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美国加息进程对楼市影响几何?

9月27日,美联储宣布加息25个基点,将联邦基金利率目标区间上调至2.00%-2.25%,这是美联储今年第三次加息,也是2015年12月开启本轮货币政策紧缩周期以来的第八次加息。
 
美联储此次重新确认了未来进一步加息的预期, 在点阵图方面,美联储维持2018年加息四次、2019年加息三次、2020年加息一次的预期不变,首次公布的2021年点阵图表明2020年之后不会加息。预计2020年底联邦基金利率中值料为3.375%。
 
联储会后声明删除了“货币政策立场仍然宽松”的措辞。 这也是加息进程过半的信号。
 
我们回顾一下:过去三轮美联储加息时间:
 
第一轮:1994.2—1995.2,基准利率从3.25%上调至6%。
 
1994年,经济复苏,通胀卷土重来。十年期债券收益率从略高于5%升至8%,美联储加息,使通胀得到控制,债券收益率大幅下降。但这次加息,也被认为是导致97年亚洲金融危机的因素之一。
 
第二轮:1999.6—2000.5,基准利率从4.75%上调至6.5%。
 
互联网泡沫不断膨胀,1999年GDP强劲增长、失业率降至4%。经济出现过热倾向,美联储再次收紧货币。2000年互联网泡沫破灭和纳斯达克指数崩溃后,经济再次陷入衰退,“911事件”更令经济和股市雪上加霜,美联储随即转向连续大幅降息。
 
第三轮:2004.6—2006.7,基准利率从1%上调至5.25%。
 
2003年经济强劲复苏,通胀抬头,此前大幅降息激发了美国的房地产泡沫。2004年美联储开始收紧政策,连续17次分别加息25个基点。07年次贷危机,08年全球金融危机,美联储转而急降息至接近零水平。
 
老杨点评:
 
按点阵图,本轮美国加息共计13次,当前第8次,进程过半。按过往规律,加息进程过半之后,开始对楼市形成明显压力。美国房价,估计明年大概率见顶,或者2020年见顶。
 
至2020年底,美国联邦基金利率中值料为3.375%,这一水平,明显低于上一轮加息完成之后的5.25%。也即,这轮加息进程,对于房价的压制作用,要小于上一次。而上一次,美国房价泡沫较大,07年引爆了次贷危机,08年升级为国际金融危机。
 
未来几年,美国房价下调空间,明显小于上一轮。
 
美国持续加息,对中国货币政策形成了压制,并无大幅宽松的空间。
 
进而对中国楼市形成利空影响。2019-2020年,中国楼市处于降温期,如无货币宽松与房贷刺激,则中国楼市相当艰难!
 
这就构成了一条重要动因:本轮中国房地产短周期转入下行通道之后,运行时间将较长,市场降温幅度明显。
 
货币政策具有全球趋同性,资金流动具有全球自由性。中国,可以回旋的余地,并不大。



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