2018三季度末，中国楼市预期，突现拐点！ -杨红旭的财新博客-财新网

在房地产市场研究的过程中，老杨喜欢做系统性分析。

很多网友，在微博上，总看到老杨转发一些网友来稿，误以为老杨单靠网友提供的信息而混日子。

其实，转发网友投稿，只是为了活跃一下微博气氛，如果天天发一些长篇大论、图表分析，很多普通民众看不懂、也看不下去。

这是一个超级浮燥的时代，房民尤其如此。

本文，分享一组老杨在微博上发起的调查数据。

【一年后35城房价是涨是跌?】

预期是影响房价短期变化的重要因素。每个季末，老杨会做次房价预期的微调查。一年后，一二线（35个大城市）房价整体来看，是涨是跌？

这个调查，从2013年12月开始，已经坚持20个季度了，数据链的长度，越来越具有研究价值了。近几个季度以来，投票人数一直保持在1000至2000之间。样本量不算多，但已经具备参考价值。

或许，有些人认为关注老杨微博的，自然是老杨粉丝。错错错！

相当一部分，虽然关注老杨，但并不认可老杨。甚至专门坐等老杨被打脸。

林子大了，什么鸟都有。微博这个公共大平台，就是如此。

先来看下，最新一期调查结果：

2018年三季末调查结果：认为小跌的占比最多，近38%；认为大涨的占比最少，约7%%。

总体来看，看涨占比为28%，看跌占比为56%。看跌占比是看涨占比的正好两倍！

我们再来看下，2013年以来，20个季度的投票情况。

看涨占比最多是2015年6月，高达76%，当时处于本轮上涨行情的上半场，尤其是2015年3.30新政，属于大利好。深沪京，房价开始率先上涨。

看跌占比最多是2018年9月，也即刚刚过去的三季度末，高达56%，相比二季度末的37%，大增19个百分点。

显而易见，今年三季度末，购房者的预期突然拐了！同时，开发商的预期也拐了！

单从看跌占比走势来看，过去20个季度，经历了如下几个阶段：

上一轮楼市下行期：2013年末至2014年6月，大家预期变差，看跌占比增加；而事实上，市场也确实处于降温期。

楼市上行期的前半段：2014年9月，9.30政策利好出现，加之二季度部分城市取消限购，大家的预期略有转暖。看跌占比开始下滑，直至达到2015年6月的最低点。2015年9月至2016年9月，看跌占比有所增加，但仍保持在偏低位置，看涨情绪占主流。而事实上，市场也确实处于升温期。

楼市上行期的后半段：2016年年末，看跌占比突然大增15个百分点，增至48%，超过了看涨的36%，大家预期逆转。主要原因是9.30国家出调控新政，10月份有20多城出新政。其后，看跌占比并没继续攀升，至2017年末，保持在40%以上的略偏高位。看涨占比与看跌占比，纠结交错。说明大家2017年的市场情绪是谨慎的，但并不悲观。

楼市盘整与异动期：2018年一季度与二季度，看跌占比明显下滑，重新低于40%，对应的看涨预期上升。这属于非常凶险的一个阶段，也即本轮大牛市在上冲的过程中，在冲到高位之后，又在部分城市拉涨最后一波。这一阶段，网友情绪波动较大，如果控制不住情绪，很可能在这最后一波中（如按波浪理论，也可称为上涨五浪中最后一浪）冲进市场，结果被套。开发商拿地，亦如此。

拐点出现：2018年三季度，尤其是7.31政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”之后，市场情绪快速回落，真正的市场拐点，终于出现！！！

注意：上表中最后一栏，市场结果，是指一年后房价表现，比如2017年9月“小跌”，是指一年后，也即2018年9月房价出现小跌了。

另外，35个大中城市，各城房价上涨与下跌节奏与次序不同，这里只能笼通的指代35城总体。

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