言，没有任何一个城市2019年房价能涨五成！即便延迟至2020年，一年上涨五成的难度也很大！

另外，顺便稍稍聊下另一个话题。

任博有句高度总结的话，近两年颇为流行：中国房地产（房价），长期看人口、中期看土地、短期看金融。

老杨也感觉，这个总结相当精到，简单明了，较好抓住了影响房价变化的三个主要因素。

但，老杨也想做点补充，或者说优化。

在《楼市探秘》一书中，老杨将决定中国楼市长期变化的因素总结为三个：人口、经济、城镇化；将决定中国楼市（房价）短期变化的因素总结为四个：政策、资金、经济、存货。

如果一定要精减到一个因素，且不仅包括中国房价，还外延至具体城市的房价，那么我认为更合理、精准的提法是：

长期看人口。

长期指五年以上。这主要着眼于需求面的渐变，人口（尤其是增速）确实是最核心的因素，尤其是涉及到不同城市的比较性研究时。这一点，完全认同任博。

中期看库存。

中期指2年至5年。这主要着眼于供应面，兼顾需求面。供应面的变化，慢于需求面，所以适合作为中期的惟一指标。

比如2011年开始，三四线城市经历了四五年库存增长及维持在较高水平，所以2013年短周期繁荣期与他们无关，而主要是一线和强二线房价上涨。2015四季度国家提出去库存，随着库存的减少，直到一年半或两年之后，中西部的三四线城市房价才明显上涨。

任博的中期看土地。主要是土地供应情况。而库存既包括土地新增供应，又包括开发商之前获得的土地（尚未卖房），还包括已经取得预售或现售许可证，但尚未卖掉的住宅库存。因此，库存，相比土地，更精准和完善。

短期看政策。

中期指未来2年（重点是未来6个月至12个月）。主要着眼于需求面，兼顾供应面。中国楼市是政策市，政策既包括房地产类政策（如限购限售），也包括货币金融信贷政策，其中房地产贷款政策属于二者的叠加。

短期看政策，相比任博的短期看金融，显而易见更合理和完善。比如，2016下半至2017年，少数一线和强二线，以及环京的楼市降温，主要与限购限价限售有关，也与限贷（部分涉及金融）有关。

最后，表达一下对任博的敬意。

其实，平时我也关注任博的文章与其团队的研报，不断的向他学习宏观经济金融方面的知识，他在宏观经济领域水平相当之高。

本文，老杨只是就事论事，主要针对“19年房价报复性上涨”这一被广泛传播的观点说事，不涉及到其他领域，也并不代表老杨的水平有多高，老杨只是不愿看到很多普通人，被这一观点所误导。

正如，五年前，在席勒教授获得经济学诺奖，国内媒体都在报道其严重看空中国房价，认为房价已现大泡沫的时候，老杨厚着脸皮、自不量力的站出来，扔出一个赌局，借此反对席勒，表达出对中国房价中长线看好的不同观点！只是就事论市，不代表老杨不尊重席勒教授在众多其他领域的学术成就。点看：五年前的那个赌局，终于有了结果！

我们必须明白一点，楼市预测很难，而且政策与市场一直在动态变化，2017年6月任博预测19年可能报复性上涨，估计当前已不再坚持这一观点了。

其实，任博可以在近日发布一个声明，与时俱进的调整一下预测观点，这样可以减少社会民众的误解。