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30年头一次,全国楼市惊现巨大反差!

前段时间,央行湖北分行行长写的一篇文章,以湖北省为例进行分析:79个市、县中,平均消化周期小于6个月的有29个,小于8个月的有47个,占60%。
 
老杨认为:这是地中部省份的湖北全省三四线城市的库存做出定性分析,多数三四线城市的住宅去化周期已在8个月以下,因此提出要减缓棚改,大幅降低货币化安置比例!基本上可以认为,全国东中部和部分西部的大多数三四线城市,住宅去库存都已完成或近尾声。宽松政策,应该“收兵”了!
 
呼市,再次呼啸了!
 
另外,8月24日,呼和浩特市住房保障和房屋管理局发布《我市将多措并举调控房价稳定房地产市场》通知, 全面停止房地产去库存调控措施。
 
呼市态度这么积极,颇让人感到意外。
 
因为,2010年至2015年,呼市住宅去化周期,一直保持有在25个月以上,部分月份甚至超过40个月,是全国高库存的重灾区。
 
2015年,去化周期开始缩短,市场复苏,2016年开始低于20个月,市场回暖,今年7月降至10个月,创过去多年的新低!
 
即便是降至10个月,去化周期仍长于很多弱二线三四线城市!呼市,好像没必要,这么急吼吼的站出来,表态要停止去库存吧?
 
老杨想到一件事:2014年6月,同样是呼市,第一个站出来,公开发通知:取消限购!
 
由此可见,呼市的政策政治,敏感性很高噢,而且喜欢“第一个吃螃蟹”!呵呵。大家仔细琢磨一下吧……
 
说起房地产库存,早在2010年,老杨就指导同事研发出国内第一份库存月报,八年过去了,如今升级为百城库存报告,可以说是国内最全面最系统的房地产库跟踪者与研究者。另外,去年易居研究院还受国家统计局委托,做了一个全国房地产库存的深度课题,供决策部门作为参考。                      
 
逆天了,一线与三线,房事表演,换位!
 
接着聊,全国不同地区的库存压力差异。
 
2018年7月份,一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为13.6、9.5和9.4个月。相比6月份13.4、9.7和9.6个月的数值,一线城市存销比有所反弹,而二线、三四线城市继续收窄。
 
三四线城市去化周期,居然最短的,也即房价上涨动力是最强的!一线城市正好相反,跌价压力最大!逆天了!
 
而2017年上半年之前的N多年,一线城市去化周期一直是全国最短的,即便是在短周期的低迷阶段;而三四线城市的去化周期一直是全国最长的,也即房价最弱。
 
 
这是过去30年(从1988年深圳首例土地批租算起吧),中国房地产发展史上,从来没有的现象!
 
老杨感觉,存在几点情况:
 
1、一线城市涨得早,且调控严厉,率先于2017年开始明显降温,其中京沪房价实质性下跌(总体超一成了)。一线城市的购房者比较成熟,政府不让投资投机之后,就收手了。
 
2、三四线城市,总体看本轮涨得晚于一二线,总体涨幅也小于一二线,而且政策不严厉,所以2016年四季度以来,一直在轮动式上涨,供不应求,去化周期降至历史最低点,而且至今没有出现重新扩大的迹象。
 
不过,这也隐含着一种风险:三四线城市的人们,好多年没见过房价上涨了,此次大涨之后,他们早已冬眠的投资投机之心,复活了!尤其是大都市圈的三四线,还吸引了大量外地投资投机客。这必将在部分地区制造房价泡沫,未来几年,必将重新冬眠。市事轮回,永不停止……
 
3、二线城市,严重分化。一类城市,是市场急剧降温、且持续一年之后,去化周期暴增,比如厦门,高达30个月。
 
一类城市,是市场处于繁荣期末端或降温初期,去化周期很短,比如杭州只有近3个月。
其他二线城市,则介于上述两类之间。
 
弱二线与三四线的去化周期,未来一年只有一个方向:向上! 
 
房价怎么走?
 
你猜……
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