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王瑾钊:二手房成交连跌3个月,预计“金九”变“惊九”

执笔人:易居研究院研究员 王瑾钊
1.8月成交量继续环比下降
2018年8月份,易居研究院监测的10个城市二手房成交为6.1万套,环比下降5%,同比增长2%。观察10城二手房交易行情,近三个月二手房交易呈现持续下跌态势,这也说明二手房交易正面临下跌的压力。分析原因,受持续性的政策打压和信贷政策影响,购房者入市的积极性减弱。同时,部分城市新房供应有所增加,部分购房者或放弃二手房认购,而转向一手房市场。
 
观察累计值,今年1-8月份10个城市二手房成交为47.9万套,相比去年同期水平下跌了13%。观察历史数据,即累计成交套数同比已经连跌20多个月。
 
后续来看,随着中央对房地产的持续调控、全国整体信贷环境的收紧的环境下,预计下半年二手房成交量将重新回落至历史平均水平以下。
 
2.苏州成交量能最强
 
我们定义,二手房成交量能度=40%*近6个月月均成交量较2012年来月均成交量的偏离度+20%*年初累计同比增幅+20%*月度同比增幅+20%*月度环比增幅。
 
二手房成交量能度既考虑到城市历史成交量的合理区间,又平滑了单月成交量波动,因此可以对各地成交气氛提供更为直观的了解。
 
从8月份10城二手房成交量能度的排行看,其中,量能度最强的城市是苏州,其次是金华,量能度分别为52%和26%。而量能度最弱的城市是成都,其次是南京,量能度分别为-26%和-11%。
 
从具体城市排行来看,苏州表现最强。苏州本轮行情启动较早,在2016年“930政策”之后成交量出现明显萎缩。随着苏州土地流拍、信贷政策等等影响,新房购房者观望气氛浓重,8月新房成交量大幅下跌。但是,8月苏州二手房成交量却出现火爆行情,在苏州园区板块特别是具有优质学区资源、交通便利、生活设施齐全的地段,出现了一房难求的局面。
 
成都表现是最弱。成都在多次调控后,年初以来成交量已经出现回落。今年5月住建部约谈后,成都进一步出台了“515政策”,堵上了诸多限购漏洞,坚决遏制投机炒房行为。随着调控效果的释放,6月和7月成交量迅速下滑,8月成交量进一步萎缩。预计未来成交量将会持续萎缩。
3.9月份预计量价依然有降温现象
 
国家统计局公布的二手住宅价格指数包含本报告的9个典型城市(除苏州以外),对这9个城市的价格指数取算数平均值后算出9城二手房价格指数,与10城二手房成交量同比增幅进行对比。这里取近6月移动平均数据,来平滑单月数据异动干扰。
 
观察历史上这两条曲线的走势,可以看出,成交量曲线先于价格曲线调整。比如说在本轮周期中,2015年第四季度二手房成交量曲线就开始呈现降温态势,随后增幅开始收窄,进而下跌。受成交量曲线的影响,成交价格曲线也有表现,在2016年第四季度就呈现了降温的态势,其走势是滞后于成交量曲线的。近期数据也有类似的效应,即二手房成交量的跌幅在收窄,其价格曲线也略有反弹。
 
今年下半年房地产调控不断升级,除传统一手房的管控外,二手房的管控也开始严厉,包括二手房房源的挂牌、二手房阴阳合同的查处等,实际上都会遏制部分二手房领域的交易乱象。在宏观调控政策及信贷环境收紧的背景下,预计三季度10城二手住宅成交量曲线将位于同比下跌区间,这其实是有助于抑制二手房价格曲线反弹的。
 
 
附注:10个城市分别为:北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡和金华。
 
 



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