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老粉们都知道:
房地产短周期的四大驱动力:经济面、政策面、资金面、存货面。
自2013年以来,老杨捧着这四碗面,大嘴吃四方。
 
昨晚,央行公布了8月金融数据。
 
老杨最关注是货币供应,尤其是M1。
 
8月末,广义货币(M2),同比增长8.2%,仍在历史最低位徘徊。
 
狭义货币(M1)同比增长3.9%,增速分别比上月末和上年同期低1.2个和10.1个百分点!
 
这是过去三年,M1增速首次跌破5%!
 
M5是个重要关口。
 
本轮房价上涨,70城房价指数,于2015年二季由跌转涨,而M1增速也正由7月开始反弹超过5%,其后一路上攻,至2016年7月的最大值:25%!
 
与之相伴,70房价环比涨幅一路扩大,至2016年9月达到涨幅最大值。
 
2016年8月开始,M1增速一路下滑,如今惨跌破5%,可以说由六楼摔至一楼了。
 
过去的经验表明,每次M1增速的低位,对应楼市短周期的低位,比如05下半年至06年上半年,08年下半年至09年一季度,11年下半年至12年上半年,14年。
 
那么,这次会有例外吗?
 
老杨认为:不可能!
 
老杨再次宣布:40个大城,总体房价,三季度已经见顶!
 
40城总体房价,将以每季度下一半层楼的节奏,向下运行两年左右。
 
关于资金面,老杨再分享一个指标。
 
M2-GDP-CPI连续3个季度为负
 
货币供应,主要是为了满足经济增长的需要,同时物价上涨也需要新增加一部分货币。那么,可以近似的认为,广义货币增速减去经济增速、减去消费品价格增速,所得到的增速差额,可以用来衡量潜在流进资产品市场的货币增速,该增速差额越大,意味着越可能推高房价(属于资产价格),反之,该增速差额越小,意味着越不可能推高房价。
 
从2011年三季度至2012年三季度,M2-GDP-CPI的增速差额一路上行,从-2.1%上升到5.5%,此后该增速差额在4%附近振荡前行,一直延续到2015年底,之后,从2016年初至今,该增速差额保持了下行趋势,2017年四季度进入负区间。2018年二季度,该增速差额为-0.6%,与一季度的-0.7%相比略有上升。目前该指标已连续三个季度呈负值,预计未来有望逐渐平稳。
 
根据历史经验判断,该增速差额的合理区间为2%-3%。目前该增速差额低于合理水平,意味着会略制约经济的增速(但有助于实现经济有质量的增长),但同时有利于控制房价的大涨。
 
预计随着去杠杆的深化和金融进一步回归为实体经济服务,比过去低一些的M2增速将成为新的常态,而M2-GDP-CPI的增速差额也可能维持在较低水平,不会对楼市造成“大水漫灌”。
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杨红旭

杨红旭

493篇文章 3年前更新

中央电台特约财经评论员,易居房地产研究院副院长,房地产政府智囊、企业智囊,房地产短周期理论的创始人,房地产“白银十年”的首倡者,全国房地产界最高产的地产专栏作家,上海首批房地产业领军人才,上海交大房地产总裁班特聘讲师

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