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任博你错了!2019房价铁定难大涨!

近段时间,多个网友,不约而同的问我一个问题。

比如,微博网友@K1KOYANG问:任泽平说19年房价报复性上涨,叔怎么看?

再如,小密圈中一粉丝提问:

为了回答这几个网友的提问,我特意百度了一下,发现转载这条消息的网站与自媒体平台很多。

原来,这个观点并非最新的,而是2017年6月在“2017年财富管理与资产配置高峰内部论坛”上,方正证券首席经济学家任泽平做了场20分钟的演讲。

注意,当时任博还没有跳槽至恒大!希望大家不要将那时任博的观点与恒大职位相联系。

为防止上述几则报道有偏差,老杨特意从网上找到了当前时视频,细细听完了近20分钟。上述新闻报道基本属实。

任博的主要逻辑与观点:

1、2016年9月提出“这一轮房价上涨接近尾声”。

2、随着房地产调控升级和货币收紧,房地产销售1季度见顶(2017年),投资 

将在3-4季度回落,根据涨18个月调18个月的经验,房地产周期将在2018年下半年见底。

3、只要土地财政没改变,在调控的尾期,地方政府比谁都着急,这轮调控会在 

明年(2018年)下半年结束。我担心房价会在19年再次迎来报复性上涨。

4、随着时间的推移,明年(2018下半年),地方政府会非常着急,而中央又

有稳增长压力,一旦限购限贷放开,房价可能在19年会迎来一次报复性涨。

5、09年,12年,15-16年三次稳增长刺激经济都是这样,曾经15年房价5万的   时候,说要翻一番,很多人觉得房价太高不可能,结果大家都看到了。

老杨的逻辑与观点:

1、作为房地是短周期理论创始人,老杨在2013年出版《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的时候,市面上并没听说有人主张这一理论,或者系统性的阐述过 这一市场规律或现象。而任博团队2017年才出版《房地产周期》一书。

2、从06年开始至2015年上半年,中国楼市出现了三个短周期,每次大概三年左右。但本轮短周期,从2015年5月70城房价环比由跌转涨之后,上行时间明显拉长,至今已经运行了41个月,房价都还在上涨,即便考虑到70城过半城市的二手房价格已于近期止涨或下跌,那么本轮上涨周期之长,已经打破过去短周期规律。而不是任博所谓的“涨18个月”。

3、按市场内部运行的基本逻辑,本轮房价涨得时间长、涨得幅大,那么由近期开始转跌之后,未来的下跌阶段,也会时间较长,幅度较大。

4、如果考虑到,过去一年多,“房住不炒”、“租购并举”、推进房地产税立法、“坚决遏制房价上涨”这些新提法,大致可知:已经到来的这次楼市降温期 ,将会明显长于以往三次短周期,不可能只是任博所谓的“跌18个月”。

5、另外,2017年7月任博所谓的“房地产销售1季度见顶(2017年),投资将在3-4季度回落”,判断都是错的。按此再推演”跌18个月“,于是进一步得出所谓的”房地产周期将在2018年下半年见底“,同样是错误的!

无论是从销售、投资,还是从房价、地价来看,2018年下半年不仅没有见底,反而只是刚刚开始。如果综合看上述四个指标,则2019年下半年都不太可能见底!

又何来的“房价可能在19年会迎来一次报复性上涨”???!!!

6、至于说限购限贷,今年年内,是不可能像任博预测的那样放开,明年可能略有转松,但也不可能全面放开!只能预望2020年了。

7、老杨对于“报复性上涨”这样的提法,非常不认可。这是一种特别忽悠式的措辞与观点,出现在自媒体作者的文章,不会让老杨感到不适,但出现在像任博这种有水平、有素养的首席经济学家嘴里,让人感到有点腻歪。这种表述方式,的确也容易被自媒体冠之“任二炮”。嘿嘿。

众所周知,2015下半年至2018年上半年,这轮房价上涨,多数城市房价翻倍,甚至涨两倍。那么,“2019年报复性上涨”,还想涨几倍?

不涨一倍,好意思称为“报复性”吗?

其实,即便打个五折,2019年房价 上涨五成,这也绝对不可能!

不要说全国不可能,老杨敢于断言,没有任何一个城市2019年房价能涨五成!即便延迟至2020年,一年上涨五成的难度也很大!

另外,顺便稍稍聊下另一个话题。

任博有句高度总结的话,近两年颇为流行:中国房地产(房价),长期看人口、中期看土地、短期看金融。

老杨也感觉,这个总结相当精到,简单明了,较好抓住了影响房价变化的三个主要因素。

但,老杨也想做点补充,或者说优化。

在《楼市探秘》一书中,老杨将决定中国楼市长期变化的因素总结为三个:人口、经济、城镇化;将决定中国楼市(房价)短期变化的因素总结为四个:政策、资金、经济、存货。

如果一定要精减到一个因素,且不仅包括中国房价,还外延至具体城市的房价,那么我认为更合理、精准的提法是:

长期看人口。

长期指五年以上。这主要着眼于需求面的渐变,人口(尤其是增速)确实是最核心的因素,尤其是涉及到不同城市的比较性研究时。这一点,完全认同任博。

中期看库存。

中期指2年至5年。这主要着眼于供应面,兼顾需求面。供应面的变化,慢于需求面,所以适合作为中期的惟一指标。

比如2011年开始,三四线城市经历了四五年库存增长及维持在较高水平,所以2013年短周期繁荣期与他们无关,而主要是一线和强二线房价上涨。2015四季度国家提出去库存,随着库存的减少,直到一年半或两年之后,中西部的三四线城市房价才明显上涨。

任博的中期看土地。主要是土地供应情况。而库存既包括土地新增供应,又包括开发商之前获得的土地(尚未卖房),还包括已经取得预售或现售许可证,但尚未卖掉的住宅库存。因此,库存,相比土地,更精准和完善。

短期看政策。

中期指未来2年(重点是未来6个月至12个月)。主要着眼于需求面,兼顾供应面。中国楼市是政策市,政策既包括房地产类政策(如限购限售),也包括货币金融信贷政策,其中房地产贷款政策属于二者的叠加。

短期看政策,相比任博的短期看金融,显而易见更合理和完善。比如,2016下半至2017年,少数一线和强二线,以及环京的楼市降温,主要与限购限价限售有关,也与限贷(部分涉及金融)有关。

最后,表达一下对任博的敬意。

其实,平时我也关注任博的文章与其团队的研报,不断的向他学习宏观经济金融方面的知识,他在宏观经济领域水平相当之高。

本文,老杨只是就事论事,主要针对“19年房价报复性上涨”这一被广泛传播的观点说事,不涉及到其他领域,也并不代表老杨的水平有多高,老杨只是不愿看到很多普通人,被这一观点所误导。

正如,五年前,在席勒教授获得经济学诺奖,国内媒体都在报道其严重看空中国房价,认为房价已现大泡沫的时候,老杨厚着脸皮、自不量力的站出来,扔出一个赌局,借此反对席勒,表达出对中国房价中长线看好的不同观点!只是就事论市,不代表老杨不尊重席勒教授在众多其他领域的学术成就。点看五年前的那个赌局,终于有了结果!

我们必须明白一点,楼市预测很难,而且政策与市场一直在动态变化,2017年6月任博预测19年可能报复性上涨,估计当前已不再坚持这一观点了。

其实,任博可以在近日发布一个声明,与时俱进的调整一下预测观点,这样可以减少社会民众的误解。

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