执笔人：易居研究院研究员  沈昕

土地市场走势如何，请看易居院40城地市报告

 

1 40城整体： 多项指标增幅有所收窄

 

1、土地成交建筑面积：前三季度累计同比增长21%

 

2018年9月，40个典型城市土地成交建筑面积4811.3万平方米，环比增长1.3%，同比增长27.7%。

 

2018年前三季度，40个典型城市年初累计土地成交建筑面积36117.4万平方米，环比增长15.4%，同比2017年前三季度增长21.2%。

 

从年初累计土地成交建筑面积同比增幅的曲线来看，目前已经保持了连续19个月的正增长态势，但6月份以来的增幅明显有所放缓，显露出降温趋势。参考历史规律，考虑到调控政策的持续收紧、各地市场的逐渐降温和房企资金趋于紧张，房企购地节奏将有所放缓， 全年40城土地成交建筑面积会略涨，但幅度不会太大。

2、土地出让金收入： 前三季度累计同比增长2.9%，增幅持续收窄

 

9月，40个典型城市土地出让金收入为1740.5亿元，环比减少15.9%，同比减少36.3%。随着金融环境的收紧，房企的资金压力逐渐加剧，购地方面也会更加理性，近期全国土地流拍现象增多，部分热点城市的土地市场也呈现了明显的降温态势。预计随着土地市场的降温，土地出让金收入的同比增幅将逐渐步入下行通道。

 

2018年1-9月，40个典型城市土地出让金累计收入16519亿元,同比增长2.9%。从40城年初累计土地出让金收入同比增幅走势来看，基本与40城年初累计土地成交面积一致，6月份以来收窄趋势明显。与2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分别上涨2.9%、35.8%、105.8%及64.1%。 从这个角度看，土地出让金规模依然超出了历史同期水平。 

 

分城市来看，2018年1-9月，40城年初累计土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、重庆、北京和佛山，累计土地出让金总额分别为2238.3、1242.8、952.7、869.9和792.2亿元，这说明今年以来这几个城市土地市场较为火热。杭州土地市场今年上半年持续火爆，5月出让的百井坊地块以107亿的总价成为近期的全国地王，该地块楼面价为5.5万元/平方米，刷新了杭州的历史新高。不过三季度以来杭州土拍却不断遇冷，虽然杭州土地出让金依然是全国最高，但从近期几场土拍来看，溢价率已较之前大幅降低，部分地块地价相比同区域前期地块跌二三成，房企拿地趋于理性，土地市场降温态势明显。 

 

3、土地成交均价：三季度同比下跌31%

 

9月，40个典型城市土地成交均价为4354元/平方米，环比下跌2.6%，同比下跌25.6%。造成该现象的原因在于，一是整个土地市场降温明显，甚至多个热点城市出现土地流拍的现象；二是三线城市成交比重增加，成交结构的变化拉低了成交均价。

 

40城土地成交均价增幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌，预计这40个城市全年保持同比下跌态势。另外，预计2018年全年全国土地成交均价仍将保持正增长，但增幅相比2017年将有所回落。

 

需要指出的是本报告内的40城土地成交均价为楼板价。

 

 

地价房价比可以更真实的反映土地市场与房产交易市场的关系。2015年，随着部分城市楼市的回暖，土地市场也变得活跃起来，40城地价房价比曲线也进入上行通道。2016年，部分城市地价暴涨，地王频出，40城地价房价比也在2016年的三季度和四季度达到了阶段性高点。此后土地市场开始逐渐降温，期间出现了小幅波动。截至2018年三季度，地价房价比已经连续下行四个季度。这主要是因为房价依然保持了一定的上涨动能，而地价则开始出现下滑，此消彼长下导致了地价房价比的下行，预计四季度地价房价比将继续回落至27%左右。

 

4、土地成交溢价率：创40个月新低 

 

9月，40个典型城市土地成交溢价率15.2%，与8月相比下降2.1个百分点，与去年同期相比下降19.5个百分点。

 

从历史数据看，土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。从图中最早的2011年1月开始，土地市场急速降温，土地成交溢价率进入下行通道并跌至历史低点，这是一个长期的调控升级的进程。此后，国家连续两次降息，刺激经济发展，土地成交溢价率才得以反弹，涨势一直持续到2014年年初。

 

2014年年初至2014年年中，房地产市场低迷，经济面临下滑风险，土地成交溢价率再次由涨转跌。至2014年三季度，央行降息，各地政府放松限购、限贷，全国房地产市场回暖再次进入上升周期，土地溢价率也在2016年9月达到历史高点，全国地王频现。2016年9月，政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城市蔓延，市场逐渐降温，土地成交溢价率也进入下行通道，下行趋势延续至今，目前已创下自2015年6月以来40个月的新低。

 

需要指出的是，过去一年土地溢价率快速下滑，也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。预计未来几个月40城土地成交溢价率将会继续下滑，按过去短周期规律来看，溢价率将会下滑至10%附近再企稳。 

 

 

分城市来看，9月份，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为合肥、北海、宁波、襄阳和长春，土地成交溢价率分别为72%、43%、33%、32%和30%，这几个城市基本上都是弱二线城市和三线城市，反映了本轮周期运行至今三线城市较为火热的特点。9月份，上海、苏州、广州、大连等9个城市的溢价率为0%，主要是由于多地政府出台了土地限价令，规定溢价率过高可终止买卖，这些城市基本都为此前的热点城市，调控较为严厉。

 

2 城市分类： 一二线平稳，三线依然火热

 

1、一线城市：成交面积环比小幅上涨

 

9月，4个一线城市土地成交建筑面积为277.3万平方米，环比增长14.2%，同比下降29.1%；成交均价为14530元/平方米，环比上涨0.7%，同比下降0.6%。一线城市的土地成交均价自2017年6月左右开始震荡下跌，今年6月份以来有所反弹与土地出让结构有关，溢价率持续维持在10%以下的低位。土地成交建筑面积自2017年年末以来也维持在2011年以来的较低位水平，预计到年底一线城市的土地成交面积及均价仍有下降空间。

 

 

2、二线城市：成交均价震荡下跌

 

9月，二线城市土地成交建筑面积为3307万平方米，环比下跌4%，同比增长17.2%；成交均价为4477元/平方米，环比下降5%，同比下降23.1%。二线城市的土地成交面积自2017年12月以来开始震荡下跌，8月增长较多主要是由于重庆、武汉、南昌等中西部二线城市成交面积增幅较大，和供地节奏有关，9月环比小幅下跌。土地均价自2017年9月达到5825.6元/平米的历史高点之后便进入了下行通道，5月份虽有所抬头，但仍处于下行通道，8月份再次转跌，9月继续下跌，创2016年6月以来新低。预计到年底二线城市的土地成交均价和成交面积将逐渐降温。

 

 

3、三线城市：成交均价创新高

 

9月，三线城市土地成交建筑面积为1227万平方米，环比上涨15.3%，同比上涨120.9%；成交均价为2339元/平方米，环比上涨1.6%，同比上涨21.5%，创历史新高，三线城市土地市场依然较为火热。值得注意的是，10月8日晚间，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，明确提出要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。此前8月底呼和浩特提出明确把“稳地价、稳房价、稳预期”作为调控总体目标，全面停止去库存调控措施。一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市，目前的去库存任务已经基本完成。在因城施策背景下，或将有更多城市跟进退出去库存政策。目前三线城市土地市场余温尚在，但是随着政策的变化和购买力的透支，预计到明年三线城市的土地成交均价和成交面积将呈现降温态势。

 

3 结论和趋势：地市整体降温趋势不变

 

2018年三季度，40个典型城市土地市场呈现量升价跌态势。40 城年初累计土地成交建筑面积同比增幅有所放缓，显露出降温趋势；40 城年初累计土地出让金同比增幅连续收窄；40 城土地成交均价同比增幅连续震荡下跌，溢价率也持续下跌。总体来说 40 城土地市场维持了降温趋势。 

 

分城市来看，目前一线城市以及部分热点的二线城市均出台了较为严厉的调控措施，在部分城市供地量增加的情况下，成交面积有所上涨，但总体成交均价和溢价率维持在较低水平。三线城市的土地成交面积同比增幅较高，成交均价创新高，依然较为火热。

 

7月31日召开的中央政治局会议指出坚决遏制房价上涨。下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。下半年住建部频繁约谈房价涨幅过快的城市，预计部分热点城市调控政策还有升级的空间。同时，银保监会会议指出进一步完善差别化房地产信贷政策，坚决遏制房地产泡沫化。10月8日晚间，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，明确提出要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。10月7日，央行宣布定向降准1%，央行表示，降准释放的约7500亿元增量资金，主要是为了增加金融机构支持小微企业、民营企业和创新型企业的资金来源，在房地产调控不放松的情况下，降准对房企资金压力的缓解作用有限。在调控趋严的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温。