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2018三季度末,中国楼市预期,突现拐点!

在房地产市场研究的过程中,老杨喜欢做系统性分析。
 
很多网友,在微博上,总看到老杨转发一些网友来稿,误以为老杨单靠网友提供的信息而混日子。
 
其实,转发网友投稿,只是为了活跃一下微博气氛,如果天天发一些长篇大论、图表分析,很多普通民众看不懂、也看不下去。
 
这是一个超级浮燥的时代,房民尤其如此。
 
本文,分享一组老杨在微博上发起的调查数据。
 
【一年后35城房价是涨是跌?】
 
预期是影响房价短期变化的重要因素。每个季末,老杨会做次房价预期的微调查。一年后,一二线(35个大城市)房价整体来看,是涨是跌?
 
这个调查,从2013年12月开始,已经坚持20个季度了,数据链的长度,越来越具有研究价值了。近几个季度以来,投票人数一直保持在1000至2000之间。样本量不算多,但已经具备参考价值。
 
或许,有些人认为关注老杨微博的,自然是老杨粉丝。错错错!
 
相当一部分,虽然关注老杨,但并不认可老杨。甚至专门坐等老杨被打脸。
 
林子大了,什么鸟都有。微博这个公共大平台,就是如此。
 
 
先来看下,最新一期调查结果:
 
2018年三季末调查结果:认为小跌的占比最多,近38%;认为大涨的占比最少,约7%%。
 
总体来看,看涨占比为28%,看跌占比为56%。看跌占比是看涨占比的正好两倍!
 
 
我们再来看下,2013年以来,20个季度的投票情况。
 
看涨占比最多是2015年6月,高达76%,当时处于本轮上涨行情的上半场,尤其是2015年3.30新政,属于大利好。深沪京,房价开始率先上涨。
 
看跌占比最多是2018年9月,也即刚刚过去的三季度末,高达56%,相比二季度末的37%,大增19个百分点。
 
显而易见,今年三季度末,购房者的预期突然拐了!同时,开发商的预期也拐了!
 
 
单从看跌占比走势来看,过去20个季度,经历了如下几个阶段:
 
上一轮楼市下行期:2013年末至2014年6月,大家预期变差,看跌占比增加;而事实上,市场也确实处于降温期。
 
楼市上行期的前半段:2014年9月,9.30政策利好出现,加之二季度部分城市取消限购,大家的预期略有转暖。看跌占比开始下滑,直至达到2015年6月的最低点。2015年9月至2016年9月,看跌占比有所增加,但仍保持在偏低位置,看涨情绪占主流。而事实上,市场也确实处于升温期。
 
楼市上行期的后半段:2016年年末,看跌占比突然大增15个百分点,增至48%,超过了看涨的36%,大家预期逆转。主要原因是9.30国家出调控新政,10月份有20多城出新政。其后,看跌占比并没继续攀升,至2017年末,保持在40%以上的略偏高位。看涨占比与看跌占比,纠结交错。说明大家2017年的市场情绪是谨慎的,但并不悲观。
 
楼市盘整与异动期:2018年一季度与二季度,看跌占比明显下滑,重新低于40%,对应的看涨预期上升。这属于非常凶险的一个阶段,也即本轮大牛市在上冲的过程中,在冲到高位之后,又在部分城市拉涨最后一波。这一阶段,网友情绪波动较大,如果控制不住情绪,很可能在这最后一波中(如按波浪理论,也可称为上涨五浪中最后一浪)冲进市场,结果被套。开发商拿地,亦如此。
 
拐点出现:2018年三季度,尤其是7.31政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”之后,市场情绪快速回落,真正的市场拐点,终于出现!!!
 
 
注意:上表中最后一栏,市场结果,是指一年后房价表现,比如2017年9月“小跌”,是指一年后,也即2018年9月房价出现小跌了。
 
另外,35个大中城市,各城房价上涨与下跌节奏与次序不同,这里只能笼通的指代35城总体。
 
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