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沈昕:地价已跌,还能奢望房价上涨吗?

近日,易居研究院发布了一份由老杨指导、研究员沈昕执笔的《40城土地市市场研究报告》。地市正在发生剧烈变化。摘三张图,分享给大家。
 
1、土地均价:连续5个月同比下跌
 
8月,40个典型城市土地成交均价为4472元/平方米,环比下跌2.9%,同比下跌17.7%。造成该现象的原因在于,一是整个土地市场降温明显,甚至多个热点城市出现土地流拍的现象;二是三线城市成交比重增加,成交结构的变化拉低了成交均价。
 
土地成交均价增幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌。预计2018年全年全国土地出让均价仍将保持正增长,但增幅相比2017年将有所回落。预计这40个城市全年保持同比下跌态势。
 
2、土地成交溢价率:创39个月新低
 
8月,40个典型城市土地成交溢价率17.3%,与7月相比下降1.7个百分点,与去年同期相比下降20.9个百分点。
 
从历史数据看,土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。从图中最早的2011年1月开始,土地市场急速降温,土地成交溢价率进入下行通道并跌至历史低点,这是一个长期的调控升级的进程。此后,国家连续两次降息,刺激经济发展,土地成交溢价率才得以反弹,涨势一直持续到2014年年初。
 
2014年年初至2014年年中,房地产市场低迷,经济面临下滑风险,土地成交溢价率再次由涨转跌。至2014年三季度,央行降息,各地政府放松限购、限贷,全国房地产市场回暖再次进入上升周期,土地溢价率也在2016年9月达到历史高点,全国地王频现。2016年9月,政策开始由松转紧,各类调控政策不断在热点城市蔓延,市场逐渐降温,土地成交溢价率也进入下行通道,下行趋势延续至今,目前已创下自2015年6月以来39个月的新低。
 
需要指出的是,过去一年土地溢价率快速下滑,也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。预计未来几个月40城土地成交溢价率将会继续下滑,按过去短周期规律来看,溢价率将会下滑至10%附近再企稳。 
 
3、只有少数城市地市仍活跃 
 
分城市来看,8月份,40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为洛阳、合肥、北海、宁波和金华,土地成交溢价率分别为104%、76%、70%、26%和26%,这几个城市基本上都是弱二线城市和三线城市,反映了本轮周期运行至今三线城市较为火热的特点。
 
8月份,上海、深圳、青岛等10个城市的溢价率为0%,主要是由于多地政府出台了土地限价令,规定溢价率过高可终止买卖,这些城市基本都为此前的热点城市,调控较为严厉。
 
从所周知,以往地价高涨之际,万众皆为地王而亢奋,地王一出,房价立涨。
 
如今,地价一跌,房价将做何变化?  答案不言自明!
 
当前,对于开发商而言,最难受的一批高价地项目,集中于2016年和2017年上半年,分布于一线、强二线和都市圈的三四线。
 
凡是在这个时段,在这些地区拿地王多的房企,当前的日子都不好过……
 
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