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沈昕:杭州未来科技城,房地产价值崛起|城市板块研究系列

杭州未来科技城板块房地产价值的崛起之路
执笔人:易居研究院研究员沈昕
报告摘要    
1、2011年正式挂牌以来,杭州未来科技城(海创园)是浙江省海外高层次人才最为密集、增长最快的人才特区,且主要经济指标持续保持超常规、超预期增长。信息经济、健康医疗、智能制造、科技金融等产业集群快速壮大。
 
2、2016年以来的本轮杭州楼市上涨周期,未来科技城的纯住宅用地成交价格涨幅远高于同期杭州全市的纯住宅用地成交价格涨幅。
 
3、2016年以来的本轮杭州楼市爆发周期,未来科技城的房价涨幅高于同期杭州全市的房价涨幅。
 
4、未来科技城板块的崛起有高端规划、产业发展、人才导入、区位优势、环境宜居等诸多原因。
 
5、未来科技城板块的规划和发展现状分析以及地价房价的走势分析,对于开发商和购房者来说具有参考价值和借鉴意义。
 
1 未来科技城板块简介
 
杭州未来科技城(海创园)是中组部、国资委确定的全国4个未来科技城之一,是第三批国家级海外高层次人才创新创业基地,是浙江省、杭州市和余杭区三级重点打造的高端人才集聚区、体制改革试验区和自主创新示范区。未来科技城规划面积113平方公里,位于杭州市中心西侧,毗邻杭州西溪国家湿地公园和浙江大学,区位优越、环境优美、资源丰富、空间广阔,是浙江省十二五期间重点打造的杭州城西科创产业集聚区的创新极核。在《杭州市城市总体规划(2001-2020年)修改(草案)》中,杭州将新增三大城市副中心,其中之一就是杭州未来科技城。2017年在余杭区委十四届三次全体(扩大)会议上,决定将未来科技城重点建设区域由原先的39平方公里拓展至49.5平方公里。目前未来科技城已落户阿里巴巴淘宝城、中国移动4G研究院、南方水泥、奥克斯研究院、浙江福彩等项目。
 
2 未来科技城的规划和发展现状
 
1、未来科技城的总体规划
 
杭州未来科技城,北至杭长高速公路,东至杭州绕城高速公路,南至杭徽高速公路(02省道),西至南湖。在此基础上,划定了未来科技城35平方公里重点建设区,具体范围为北至宣杭铁路,东至杭州绕城高速公路,南至和睦水乡,西至东西大道(含永乐区块)。2017年新增两块重点建设区:南湖以西、余杭区界以东、南苕溪以南、02省道以北区块约7.83平方公里;东西大道以西、城东路以东、文一西路以南、荆余路以北区块约2.67平方公里。
 
板块总体规划功能分区大体分为研发生活功能区、综合服务功能区和科教生活功能区,其中以科研生活功能区为功能核心,并且以研发、教育、居住为主要功能。
 
基地核心区块是整个板块的金融、商业、文化、行政中心,这里将是一个集行政办公、创意研发,教育科研,商业服务、文化休闲、旅游度假,生活居住等多功能为一体的核心片区,准许进入该区块的产业包括软件、信息服务与创意产业等技术领域的高新技术产业;电子与信息制造产业领域的高新技术产业;有利于服务外包产业发展的培训或中介机构;高教科研产业。
 
基地西区块规划为信息、制造、包含医学器械类产业;东北区块规划为高教科研;东南区块规划为电子商务、软件、信息服务类产业;南区块规划为高尚住宅。
2、未来科技城的交通规划
 
规划建设铁路杭州西站:按照全国铁路枢纽站标准,在仓前规划建设铁路杭州西站。优化形成“五条线路、六个方向”的对外铁路交通体系。海智中心距杭州西站约1.5公里。
 
三条轨道交通换乘:建成城市快速轨道交通5号线、轨道交通3号线以及市域轨道交通临安线,实现三线换乘,形成西联临安、东接主城的快速轨道交通客流走廊。地铁3号、5号线分别位于项目南北侧。
 
建设通用机场:在未来科技城与青山湖科技城之间布局一个二类通用机场,满足旅游观光、商务交流、应急救援等多样化出行需求。
 
绕城高速西复线加快推进:加快杭州绕城高速西复线建设,依托杭州绕城高速、杭长高速、杭徽高速,在城西科创大走廊构建形成“两纵两横”高速公路骨架路网。
 
打造“四纵四横”对内通道网络:优化形成良睦路、东西大道(G320国道)、G235国道、青山大道四大南北向快速通道。优化形成留祥路西延-留祥快速路、余杭塘路-海曙路、文一西路-科技大道、02省道-天目山路四大东西向交通通道。
 
阿里巴巴周边区块、五常北部园、核心区块北区片三个区块支路网基本建成,内部交通循环进一步改善。陆续增设和加密公交线路,开通海创园-萧山机场航站楼的专线巴士,新建公共自行车租赁点,文一西路两侧公交BRT辅道及闲林港绿道基本建成。
 
3、未来科技城的产业规划和经济发展现状
 
杭州未来科技城投建晚、发展快,依托阿里巴巴、梦想小镇、人工智能小镇重点聚焦未来网络计算、泛化人工智能、信息安全、无障感知互联、智能制造与机器人等方向,谋划建设智能云、工业物联网、大脑观测及脑机融合、量子计算研究等打造建设成为国际知名的“创新高地、中国硅谷”。
 
2015年开启的梦想小镇,已成为全国首批双创示范基地(浙江省唯一),并被列为杭州城西科创大走廊建设重点打造的核心区、示范区、引领区。之江实验室、浙大超重力实验室等重点平台在这里投入建设,南湖创新小镇、五常湿地科研创投小镇、三名研究院等双创平台也正在前期规划准备。浙大校友企业总部经济园、国家大学科技园等平台空间已落地。
 
2017年7月9日开园的中国(杭州)人工智能小镇则瞄准当前世界科技创新“新风口”,目前已吸引之江实验室、阿里—浙大前沿技术研究中心、百度(杭州)创新中心、中乌人工智能产业中心、北航虚拟现实/增强现实创新研究院等16个创新平台及创新项目170余个,为区域经济的发展注入了强大的动力。
 
2011年到2017年,未来科技城营收从203亿元上升到3609亿元,税收从11.7亿元上升到220.7亿元,年均增幅分别达到61.5%和63.1%。拥有上市企业5家,新三板挂牌企业27家,成为余杭区乃至浙江省和杭州市的重要增长极。2018年上半年,未来科技城营收和税收分别达到2032.5亿元和208.9亿元,同比分别增长45.9%和32.7%。杭州未来科技城(海创园)主要经济指标持续保持超常规、超预期增长。
 
 
4、未来科技城的人才规划和发展现状
 
自2011年挂牌以来,杭州未来科技城始终以引进海外高层次人才为优先目标,尤其重视“带项目、带技术、带资金”的高端人才及创业团队的引进,走内涵式发展道路。截至目前,已累计引进培育海外高层次人才2919名,“两院”院士10名、海外院士5名,“国千”计划专家124名,“省千”计划专家170名,浙江省领军型创新创业团队7支,市“521”人才52名。已成为浙江省海外高层次人才最为密集、增长最快的人才特区。信息经济、健康医疗、智能制造、科技金融等产业集群快速壮大。
 
为吸引人才落户未来科技城,杭州市制定出台了到目前为止浙江省内力度最大的人才引进和产业扶持政策。如最高300万元的安家补助、600万元的研发项目补助、500万元的高新成果奖励、孵化项目3年免租金、最高600万元的跟进投资、两年最高500万元的全额贴息贷款、总额4亿元的贷款风险池以及一次性社会保险补贴和优惠的子女就学政策等。杭州市余杭区从今年起每年拿出全区财政总收入的1%和土地出让金的1%(两项合计2亿多元)专项用于人才引进,重点用于支持未来科技城的人才引进。
 
高科技产业集聚带来大量的产业人口,未来科技城近期2020年规划城镇人口38万人,远期2040年规划城镇人口61万人。
 
5、未来科技城的城市配套规划
 
近年来,未来科技城积极推进公共基础设施配套建设。
 
学校:未来科技城板块周边区域,英国国王学院学校、学军中学项目成功签约落户;未来科技城第一小学、幼儿园已经开工建设;科技城还与文澜教育集团签署正式协议。包括香港维多利亚幼儿园、杭师大仓前幼儿园、文澜小学、杭师大仓前小学、五常中心小学、杭师大仓前中学,杭师大、浙江理工大学科技与艺术学院等学校在内,教育配套将覆盖从幼儿园、小学、中学、大学的教育体系。
 
医院:浙医一院海创园门诊部已经投用,浙医一院余杭院区、浙大医学中心主体工程建设进展顺利,五常、仓前社区卫生服务中心相继建成。
 
商业:西溪印象城一期商业综合体已建成并投入使用,200余家国内外知名餐饮、服装、娱乐集团公司陆续入驻,已经成为未来科技城乃至整个城西居民生活娱乐的重点核心区。后续,西溪印象城二期即将正式开业,同时银泰城、西溪海港城、纽蓝顿、欧美金融城(EFC)等大型综合体指日可待。
 
此外,文化科技中心将汇集青少年活动中心、体育中心等公共设施,承载着城市功能与活动的主要部分,辐射整个杭州西部市域。
 
3 未来科技城板块土地市场走势和商品住房市场走势分析
 
1、未来科技城板块土地市场走势分析
 
将未来科技城板块的纯住宅用地土地价格与同期杭州全市和余杭区比较,如图3所示。总体来看,未来科技城板块和杭州市、余杭区的地价呈现一致性的周期性涨跌趋势。2006年以来,未来科技城的纯住宅用地成交价格整体涨幅高于同期杭州全市和余杭区的纯住宅用地成交价格。分年度来看,2006 ~ 2010年地价上涨,2011 ~ 2015年地价横盘调整,2016至今地价加速上涨。  
 
2006年 ~ 2010年,未来科技城板块的地价涨幅394%,高于杭州全市63%和余杭区的345%,这个时期地价的快速上涨主要与未来科技城和余杭区的基数较低有关,在2008年以前,仓前、老余杭一带都属于杭州楼市的低洼地带。
 
2011年 ~ 2015年,未来科技城板块地价上涨60%,同期余杭区增长155%,杭州全市增长102%,未来科技城的土地市场到2015年又成为杭州楼市的一个洼地了。
 
经历了四五年的沉寂后,2016年 ~至今,随着杭州整体房地产市场的回暖和板块开发的不断推进,未来科技城的土地市场迎来新一轮的爆发,价格大幅上涨154%,高于同期余杭区的109%和杭州全市的95%。 
 
2、未来科技城板块商品住房市场走势分析
 
将未来科技城板块的商品住宅销售价格与同期杭州全市和余杭区比较,如图4所示。总体来看,未来科技城板块和杭州市、余杭区商品住宅销售价格的整体涨跌趋势是一致的。2009年以来,未来科技城的商品住宅销售价格整体涨幅高于同期杭州全市,略低于余杭区,这与未来科技城板块属于余杭区环境较好的板块,在2011年规划落地前开发的低密度高端住宅较多,房价基数较高有关。分年度来看,2009 ~ 2010年房价上涨,2011 ~ 2015年房价横盘调整,2016至今房价加速上涨。
 
2009年 ~ 2010年,未来科技城板块的房价涨幅10%低于杭州全市的33%和余杭区的38%。这个时期板块所处的余杭仓前还未规划为未来科技城(海创园),由于靠近西溪湿地,生态环境较好,开发的大华西溪风情、百家乐西园、西溪望庄等项目均为较低密度的高端小区,2009年时均价已经较高,因此这一时期未来科技城板块的房价涨幅低于杭州全市和余杭区。
 
2011年 ~ 2015年,未来科技城板块房价下跌16%,同期余杭区下跌9%,杭州全市下跌11%,未来科技城的房价跟随杭州楼市的大势横盘调整,跌幅较杭州全市和余杭区略大与之前房价基数较高有关。
 
经历了长达四五年的横盘下跌后,2016年 ~至今,随着杭州整体房地产市场的回暖和板块产业经济的强劲发展,未来科技城的房价迎来新一轮的爆发,价格大幅上涨97%,高于同期杭州全市的62%,略低于余杭区的119%。由于杭州楼市的严厉限价政策对市区范围内的新房影响更大,人为导致过去一年市区新房价格涨幅小于郊区,而余杭区部分板块属于郊区,因此这一轮行情以来涨幅较大。未来科技城板块的房价2015年略低于杭州全市均价6%,2018年较杭州全市均价高14%,本轮楼市上涨以来已大幅跑赢杭州全市。
 
3、未来科技城板块土地市场走势和商品住房市场走势特征
 
首先,未来科技城板块的土地市场走势和商品住房市场走势都与杭州楼市大势相关联。在2010年之前的杭州楼市高涨期,未来科技城板块的土地市场和商品住房市场都有较大涨幅。在2011 ~ 2015年的杭州楼市低迷期,板块的土地市场和商品住房市场亦是横盘调整。这说明一个新兴板块在规划开发的初期,若遇到整体楼市调整,板块价值亦受大势影响。在2016年至今的这一轮杭州楼市大涨期,板块的土地市场和商品住房市场均大幅上涨。
 
其次,未来科技城板块2016年至今的地价和房价涨幅均大幅跑赢杭州全市,这得益于板块的规划和产业的强劲发展。
 
最后,分析地价和房价走势可以发现,两者呈现同向波动的趋势,并且地价涨幅高于房价涨幅,地价是推动房价上涨的重要因素。
 
4 未来科技城板块崛起原因分析
 
未来科技城板块崛起有多重原因,首先与杭州全市房地产市场的发展密不可分,其次板块本身的高标准规划和高新产业的高速发展是其能跑赢同期杭州市大多数板块的重要原因。
 
1、产业定位高端
 
未来科技城是一座政策主导的科创产业集聚区,以“打造一流的科技新城和创新高地”为目标,以海绵城市、国际城市、田园城市、智慧城市建设为重点,持续推进城市国际化,努力打造杭州城市副中心。未来科技城已形成了涵盖人才、研发及产业化的全方位的扶持政策体系,积极吸引和支持海外高层次人才创新创业,着力打造人才特区,建设产城融合发展的科技新城。从规划图可以看到,该区域规划了大量的研发、教育、配套功能,居住区块属于附属地位,这是一种产业先导的规划。
 
2、产业发展强劲,带来大量高端人才
 
不久前发布的《2017中国独角兽企业发展报告》显示,杭州凭借17家独角兽企业超越深圳,仅次于北京和上海。在这17家独角兽企业中,未来科技城便占据了3家。除此之外,未来科技城还聚集了13家估值在一亿美金以上的“准独角兽”公司。
 
在阿里巴巴这样的行业巨头影响下,未来科技城正成为创新创业者的“圣地”,在众多成功案例的激励下,以海创园、梦想小镇和人工智能小镇为代表,集聚了数量庞大的创业力量。2011年到2017年,未来科技城营收和税收年均增幅分别达到61.5%和63.1%,未来发展前景可期。
 
人口是跟着产业走的,产业的发展是人口流向的最根本因素,产业的发展决定了人口的规模。在巨大的产业光环下,未来科技城吸引了越来越多的人才精英涌入。2011年起步以来,未来科技城始终坚持“人才引领、创新驱动、产城融合”的策略,把人才放在首位,高层次人才总量和增量常年保持省(市)领先地位。高端人才的强劲购买力也是板块房地产价值的有力支撑。
 
3、区位优势明显
 
未来科技城位于市中心西侧,毗邻西溪国家湿地公园,距武林广场15公里、距西湖9公里、距浙江大学4公里。区域内6条主干道与市中心连通,规划地铁3号线、5号线贯穿其中,通过杭州绕城、杭徽、杭长等多条高速及沪杭高铁、宁杭高铁可快速连接长三角城市群,板块区位优势明显。
 
4、板块宜居,生态环境好 
 
杭州市大城西良好的生态环境是这片区域的本色,区域内河道纵横、湿地连片、生态良好,是杭州的天然氧吧,这里有着打造一流城市创新区的生态优势和人居环境优势,适合打造与高端人才匹配的高品质住宅区。
 
5 结论与启示
 
1、未来科技城依靠科创产业的支撑,导入了大量高智人群,人才进驻给板块带来了活力,未来科技城生活配套不断涌现。如商业配套、医院学校等公共项目以及地铁高铁交通规划等相继落地,今后将陆续建成投入使用。
 
这是一个典型的由高新产业发展引领的板块,人才的不断导入和产业发展带来的强劲购买力是板块房地产价值的有力支撑。
 
2、未来科技城板块自2011年规划落地以来至今的地价涨幅234%,略领先于杭州全市的215%;2016年至今地价涨幅154%大幅领先于杭州全市的95%。
 
对于开发商来说,在有高端规划和强劲产业支撑的板块拿地,可获得较大的投资收益。尤其是板块在经历长期的低迷盘整后,是开发商拿地的好时机,在市场上涨的周期里往往能跑赢大势。但板块也会随着全国和杭州楼市整体趋势呈现周期性涨跌,开发商需要警惕地价大幅上涨后的风险。
 
3、未来科技城板块自2011年规划落地以来至今的房价涨幅65%,略领先于杭州全市的60%;2016年至今房价涨幅97%大幅领先于杭州全市的62%。
 
对于购房者来说,在有高端规划、产业支撑和良好生态环境的板块购房,可获得更好的居住品质和较大的投资收益。尤其是板块房价在经历长期的低迷盘整后,是购房者入市的好时机,在房价上涨的周期里往往能跑赢全市大部分板块。不过在全国和杭州楼市经历这一轮的大涨后,购房者需要警惕未来周期性涨跌带来的风险,在这样一个长期发展看好的板块,可以等待风险释放后的机会。
 
4、除了海创园、梦想小镇和人工智能小镇,未来科技城还有核心区城市公共中心、西溪金融岛等大片区域有待开发。
 
板块当前还处于快速发展阶段,预计还将有10~15年的快速发展期。并且杭州未来科技城作为国家级科技城之一,众多高新企业不断入驻,预计到2020年,未来科技城科创人才将达约30万,这也意味着板块内潜在的购房需求会继续释放。未来科技城,在以产业优化升级为驱导方式的城市发展模式下,毫无疑问是杭州未来具有想象力、具成长性的区域之一。开发商与购房者未来还应继续密切关注这一板块的机遇与价值。 
 
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